둔촌주공은 어쩌다가 소송전까지 가게 되었을까

‘단군 이후 최대’ 재건축 사업지로 꼽히는 둔촌주공

 

둔촌주공 재건축단지는 어쩌다가 소송전으로 가게 되었을까?

 

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현재 상황을 간단히 요약해보자면,

 

(2020년)
시공사: 분상제가 바뀔 거 같진 않고 일반 분양하시죠
조합 : 이 가격으로는 못해요! 일반분양가 올리면 분담금도 줄이고 새 아파트도 받을 수 있으니까 
(이 때 관리처분 같이 혹은 늦게 받은 다른 조합들은 이미 분양 완료)

(2022년)
시공사 : 지금까지 1조원이상 내돈으로 공사했는데 더 이상은 못 하겠으니 이제 돈 주쇼. 안 그럼 공사 못함!
조합 : 일반 분양하면 줄께. 근데 정권 바뀌어서 기다리면 분양가 계속 올라갈 거 같은데 좀만 더 있다 하면 안 될까?
시공사 : 이제 더 이상 못 한다구요. 이미 1조원 이상 들어갔다구요. 이 돈 은행에만 넣어둬도 1년에 이자만 300억이에요. 
조합: 그럼 일반분양하시죠. 공사비는 2017년에 계약한 걸로!
시공사 : 뭔 소리야? 작년에 공사비 증액 계약했자너? 
조합 : 그건 무효야. 시공사하고 전 조합장하고 꿍짝해서 만든 계약이자나. 
시공사: 그럼 나도 공사비 확정 못 해줘
조합: 일반분양해서 공사비 주고 싶은데 시공사가 공사비 확정을 못해줘서 분양을 못하네..

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우선 표면적으로 드러난 문제는 재건축조합과 시공사(현대건설/HDC현대산업개발/대우건설/롯데건설) 간 사업비를 둘러싼 갈등 때문이다.

조합측에서는 2.6조의 공사비를 요구하지만 시공단측은 3.2조의 공사비를 요구하고 있다.

 

 

시공사 측은 2020년 2월 15일 착공 이후 약 1조7000억원의 외상 공사를 진행해왔고, 공사비와는 별개로 시공단의 신용공여(연대보증)로 조합 사업비 대출 약 7000억원을 조달하고 있다.

조합과 시공단의 갈등은 2020년 6월 시공단과 전임 조합 집행부가 체결한 5600억원가량의 공사비 증액 계약에서 시작됐다. 앞서 둔촌주공 전임 조합장은 시공단과 설계 변경 등의 이유로 공사비를 2조6708억원에서 3조2294억원으로 늘린다는 계약을 맺었다. 그러나 새 조합 집행부는 당시 조합장이 해임되는 등 시공단과 이전 조합이 맺은 계약은 법적·절차적으로 문제가 많아 인정할 수 없다고 주장하고 있다.

 

 

재건축/재개발에 가장 중요한 것은 속도다.

둔춘주공은 시간을 끌수록 사업비, 이주비대출, 공사기성고 등이 따른 시간이 지날수록 이자만 늘어나고 이로 인해서 이득보는 곳은 조합, 시공사도 아닌 늘어나는 이자장사를 하는 은행 뿐이다.

 

지연된 여러가지 이유가 있겠지만 몇 가지를 정리해 보면

 

첫째, 석면 철거 공사

2019년 둔촌주공은 철거 진행 중 1급 발암물질인 석면 철거 작업이 부실하다는 지적을 받았다. 인근 주민과 환경단체들이 나섰고 이 과정에서 3~6개월 예정됐던 철거 기간은 1년 이상으로 늘어났다.

 

둘째, 분양가 상한제로 인한 정부정책

둔촌주공은 철거 직후 2020년 일반 분양에 들어가려고 했지만 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 3.3㎡당 2978만원으로 통보하면서 또다시 사업이 지연됐다. 당시 조합에선 3.3㎡당 3550만원의 분양가를 예상했던 만큼 “정부안을 받아들여 빨리 사업을 진행하자”는 조합원과 “후분양 등을 노리자”는 조합원 등으로 갈등이 심화했다.

조합이 원했던 분양가대로 진행했다면 외상 공사도 없었을 것이다.

현재 공사기간 지연에 따른 금융비용 증가, 원자재 증가 및 최근 분양가 산정에 기초 자료로 쓰이는 택지비만 ㎡당 1864만원으로 확정되면서 2년간 오른 부동산값을 하면 3500-4000만원의 분양가가 산정될 것이라 예상된다.

 

셋째, 공사비 증액계약 무효소송

시공사는 2020년 6월 재건축조합과 기존 계약서상 2조6000억원이던 공사비를 기존 설계보다 가구 수와 상가 건물이 추가되고 자재를 고급화하면서 3조2000억원으로 변경하는 증액 계약을 맺었다.

현재 조합은 전임 조합이 맺었던 이 증액 계약서가 무효라고 주장한다.

 

현재 공정률은 52%를 넘어섰고 공사비만 1조7000억원이 들었다.

일반적으로 재건축 사업은 착공과 동시에 일반 분양으로 확보한 자금으로 공사비를 충당하고 부족한 부분은 조합원들이 분담금을 낸다.

 

 

현재 둔촌주공의 공정률은 52%, 시공사가 유치권을 행사중이다.

 

 

블라인드에 있는 글을 인용해보면

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시공단(현대, 현산, 대우, 롯데) 유치권행사 들어가는건 당연한 거고 이건 누가 봐도 백프로 진성 유치권임.
1조 6천억만 유치하고 끝이 아니고 1만세대 현장에 유치는 24시간 점유해야 되기 땜에 8시간 순환 최소 천명 넘게 깔린다.
거기에 관리비까지. 1인당 최소 500씩은 드는데 월 용역 인건비만 50억씩 플러스여, 근데 현장이 커서 경비 관리비 다하면 100억씩으로 봐야 됨.
그럼 1년에 유치비용 1200억씩 플러스.
소송 3년 가면 유치권 1조6천억에 이자에 유치비용 다 더하면 2조가 훨씬 넘어감.
이거 물어주지 않으면 조합이 새로 시공사 선정을 하든 말든 현장진입 자체가 불가ㅋㅋㅋㅋ
대기업은 공사 수주할때 공사에 필요한 자재를 선구매(정확히는 연단위로 통 구매함)하기 땜에 자재비 상승에 대해 타격이 별로 없음.
그래서 2조6천억에 계약한 16년 계약서로 공사가 가능했던 거임.
근데 조합의 설계변경으로 세대수 늘어나고 상가건축도 생겨서 이로 인한 건설비상승,
그리고 마감재 고급화 요구로 자재비 상승이 6천억인 거임.
아니 지들이 세대수 늘리고 상가공사까지 추가공사 해달라고 하고 돈은 못 주겠다는 데 말이 됨?? 제 정신임?
시공단에서 공사비 인상 요구하는 수준이나 금액이 전혀 터무니없는 금액이 아님. 오히려 인상분에서 상당부분 흡수하고 남은게 6천억 수준이라 보는게 합당함.
구체적인 얘기까지 하면 너무 복잡해 지니 패스하고 여튼 16년 계약 공사비 2조6천억+추가공사비 6천억까지 1만2천세대+상가 짓는 데까지 토탈 3조2천억은 존나 싼거임.
여기서 조합이 공사계약 해지를 무기랍시고 들고 나왔는데ㅋ
유치고 나발이고 다 떠나서 공사계약 해지가 됐다 치자(물론 안됨)
막상 공사계약 해지하고 시공사 입찰을 새로 받잖아?
그럼 시공단가는 22년 기준으로 맞춰짐.
내 보기에 지금 시점에서 새로 시공사 선정하면 무조건 4조 넘어감. 최소 4.5조 정도는 될걸?
근데 이 개진상 현장을 1군 건설사가 받을거 같애?

4조짜리 짓다만 현장을?
지방 2군에서나 받을까말까 고민할 만한 현장이다.
근데 받을라고 해도 위에 유치금 얼마? 2조
공사비 4조라고 쳐도 총 6조 담궈야 되는데 이렇게 되면 조합원들 공사비 부담액만 1인당 10억씩이야.
재건축에서 사업비 중 공사비가 차지하는 비중이 대충 70프로 잡으면 되는데(둔주 현장은 하도 지연이 많이 돼서 공사비 비중이 더 낮을 테지만 일단 높게 잡아준다)
그럼 총사업비를 조합원 1인당으로 하면 대략 15억 된다.
이래서 서울시가 파견한 정비사업 전문가들이 소송전 가면 조합원들 대가리 깨지는 거라 설득에 설득을 거듭했다는 거야.
진짜 조합원 새끼들 개머저리 빠가 새끼들이란 말밖에 안나옴.
1인당 사업비 5억에서 1억 늘어봤자 6억이면 되는걸 심지어 시공단이 딱히 잘못한 것도 없는걸 생트집 잡아서 사태를 이지경을 만드냐?
일단 공사중단이랑 유치권행사, 공사계약 해지 소송 진짜 들어가면 이제 답없다.
공사비 증액 쇼부치는건 언감생심 인당 15억 들여서라도 되면 다행인 상황으로 간다.
재건축은 완공시까지 조합원지위승계 불가인거 알지?
이제 2~3년만 시간끌면 팔지도 못하고 대가리 펑펑 터져 나가는 조합원들 한강 번호표 뽑는다.
그사이에 주택경기 빙하기라도 오면 이래서 정비사업은 속도가 생명이라는 거야.
사실 둔주 현장이 그냥 20년에 예정대로 일반분양하고 공사비 지급했으면 이정도 파국까지는 안갔을 수도 있다.
분양가상한제 존나 후려치니까 조합원들도 빡치긴 했겠지.
여튼 둔주는 개진상 조합원들과 문재인 정부가 만든 정비사업 역사에 두번 다시 나오기 힘든 개막장 현장이 돼버렸음.

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결국, 분양가 상한제때문에 일반분양을 못했고 외상공사로 진행해온 현재 둔촌주공의 문제가 터진 것이다.

 

더 큰 문제는 24년 입주물량 뿐만 아니고 둔촌주공 입주를 기다리고 있는 전/월세 대기 수요가 감소하지 않는다는 것이다.

원래라면 23~24년 초반까지 전/월세로 버티는 조합원들이 입주가 밀릴수록 계약을 연장해야하는데,

이렇게 된다면 계약갱신권 없이 상승한 전/월세로 새로 계약을 해야하고 이는 안그래도 불안한 서울 전/월세 시장에 부담이 될 것이다.

 

분양가 상한제가 과연 옳을까?

표면적으로 보면 좋다고 생각하지만 결국 이또한 조합원들의 사유재산을 침해하는 것이다.

자본주의 사회에서 이득보는게 잘못이라는게 이해가 되지 않는다.

 

조합의 입장에서도 5600억 증액은 가능하다는 이야기도 나오고 있다고 한다.

하지만 이에 대한 건축비 증액내용을 보자고 하니 시공사는 공개를 안하고 있고 이에 계약 자체가 무효라는 싸움이 지속되고 있다.

 

왕관을 가지려는 자 그 무게를 견디라는 말이 있지만, 과연 시간이 지연되면 이 무게를 견딜 수 있는 조합원이 얼마나 남을까?

 

 

서울은 둔촌주공 입주를 빼면 입주 물량이 너무나도 부족하다.

이마저도 밀리게 된다면 서울의 공급은 더더욱 부족해지고 가격 상승으로 이어지는 것은 불보듯 뻔하다.

 

하루빨리 시장이 정상화되기를 기대해본다.