독서/부동산

[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 4장. 실속만점 경매 6단계! (권리분석)

쉬운 경매만 이야기하는 이유 경매에도 어려운 경매와 쉬운 경매가 있다 경매를 하려면 법원을 드나들어야 하는데 입찰할 집에 법류적인 문제가 있는지 확인해야 한다. 당연히 알아야 할 법률과 판례들이 많고 만약 실수를 한다면 그에 대한 대가는 입찰보증금 몰수 등 어려움이 많다. 그렇기 때문에 법률적인 권리관계가 간단한 물건(일반물건)만 하는 것이 편하다 초보자는 맘고생 없는 일반물건을 보자 일반물건은 대부분 법률관계가 명확하다. 입찰금을 몰수당할 일이 없고, 채권자들은 정해진 순서대로 배당을 받아가고, 점유자는 낙찰자에 대항하지 않고 이사를 간다. Ex) 말소기준 권리보다 먼저 전입신고를 하고 배당신청을 하지 않은 임차인(대항력이 있는 선순위 임차인) - 배당 신청을 하지 않아 법원에서 보증금을 배당받지 않기..

2021. 11. 27. 16:28

독서/부동산

[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 3장. 100% 실전사례 경매 이야기

1. 잘못 낙찰 받았는데 취소할 수 없을까? (일산 21평 아파트) - 일산 고양법원에서 20번 넘게 부지런히 입찰했지만 번번이 실패했다. 이유는 일산이 실수요자가 많고 서울과 가깝고 교통이 편리해 젊은 신혼부부들이 선호한다. - 최저가 1.38억에 나온 물건에 임장에서 2000/60 이야기라고 하니 임대수익률을 계산해보니 1.38억 기준 투자수익률 9% 정도, 1.43억 기준 6% 정도 - 낙찰 이후 급매가 1.5억에 나온다는 이야기를 듣고 겨우 700만 원 차이로 낙찰 받음 - 매각물건명세서상에는 세입자가 전액 배당받는 것으로 나와 있었는데 나중에 올려준 전세보증금 250만 원을 낙찰자에게 요청하는 상황이 발생했다. 사실 세입자가 배당받지 못하는 일부 금액을 낙찰자가 부담할 필요는 없다. 그리고 세입..

2021. 11. 18. 00:53

부동산/경매

[공유] 이 집은 왜 경매에 나왔을까?(이유를 추론해보는 방법)

오늘은 경매에 나온 집 이야기를 어떻게 알 수 있나? 하는 방법에 대해서 이야기 해볼건데요 ​ 너무 기초적인 이야기이니 권리분석 하실 수 있는 분들은 제가 너무 부끄러우니 뒤로 가기 해주세요. ​ 오늘 예시로 들 경매 물건은 얼마 전 제가 포스팅 했던 군산 아파트 입니다. ​ ​ 물건 번호 2020-21709이구요. ​ 등기부등본을 보겠습니다. ​ ​ ​ 여기까지가 갑구 ​ 여기가 을구. ​ 이게 요약본 입니다. ​ 등기부등본은 집의 이력서라고 할 수 있고 이를 통해 우리는 이 집의 역사를 알 수 있습니다. ​ 일단 추론부터 해보죠. ​ 우선 채무자 장진X 님은 고인이십니다. ​ 삼가 고인의 명복을 빕니다. ​ 우선 시간 순서대로 주요 이벤트 들을 정리해볼게요. ​ 1. 2015. 12. 14 - 현재 ..

2021. 11. 2. 00:12

부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-말소기준권리와 임차인대항력

권리 분석이란? - 어떠한 기준을 잡고 인수/소멸을 판단하는 것 - 말소기준권리(기준이 되는 권리)를 찾아내어 그 이전 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. - 권리 분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 임차인의 보증금을 안고 가야 하는지 아닌지 찾는 것이 중요 - 권리 분석 방법 해당 경매 물건의 말소기준 권리를 찾는다->말소기준 권리를 기준으로 낙찰 이후 말소되는 권리와 인수하는 권리를 찾기->임차인(점유자) 권리 분석->법원 경매 서류(매각물건명세서) 및 기타 인수 조건 확인 ​ 말소기준권리란? - 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리 - 대표적으로 근저당, 전세권, 가압류, 경매 기입등기, 담보가등기 가 존재하며 5개의 권리가..

2021. 11. 2. 00:07