이너써클님과 같이 분양권 스터디를 다녀왔다.
후기를 자세히 잘 써주셔서 공유!
이번 임장을 통해서 배운건 부동산에 방문해서도 부동산 사장님을 어떻게 대하는 지는 정말 사람마다 다르다.
방식의 차이지 정답은 없다고 생각한다.
힐스테이트 더운정은 모델하우스 첫 방문이라 신기했는데, 느낀점은
1. 역시 오피스텔 84는 생각보다 작다. 괜히 아파트 59m^2 랑 같다고 말하는지 직접 보면서 느꼈다.
2. 스타필드 값어치 산정하는 방법을 모르겠다. 첫 스타필드 위의 아파텔이라 그런지 분양가가 비쌌는데(7억후반~8억후반) 내 개인적으로는 분양가가 너무 비싸다고 느껴졌다.
3. 집으로 돌아올 때 경의중앙선을 타고 왔는데 확실히 서울과는 거리가 있다는 것이 느껴졌다. 담당자분은 수요를 서울접근하는 모든 사람으로 잡았는데 이 부분은 나 또한 공감되지는 않았다.
4. GTX-A 호재지역이라고는 하난 실제로 보면 GTX-A 운정역이랑은 거리가 꽤 있다. GTX-A 운정역 바로 앞에 있는 아이파크(아파트) 59가 7.5억인데, 힐스테이트 더운정이 7억후반~8억후반은 내 기준에서는 비싸다.
아무튼, 분양권에 대해 많은 것을 배울 수 있었고 다음 기회가 되면 또 참여해서 임장 경험치를 쌓아볼 생각이다.
같이 참여한 스터디원들과 이너써클님께 무한한 감사를 (_._)
분양권 강의를 마치고
분양권에 거래를 해본 적이 없는 분들을 중심으로
분양권 임장을 다녀왔습니다. ('22.2.19)
투자물건을 찾는 것보다는
어떻게 부동산에서 이야기를 해야 하는지
경험을 함께 하는 것에 목적을 두었습니다.
빠르게 여러 군데를 이동하느라
사진을 많이 못찍은게 아쉽네요 ㅠㅠ
코스는 아래와 같았습니다.
제일 먼저 인천 루원시티로 가봤습니다.
볼만한 분양권은 아래와 같았는데요
이미 가격은 많이 올랐고
법인으로 투자할만한 매물은
SK리더스뷰 원룸이 가능해 보였습니다.
이미 1.5룸은 피가 1천 정도 붙은 상태이고
원룸은 무피, 마피500 인 관계로
실투금이 작기에 괜찮지 않을까 생각했습니다.
오피스텔 매도자가 부가세 토하고
다시 환급받는 물건들이 보였으며
근처 성모병원(서구청역)에
실습 의대생들 수요가 있다는 이야기를 들었습니다.
린스트라우스 오피스텔은 3룸이고
아파트대체제로 가능해 보였는데
피가 높아서 크게 메리트는 없어 보였고
'한화 포레나 루원' 아파트 분양권 같은 경우
일반분양권은 전매제한이 3년으로
매매가 불가하나 원주민 분양권은 가능했습니다.
59타입 프리미엄이 1.5억 수준이고
가격적인 면에서 안전마진이 있어보였습니다.
하지만 입주자권리 분양권인 경우
이주지원비 4500만원이 추가적으로 필요하고
투기 과열지구라 5, 6차 중도금이 자납이기에
조금 부담될 수 있다고 보여졌습니다.
그래도 실거주가 가능하다면 괜찮아 보입니다.
(이주지원비는 나중에 돌려받지만 당장 실투금에는 포함됩니다)
루원에서 자차로 여의도까지 빠르게 이동 가능해
서울 수요까지 흡수가 가능하다 하고
마곡에서 이사온 분들이 있다고는 하나
출퇴근시간에는 쉽지 않아 보이고,
물리적인 거리가 있어 확인이 필요해보였습니다.
'검암역로얄파크시티푸르지오'(검로푸)도
함께 알아보았습니다.
59타입 급매가 1.6억 수준이고
84타입은 2단지는 매물이 아예 없었습니다.
프리미엄 2.5~3억원은 생각해야한다고 하네요.
네이버에 있는 84타입 매물도
연락하면 출발이 되지 않는 물건이라는
소장님의 말씀도 있었습니다.
검로푸는 공항철도 검암역과 가깝고 (버스 1정거장)
서울 서부수요(마곡 등)과 김포수요, 인천수요
흡수가 가능해 보였습니다.
다음은 청라로 이동하였습니다.
청라 오피스텔 분양권 위치
청라는 거래 가능한 아파트 분양권은 없었고
오피스텔 분양권은 몇 개 있었습니다.
에이팩스 오피스텔은 100세대 미만으로
전매 무제한인 오피스텔이고,
올해 3월 정도에 '청라 더 리브' 오피스텔이
평당 3000 이상으로 예상되어
주변 오피스텔 매수도 고민할 필요가 있어보였습니다.
청라에서 3룸 오피스텔은
청라 롯데케슬, 엑슬루로 최근까지 인기였죠.
그렇게 매력있어 보이지는 않아서
입주중인 고양 식사자이 3차로 이동하였습니다.
식사자이 3차는 예전에 미분양이었으나
신축의 힘과 일산 시세 상승으로 인하여
지금은 프리미엄이 꽤 붙었습니다.
금번 임장은 두 팀으로 나눠서 진행을 하였는데요.
같은 물건임에도 협상을 어떻게 하느냐에 따라
실투금이 약 1억원이 차이나는 결과를 낳은 만큼
어떻게 접근하느냐를 확인할 수 있는 장소였습니다.
우선 식사자이3차 주변에는
대형 아파트가 주를 이루고 있습니다.
식사자이는 59타입 77타입, 84타입이 있는데요.
피는 2.5~3억으로 형성되어 있었습니다.
매물 확인 중 84타입에 프리미엄이
상대적으로 저렴한 물건이 있었습니다.
약 피가 2억 초중반이었는데
원래는 피가 2억 후반이었던 물건이었습니다.
(모두 정상거래)
제가 속한 팀은 이 물건 프리미엄을
2억 초중반으로 브리핑을 받았습니다.
원래는 중도금 5회차까지 인수를 받고
1회는 자납을 하여야 했습니다.
자납을 하게 되면 5300만원이 추가로 들었습니다.
하지만 저는 이 중도금 자납 금액을
이자를 드리는 조건으로 부동산에서 빌리는 것까지
합의를 하고 브리핑을 마무리 하였습니다.
다른 팀은 같은 물건이지만
원래 프리미엄인 2억 후반대로 브리핑받고
중도금 1회 자납이 필요하였습니다.
이렇게 같은 물건이지만 실제 투자금액이
거의 1억원 차이가 나는 결과가 나왔습니다.
여기에서 배울 수 있는건 두 가지입니다.
1. 여러 부동산을 가서 브리핑 받아라
2. 부동산을 잘 활용하여 내 편으로 만들어라
마지막으로는 '힐스테이드 더 운정'
모델하우스에서 미분양 줍줍 현장을 보고왔습니다.
생각(?)보다 사람이 좀 있어 놀랐습니다.
모형도만 보면 정말 좋다는 생각이 들었고
분양가가 2~3억 정도 더 낮았더라면
매수도 나쁘지 않았겠다는 생각이 들었습니다.
운정역과 다리로 연결되어 있고
앞에 천을 정비해 벚꽃길로 만든다고 하였습니다.
역과 완전 붙어있는게 큰 메리트로 보였네요~
3개 동은 아파트로 나중에 분양한다고 합니다. (분양가 상한제 적용)
이 아파텔 단지의 특징은
'스타필드'와 연계되어있다는 겁니다.
상가를 모두 신세계에서 입점할 예정으로
상가 분양은 없다고 합니다.
첫 스품아 단지로 태어날 아파텔이라
관심이 가는건 사실이었습니다.
(그렇다고 분양가가 너무....ㅠㅠ)
그리고 조건이 너무 좋았습니다.
법인도 가능하며 신규법인까지
중도금 6회차 무이자로 계약이 가능하였습니다.
(실투금 약 9천만원)
개인으로 1단지 1개, 2단지 1개 계약이 가능하고
법인으로도 동일하게 계약이 가능하였습니다.
내부를 둘러보았습니다.
84D 타입
확실히 내부가 아파트에 비해서는
좁게 빠졌다는 느낌이 들었습니다.
하지만 고급스러운 디자인과
호텔과 같은 느낌으로 구조가 되어 있었습니다.
84A 타입의 경우, 구조는 괜찮은데
TV를 놓기 힘든 구조였습니다.
84B 타입이 4베이 판상형으로
가장 아파트와 유사한 구조였습니다.
84D 타입은 방 1개를 거실과 합친 구조로
방이 2개로 줄지만 혼자사는 사람에게는
괜찮겠다는 생각이 들었습니다.
커뮤니티랑 여러가지 부대시설은
정말 좋아보이더라구요.
하지만 운정역 경의중앙선을 통해서
대곡역 GTX-A를 탈 수 있기에
이를 통해 이동이 가능한 대상을 수요로 본다는 것이
저에게는 이해가 쉽지 않았습니다.
유니트 설명과 내부 둘러보는 중
가격이 일단 넘 비싸단 생각이 들었구요.
전세나 월세 맞추는게 쉽지 않을 것 같았습니다.
하지만, 분명 준공하고 스타필드가 개장하면
꼭 가보고 싶은 아파텔이었습니다.
이렇게 아파트/오피스텔 분양권과
미분양 줍줍현장까지 코스로 돌아봤습니다.
지구방위대 느낌으로 임장팀 인증샷
이렇게 인증샷을 찍고 임장을 마무리 했습니다.
간만에 분양권 임장을 하고 느낀점은
규제로 인해 아파트 분양권은 사기가 쉽지 않고
대상도 많지 않다는 것과
의외로(?) 정상거래가 많다는 점이었습니다.
또한, 저도 다른 분들과 이야기를 하면서
많이 배울 수 있는 기회가 되었고
이렇게 부동산에 관심있는 사람들을
알게 되어 감사했습니다.
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