부동산/재개발&재건축

용문123구역 청약해야했나? 극초기 재개발 조심해야 할 점

최근 분양한 둔산 더샵 엘리프, 여기를 청약할 지 말 지 결정하는 방법은? 아실에서 보면 33평이 약 6.3억, 25평이 약 4.6억 경쟁단지와 비교해보면 신축인데에 비해 평당가가 훨씬 저렴하고, 비교단지인 둔산1단지보다 지리적인 강점이 있어 청약하기 좋다고 볼 수 있다. 그 위에 있는 용문5구역 재개발 초기매수는 어떨까? 우선 용문5구역은 구역지정도 되지 않은 극초기 재개발 지역이다. 참고로, 재개발에서 구역지정은 굉장히 어려운 단계이다. (물론 뒤에도 더 많은 어려움이 있다.) 보면 곳곳에 파란색으로 많이 되어있는데, 이는 별로 노후되지 않은 동네라는 곳이다. 그렇기 때문에 구역을 줄이려고 하는 움직임이 있다. 이를 보면 알 수 있는 것은 1. 아파트(단독주택으로 조합원 3명인거와 같은 대지면적의 아..

2023. 1. 2. 22:35

부동산/재개발&재건축

리모델링 절차 정리

리모델링은 재건축과는 다르게 안전진단을 나중에 한다. 즉, 리모델링은 조합설립하고 시공사를 선정하는데 시공사 선정이 굉장히 초기단계이다. 위 사진과 같은 조감도가 나오면 사업이 어느정도 진행된 것 같지만 실제로는 극초기 단계이다. 시공사 선정하고나서 시공사들이 위 사진처럼 이런저런 조감도를 뿌릴텐데 이때가 첫 번째 매도 타이밍이다. 첫 번째 사진에서 안전진단(1차) 및 건축 및 도시계획 승인이 굉장히 어려운 단계이다. 하지만 리모델링 장점으로는 용적률 제한이 없다. 때문에 500% 이상도 충분히 가능하다. (일부 시는 제한이 있으니 확인이 필요하다.) 리모델링이 되면 평수가 조금씩 늘어나는데,( 25평->30평, 34평->40평 처럼) 이때 분담금이 약 2-3억 정도 발생할 수 있다. 이를 계산해서 리모..

2022. 11. 22. 22:40

부동산/재개발&재건축

올림픽파크포레온(구 둔촌주공), 과연 완판될까?

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20221109/116403480/1 조합이 둔촌주공 분양가를 py당 3900만원으로 심의를 요청했다. 분양가는 조합이 마음대로 정하는게 아니라 분양가 심사 위원회 승인을 받아야 하는데, 조합이 3900만원으로 올린다고 제시하는 것이다. 조합은 분양가가 확정되면 오는 25일 입주자모집공고를 내고 다음 달 일반분양을 진행할 계획이다. 재개발도 결국 사업이고 사업에 이윤이 남기 위해서는 일반분양을 비싸게 팔아야 하는데 만약 조합의 요구대로 3900만원으로 판다면 일반분양 수입이 약 4.5조가 될 것이다. 하지만 2019년 공사비가 3.2조였던 거에 비해 2022년 공사비가 4.3조로 올랐으니 조합 입장에서는 손해다. 근데 이..

2022. 11. 14. 21:17

부동산/재개발&재건축

분당이 재건축이 안되는 이유

결론부터 말하면 분당이 재건축을 못하는 이유는 용적률이 여유분이 없기 때문이다. 성남시 2030정비기본계획을 보면 현재 재건축이나 지구단위계획 등에 대해 볼 수 있다. 해당 링크에서 보면 실제로 여유용적률이 턱없이 부족하다. 즉, 분당을 재건축 하려면 지구단위계획을 바꿔줘야 한다. 이 지구단위계획은 성남시가 바꿀 수 있다. 현재 이야기되고 있는 안전진단 완화나 임대주택비율 등에 대해서 국토부에서 기본안을 마련해 준 이후에 이를 바탕으로 성남시에서 지구단위계획을 바꾸면서 용적률을 상향시키고 이후 재건축이 가능해 질 것이다. 즉, 국토부는 정비기본방침을 마련하고 지자체는 세부지정기준을 마련한다. 그렇다면 1기신도시 선도지구는 어디가 될까? 가장 중요한 것은 노후도와 동의율이 될 것으로 생각된다. 1. 노후도..

2022. 11. 14. 20:37

부동산/재개발&재건축

정밀안전진단이 되면 재건축이 될까?

정밀안전진단을 통과하면 실제로 재건축이 거의 다 온 것일까? 앞서 재개발/재건축은 사업이라고 언급했다. 사업이란 결국 돈이 되어야 된다는 건데, 수익의 대부분은 일반분양으로 충당한다. 창동 상아1차는 인근 상아2차, 창동주공2단지와 함께 2000가구 규모의 통합 재건축을 추진 중이다. 상아1차가 정밀안전진단을 통과하면서 통합재건축 속도가 빨라질 전망이다. 상아2차와 창동주공2단지도 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단을 준비 중이다. 위치는 창동역이고 더블역세권, 현재 정밀안전진단을 통과했다는 뉴스가 나오고 있다. 그러면 실제 재건축 가능성은 얼마나 될까? 실제로 지어지면 몇세대 정도가 나올지 확인해보자. 현재 세 지역의 세대수는 상아1차 694세대, 상아2차 427세대, 창동주공2단지 750세대로 합치면..

2022. 11. 7. 12:18

부동산/재개발&재건축

재개발은 결국 땅을 가지고 하는 사업이다

재개발도 결국 사업이다. 재개발사업을 한다는 것은 오래된 집들이 있는 곳에 새집을 짓는 것이기 때문에 결국 남는 것은 "토지(땅)"이다. "토지(땅)"을 가지고 사업을 진행하는 것이기 때문에 기존 조합원들은 땅만 가지고 있고, 아파트를 지을 때 들어가는 건축비/사업비 등은 일반분양을 통해 조달한다. 기존에 낮게 지어진 빌라/단독주택을 부수고 높은 아파트를 짓다보니 그 자리에 남는 여유분들이 일반분양에 나오고 이를 일반 사람들이 청약으로 분양받는다. 근데 지금처럼 시장이 안좋아 일반분양이 잘 안 될 상황이 되면 재개발 초반에 생각한 분담금에 비해 더 비용이 들텐데, 이를 추가분담금이라고 한다. 그러면 아파트 1세대 짓는데 공사비랑 설계비 등 포함해서 얼마나 들까? 대략적으로 계산했을 때 3~4억 든다.(서..

2022. 10. 27. 20:04