부동산/경매

[공유] 이 집은 왜 경매에 나왔을까?(이유를 추론해보는 방법)

오늘은 경매에 나온 집 이야기를 어떻게 알 수 있나? 하는 방법에 대해서 이야기 해볼건데요 ​ 너무 기초적인 이야기이니 권리분석 하실 수 있는 분들은 제가 너무 부끄러우니 뒤로 가기 해주세요. ​ 오늘 예시로 들 경매 물건은 얼마 전 제가 포스팅 했던 군산 아파트 입니다. ​ ​ 물건 번호 2020-21709이구요. ​ 등기부등본을 보겠습니다. ​ ​ ​ 여기까지가 갑구 ​ 여기가 을구. ​ 이게 요약본 입니다. ​ 등기부등본은 집의 이력서라고 할 수 있고 이를 통해 우리는 이 집의 역사를 알 수 있습니다. ​ 일단 추론부터 해보죠. ​ 우선 채무자 장진X 님은 고인이십니다. ​ 삼가 고인의 명복을 빕니다. ​ 우선 시간 순서대로 주요 이벤트 들을 정리해볼게요. ​ 1. 2015. 12. 14 - 현재 ..

2021. 11. 2. 00:12
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-Q&A

간단한 경매 팁 - 얼마를 넣었는데 얼마나 기간이 걸리는지도 중요하다. - 단순 재건축/재개발로 진행되는 것은 기간이 오래 걸릴 수도 있다. - 낙찰이 성공이 아닌 확실한 수익이 되는 물건을 매입해야 한다. Q&A - 개별 매각 물건에 대해 모든 물건이 매각되어야 배당기일이 결정 나는데 어떤 부분을 신경 써야 하는지? >> 만약 1월 낙찰을 받고 2월에 잔금을 냈는데 마지막 낙찰이 8월이면 그때까지 인도명령이 안 나온다. ​ - 경매 물건에 소유주와 아들이 거주해 내보내기 힘들 땐 부동산 인도명령과 강제집행을 동시에 신청 가능한지? >> 인도명령을 먼저 신청하고 그에 따른 판결문이 있어야 강제집행 진행 가능 ​ - ㅇㅇ토지를 샀는데 어떻게 해야 할지? >> 임차를 확정 짓고 가는 것이 버틸 수 있는 힘이..

2021. 11. 2. 00:12
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-수의계약 및 단지내상가 공략법

실전사례) 오산아파트(2019-12942-001) - 위치 : 동탄 2신도시 자차로 7분 이내 - 실거래가 3.27억, 낙찰가 : 2.9억 - 입찰가격 산정 이유 1. 3년밖에 안 된 새집 2. 1099세대로 대단지 3. 채광이 좋아서 다 밖을 볼 수 있음 + 모든 방에 루비 셔터가 있음(약 300만 원) >> 분명 별도로 인테리어를 한 집이라고 판단 4. 동탄 2신도시와 매우 가깝고 동탄 2신도시의 매매가격 상승 중이라 가격 상승 염두 5. 가격이 오르지 않더라도 최소한의 수익으로 접근해 볼 수 있음 - 명도 : 여성분 혼자 가서 명도했고 쉽게 명도함 - 현재 4.22억에 팔았는데 대출 80% 받고 취·등록세와 이자 비용을 제외한 뒤 세전 수익 1.14억 - 자신이 생각한 매각 가격에 도착하면 매도하는..

2021. 11. 2. 00:11
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-매도는 예술! 부동산 매도팁

임장 체크리스트(복습) - 투자를 할 때 가장 중요한 것인데 현장을 가서 어떻게 분석을 하는 게 중요하다. 온라인 체크리스트 - 단기로 갈 거라면 국토부 실거래가와 큰 차이가 나서는 안 된다. - 장기로 갈 거라면 최고가들과 수요 등을 따져보면서 하는 게 맞다. 오프라인 체크리스트 - 현재 나온 물건은 얼마에 나와 있고, 최근 거래 가격과 왜 그 차이가 나는지? - 사람들이 원하는 가격은 얼마인지? - 최종적으로 거래 가능한 금액은 얼마인지?? >> 제일 중요하다 명도 - 명도에 겁내지 말고 임차인(점유자)은 향후 절차에 대해서 알고 있다. 그렇기 때문에 임차인 마음에 상처만 내지 않으면 충분히 강제집행까지 가지 않아도 된다. >> 부동산은 항상 문서로 진행해야 하므로 접수는 해야 한다. ​ 매도가 잘 ..

2021. 11. 2. 00:11
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-빌라실전사례

실전사례 1) 미아 빌라(2016 타경 16313) - 미아역에서 도보로 9분 거리 >> 건물의 가치는 떨어질 수 있어도 입지는 영원하다 - 임장 방문 >> 창문 있는 전세가 7천만 원 - 당시 전세 시세가 7천만 원 선, 부동산에서 8천만 원은 힘들다고 했으나 빌라 시세는 본인이 만드는 것 -> 약간 네고해 8.5천만 원에 계약으로 반지하 최고가! - 입찰 이유 1. 서울인데 가격이 저평가라고 판단 2. 언덕길이지만 미아역 도보 10분 거리(역세권) 3. 인근 재개발 활발, 매물 주변 신축 빌라가 없어 언젠간 재개발 예상 4. 풀피 세팅 가능(오래 걸려도 묶이는 자금이 없음) 5. 반지하인데 창이 지면 위로 올라와 있어 반 1층 느낌 6. 손해는 안 볼 거 같고 경험치 쌓아보자는 생각 7. 인테리어 경..

2021. 11. 2. 00:10
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-경매 입찰/낙찰/명도

입찰가 산정 - 사람마다 투자하는 방식이 단기 투자/실거주 등등으로 모두 다르다. 즉, 부동산 경매에 정답은 없다. - 각 투자 방식에 따라 입찰가 산정 방식이 달라지는데, 단기 투자의 경우 10~15% 싸게, 실거주는 5% 싸게 등 다르기 때문에 중요하게 생각하지 않는다. - 먹고 싶은 금액 수익에 따라서만 적으면 된다. 내가 생각했던 수익이 맞는지 아닌지가 제일 중요하다. ​ 부동산 경매 입찰 - 법원 경매 입찰하는 방법 - 법원 입찰 시간 및 해당 은행 확인하기 입찰보증금 같은 경우는 아침에 가서 찾는 경우가 많다. 되도록 한 장짜리 수표로 찾는다. 최저가격의 10%가 기본 보증금이다. 그 법원에 어떤 은행이 있는지를 체크하고 가야 한다. 법원 정보에 보면 법원 보관금 취급점이 있는데 이를 확인하자..

2021. 11. 2. 00:10