[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 4장. 실속만점 경매 6단계! (권리분석)

쉬운 경매만 이야기하는 이유

경매에도 어려운 경매와 쉬운 경매가 있다

경매를 하려면 법원을 드나들어야 하는데 입찰할 집에 법류적인 문제가 있는지 확인해야 한다.

당연히 알아야 할 법률과 판례들이 많고 만약 실수를 한다면 그에 대한 대가는 입찰보증금 몰수 등 어려움이 많다.

그렇기 때문에 법률적인 권리관계가 간단한 물건(일반물건)만 하는 것이 편하다

 

초보자는 맘고생 없는 일반물건을 보자

일반물건은 대부분 법률관계가 명확하다. 입찰금을 몰수당할 일이 없고, 채권자들은 정해진 순서대로 배당을 받아가고, 점유자는 낙찰자에 대항하지 않고 이사를 간다.

 

Ex) 말소기준 권리보다 먼저 전입신고를 하고 배당신청을 하지 않은 임차인(대항력이 있는 선순위 임차인)

- 배당 신청을 하지 않아 법원에서 보증금을 배당받지 않기 때문에 낙찰자가 보증금을 따로 내주어야 한다.

- 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 반환할 금액만큼 싸게 낙찰을 받아야 한다.

- 만약 선순위 임차인이 집주인 가족이거나 이해관계인이라면 위장임차인이므로 보증금을 반환할 필요 없지만 이를 구분하는 것은 쉽지 않다.

>> 권리가 쉽고 명도가 간편한 집을 고르는 것이 중요하다.

 

 

1단계. 목표 설정

나는 어떤 집이 필요할까?

누가 살 집을 구하는가?

내가 직접 들어가서 살 곳이라면 라이프스타일에 맞는 집을 구해야 한다.

싱글 여성이라면 주변이 정돈되고 안전한 곳이어야 마음이 편하다.

신혼부부나 아이가 있다면 초등학교가 가깝고 보육시설이 충분한지 확인해야 한다.

넓은 집을 원한다면 집값 하락에 유의하며 투자가치도 같이 고려해야 한다.

월세나 투자가 목적이라면 임대 들어올 세입자의 기준과 눈으로 봐야 한다.

 

나는 얼마만큼의 돈이 있고, 이자를 얼마나 감당할 수 있을까?

집을 온전히 내 돈으로만 살 수 없다. 그렇기 때문에 대출을 받아야 한다.

대체로 주택담보대출은 3~4% 선인데 이를 어떻게 활용할 것인지 확인하자.

경매로 집을 낙찰받은 경우 명도를 마치지 못해 새 집에 들어갈 수도 없다. 이럴 때 2~3개월만 쓰고 바로 갚을 수 있는 돈을 융통할 수 있어야 한다. >> 보험약관대출을 활용하면 신용도에 영향이 없으면서 언제라도 꺼내쓸 수 있는 쌈지 주머니로 사용 가능하다.

 

지금 살고 있는 집은 언제 내놓아야 할까?

지금 전세를 살고 있다면 집을 낙찰받고 나서 명도가 어느 정도 확실해진 후에 집을 내놓아야 한다.

부동산 침체기에는 집이 잘 안 팔리기 때문에 집이 팔리고 나서 낙찰을 받아야 한다.

부동산 호황기에는 이사 갈 집을 낙찰받고 나서 집을 팔아도 된다.

 

경매로 집을 사기로 했다면 서두르지 마라

내가 원하는 집은 누구나 원하는 집이고 그런 집을 싸게 사려면 시간과 노력이 필요하다. 

2~3개월은 지역을  탐색하고 원하는 물건을 찾는 시간이다. 끈기 있게 입찰해서 원하는 집을 낙찰받고 명도 하는 시간도 필요하다.

집을 보기 위해 어딘가 다녀야 하고 낯선 사람을 만나야 하는데 이럴 때 이 일을 같이 할 누군가를  찾아보면 좋다.

 

2단계. 권리분석

경매에는 어떤 집이 나올까?

다양한 이유로 할인매장에 나오는 집

- 돈문제 : 가장 흔한 문제로 근저당권, 저당권, 압류/가압류 등이다. 빌린 돈이 집값보다 많으면 집을 팔아도 빚을 갚지 못해 경매에 나오곤 한다.

- 권리 문제 : 대항력/전세권/유치권/예고등기/가처분등기 등 다양한 권리 문제가 있다.

 

cf) 경매 용어 정리

- 근저당권 : 집을 살 때 대출이 있다는 표시, 소유권 이전과 동시에 이루어지는 경우가 있다.

- 저당권 : 집을 담보로 빌린 대출의 표시, 근저당권은 장래 이자까지 포함한 금액이고 저당권은 담보금액만 등기함

- (가) 압류 : 빚쟁이가 돈을 받아낼 수 있도록 법원에서 강제로 집주인의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차

- 대항력 : 전월세를 사는 사람이 그 집에 계속 살 수 있는 권리

- 전세권 : 전세금을 돌려받을 수 있는 권리

- 가처분등기 : 집을 판 사람이 다시 팔지 못하게 금지한다는 등기

- 임차권 : 임대차 계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리

 

등기부등본 보는 법

권리분석의 첫걸음

등기부등본은 집의 이력서와 같다. 집의 크기/위치와 돈을 빌려준 사람이 얼마를 갚으라고 했는지, 이 집을 경매에 넣은 사람은 누구인지 알 수 있다.

 

표제부 - 집의 이력서

집의 주소와 건물 내역이 나와 있는 곳으로 아파트의 경우 집합건물이므로 1층부터 각 층마다 면적이 다 나온다.

 

갑구 - 소유 내용의 변천사

가압류, 가처분, 가등기, 경매 기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들 기재된다.

소유주가 누구고 압류 내역 등을 확인할 수 있다.

 

을구 - 소유권 이외의 권리

소유권 이외의 권리를 기재하는 곳이다.

집을 담보로 근저당권이 설정된 것 등을 확인할 수 있다.

빨간 줄이 그어진 것은 빚을 상환해서 말소한 것이므로 현재는 없는 것이다.

 

없어지는 권리를 찾아라

말소기준 권리

경매에 나오는 집들은 문제가 있는 집이다. 집에 딸려 있는 돈 문제와 권리 문제가 그것이다.

소멸은 경매에서 제일 좋은 말이다. 특히, 말소기준 권리 이후로의 권리는 모두 소멸되는 권리이다.

 

말소기준 권리 5가지

1. (근) 저당권

집을 살 때 받은 대출이거나 집을 담보로 빌린 대출

2. (가) 압류

채권자가 돈을 받아낼 수 있도록 채무자인 집주인이 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하게 하는 절차

3. 경매개시 결정

경매가 시작된 사실이 등기된 것

4. 담보가등기

빚 대신 집주인이 집을 주기로 한 것

5. 선순위 전세권

전세권 중에서 다른 권리보다 앞선 전세권

 

전세권이 말소기준 권리가 되기 위한 조건

전세권은 말소기준 권리가 아니지만 전세권자를 보호하기 위해 실무에서는 전세권이 말소기준 권리와 같이 취급되기도 하는데 그 조건은 다음과 같다.

- 가장 먼저 설정되어야 한다.

- 전세권이 건물 전체에 설정되어 있어야 한다.

- 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 했을 때이다.

3가지 조건을 모두 만족해야 전세권이 말소기준 권리가 되며 하나라도 만족하지 못하면 전세권은 말소기준 권리가 될 수 없다.

 

이런 집은 뒤도 돌아보지 말자

1. 예고등기

등기 자체에 문제가 있다는 법원의 경고이다. 집에 관련된 어떤 소송이 진행 중이니 관심 끄자

2. 가처분등기

이미 판 집을 또 팔지 못하게 하는 것으로 이런 집을 사면 소유권을 뺏길 수도 있다.

3. 유치권

공사업체나 인테리어 업체가 시설을 한 대금을 받기 위해 이 집을 점유하는 권리로 명도에 어려움이 있을 수 있다.

4. 지상권

지상권은 집과 땅 주인이 따로인 경우에 생기는 권리로 건물과 땅 주인이 달라 분쟁의 소지가 있다.

 

세입자의 권리를 파악해라

등기부등본의 모든 권리를 접수 날짜 순으로 분류하면 말소기준 권리를 찾을 수 있는데 말소기준 권리보다 앞선 것은 인수하고 이후의 것은 소멸한다.

하지만 세입자가 산다면 임차권과 임차인의 대항력을 판단해야 한다. 세입자가 사는 집이라면 세입자의 보증금을 생각해야 한다.

 

임차인의 권리

1. 대항력

임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리이다.

즉, 보증금을 돌려받지 못하면 낙찰자에 대항해 그 집에 버티고 살 수 있는 힘이다.

세입자가 이사를 하고 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 생기는데 말소기준 권리 앞에 있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라고 한다. 이들은 보증금을 법원에서 돌려받지 못하면 낙찰자에게 정당하게 요구할 수 있다.

 

cf) 대항력은 무조건 좋을까? 

실무에서는 말소기준 권리 앞에 있는 선순위 임차인 만을 대항력 있는 임차인으로 판단한다. 같은 대항력이라도 말소기준 권리보다 앞서는 것이 좋다.

 

2. 우선변제권

주택임대차 보호법 상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당) 받을 수 있는 권리이다.

임차인이 확정 날짜를 받은 경우 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 그 경매금액에서 먼저 배당받을 수 있다.

우선변제권이 있는 세입자는 정해진 배당 신청일까지 법원에 배당신청을 하면 배당일에 자신의 보증금을 배당받는다.

우선변제권을 받기 위해서는 대항력을 가주고 확정일자를 받아야 하는데 전세를 산다면 꼭 해야 할 것이 전입신고와 확정일자를 받는 것이다.

 

3. 최우선변제권

주택임대차 보호법 상 임차주택의 경매나 공매 시에 소액 임차인이 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받는 권리

다시 말해 우선 변제자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들을 제치고 최우선 순위로 보증금을 배당받게 된다.

최우선변제권은 가난한 서민을 위한 법이므로 보증금이 소액이어야 한다.

이는 매번 바뀔 수 있으니 경매 일자에 맞게 확인하자.

 

세입자 현황을 보여주는 매각물건명세서를 놓치지 말자

등기부등본에 임대하여 사는 사람의 임차권이나 기타 권리들은 등기부등본에 기재되지 않는다.

그래서 법원에서 사람을 보내 기타 내용들을 확인하고 그 내용을 서류로 공개하는 것이 매각물건명세서이다.

매각물건명세서는 법원에서 직접 확인하고 직접 그 내용을 정리한 것이므로 기재 내용이 사실과 다르다면 매각물건명세서 오류를 이유로 불허가 신청을 할 수 있다.

 

세입자가 배당받는 집을 골라라

내가 떠안아야 할 금액은 없나?

말소기준 권리로 임차인의 권리를 판단할 수 있다면 배당을 살펴보아야 하는데 임차인이 배당을 받는다면 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없다.

예를 들어 말소기준 권리(근저당)가 1998년 3120만 원 설정되어 있고 2006년 보증금 8500만 원이 설정되어 있다면 이 집의 가격이 1.2억만 되면 임차인은 보증금 전액을 돌려받을 수 있다.

 

세입자가 배당을 받아야 명도가 수월하다

낙찰자에게 채권자들이 배당받는지 여부는 중요하지 않다.

세입자가 배당을 받아가는 집이 명도가 쉽다. 전액이 아니더라도 일부라도 보증금을 돌려받는 세입자가 명도 하기 쉽다.

 

세입자의 권리보다 앞서는 5가지 권리

언제나 말소기준 권리 순서대로 배당되는 것은 아니다

1순위. 경매집행비용(필요비 및 유익비 포함)

법원에서 경매를 진행하면서 가져가는 일종의 수수료로 그리 금액이 크지 않다.

 

2순위. 최우선변제

임차인의 소액 임차보증금은 최우선 변제금으로 말소기준 권리와 상관없이 먼저 배당한다.

이것은 근로자의 체납 임금, 퇴직금과 순위가 같기 때문에 근로복지공단의 압류가 있다면 주의해야 한다.

 

3순위. 당해세

해당 부동산에 대한 세금으로 국세로는 담보설정 이전에 부과된 상속세/증여세/종합부동산세가 있고 지방세로는 재산세/종합토지세/도시계획세/지방교육세가 있다.

지방세는 금액이 크지 않지만 상속세/증여세의 경우 그 크기가 다르기 때문에 담당 경매계에 확인하자.

 

권리분석, 위험한 함정만 피하자

1. 등기부등본

집주인의 채무 정도와 재산의 정도를 가늠해보자. 압류나 근저당 금액이 소액인 물건은 그 돈을 갚아버려 경매가 취하되는 경우가 있다.

 

2. 말소기준 권리

(근) 저당권,(가) 압류, 경매개시 결정, 담보가등기, 선순위 전세권 중 인수하는 권리가 없는 집을 찾아라!

예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권 의 경우는 말소기준 권리 아래로도 인수되니 조심하자.

 

3. 대항력

임차인의 보증금 반환 여부를 확인해라.

임차인의 권리는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 이 있으며 임차인이 일부라도 받아가는 보증금이 있어야 명도가 순조롭다.

배당순위와 금액을 보고 임차인이 보증금을 돌려받는 집을 고르자.

 

4. 배당

근로복지공단의 압류를 조심해야 한다. 근로복지공단의 압류는 세입자의 최우선 변제금과 같은 순위이다.

 

쉬운 경매, 어떤 집을 고를까?

1. 잘 아는 지역의 집

한 지역을 정하고 그 동네의 모든 아파트 시세를 파악한 뒤 그간 시세가 어떻게 변했는지 알아보자.

부동산을 다니면서 매물이 얼마나 나왔고 매물이 나오면 얼마 만에 나가는지, 전세/월세 중 어떤 게 더 잘 나가는지 알아보자

 

2. 말소기준 권리보다 앞선 권리가 없는 집

일반 부동산 거래를 하면 등기부상의 지저분한 내용이 그대로 따라가지만, 경매로 낙찰되면 이런 지저분한 것들이 싹 없어진다.

 

3. 살고 있는 사람이 잘 나갈 집

명도가 쉬운 집이 좋은 집이다. 세입자가 살고 있다면 전세나 월세 보증금을 받아가는 집을 고르자. 이들은 낙찰자의 '명도 확인서'가 없으면 법원으로부터 보증금을 반환받지 못한다. 그렇기 때문에 빨리 이사 가려고 애쓴다.

집주인은 명도 확인서가 없어도 배당이 되는데 이런 경우도 대부분 남은 돈을 받기 위해 이사를 선택한다.