[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 3장. 100% 실전사례 경매 이야기

1. 잘못 낙찰 받았는데 취소할 수 없을까? (일산 21평 아파트)

- 일산 고양법원에서 20번 넘게 부지런히 입찰했지만 번번이 실패했다. 이유는 일산이 실수요자가 많고 서울과 가깝고 교통이 편리해 젊은 신혼부부들이 선호한다.
- 최저가 1.38억에 나온 물건에 임장에서 2000/60 이야기라고 하니 임대수익률을 계산해보니 1.38억 기준 투자수익률 9% 정도, 1.43억 기준 6% 정도
- 낙찰 이후 급매가 1.5억에 나온다는 이야기를 듣고 겨우 700만 원 차이로 낙찰 받음
- 매각물건명세서상에는 세입자가 전액 배당받는 것으로 나와 있었는데 나중에 올려준 전세보증금 250만 원을 낙찰자에게 요청하는 상황이 발생했다. 사실 세입자가 배당받지 못하는 일부 금액을 낙찰자가 부담할 필요는 없다. 그리고 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해서는 낙찰자에게 명도 확인서를 받아야 하므로 명도에도 아무런 문제가 없었다.
- 하지만 급매가와 별 차이가 없어서 매각 불허가신청을 함.
cf) 매각 불허가신청 : 법원에서 매각물건명세서에 미리 알려주지 않은 사항으로 낙찰자에게 재산상의 손해가 있으면 1주일 이내에 낙찰 자체를 취소 요청할 수 있다. 이때 매각허가취소 결정이 나면 입찰보증금을 돌려받는데, 허가취소 결정이 나지 않은 상태에서 잔금 납부를 하지 않으면 보증금을 몰수당한다.

 

* 투자 포인트(일산 21평 아파트) 낙찰가 : 1.43억 / 당시 시세 : 1.5억 / 매각 불허가신청으로 낙찰 취소

- 일산역 도보 10분 거리의 아파트 단지, 신혼부부들에게 인기 있는 지역
- 시세와 불과 700만 원 차이로 낙찰받은 게 아쉬움. 이 정도 차이라면 급매로 사는 것이 마음이 편할 수도 있다.
- 매각 불허가신청을 통해 낙찰을 취소했다. 일산은 수요가 많은 지역이라 월세 수입이 작은 매도차익을 보완했을 것이다.

 

2. 소문난 잔치에 먹을 것 없다.

- 가격이 많이 내려간 송파구 아파트들을 열심히 돌아다녔지만 한 것도 낙찰받지 못했다.
- 소문난 잔치에는 돈 많고 재빠른 사람들이 많았다.
- 그러던 도중 곤지암의 20평 아파트를 낙찰받았는데 이 동네는 월세가 많고 매매가 1.4억, 낙찰가는 1.04억에 받음
- 임대가는 매매가의 60% 이상인 곳에서, 낙찰가는 매매가보다 20% 정도 싸게 받으면 된다는 기준으로 삼음
- 몇 년만 임대를 하다가 팔면 제 가격을 받을 수 있었을 텐데 경기가 안 좋아서 매매가 끊기다 보니 전셋값이 오르고 덕분에 좋은 가격에 세입자를 쉽게 구할 수 있었다.

 

* 투자 포인트(광주 20평 아파트) 낙찰가 : 1.04억 / 당시 시세 : 1.4억 / 현재 월세 임대중(월 58만 원)

- 2002년 임대아파트에서 분양 전환한 아파트로 옆 단지까지 2600세대 대단지이다. 임대수요가 풍부하고 교통이 편리하다.
- 세입자와의 재계약으로 보증금을 1000만 원 밖에 받지 못해 투자금 마련에 어려움이 있었다.
- 재계약이 아니었다면 보증금을 높이고 월세를 낮춰 투자 비용을 줄일 수 있었을 것이다. 하지만 세입자(월세 58만)와 재계약을 해서 수리 비용/중개 비용이 들지 않았다.

3. 별의별 일 천지인 경매법정

- 법원에도 은행이 있지만, 일등으로 수표를 대량으로 끊어가면 은행 직원의 눈빛이 달라진다.
- 경매법정 앞에 동정심을 자극하는 현수막 등이 있다. 서류상으로 불쌍한 사람들이지만 완전 실속파는 그 불쌍한 사람들 사이에 숨어 있다.
- Case 1. 부도 임대아파트라 우선매수청구권이 있지만, 우선매수청구권을 행사할 수 있는 시간이 지나면 행사할 수 없다.
cf) 우선매수청구권? : 낙찰자가 입찰한 가격으로 먼저 갈 수 있는 권리. A가 5천만 원으로 낙찰을 받았다면 우선 매수청구권자인 임차인이 5천만 원으로 낙찰자보다 우선하여 그 집을 살 수 있는 권리.
- Case 2. 아무리 부부라도 위임장이 없다면 우선 매수가 성립되지 않는다.
- Case 3. 낙찰 가격이 불만이었던 모양인지 우선매수권을 사용하지 않았다. 하지만 그 세입자는 낙찰가보다 500만 원 낮은 가격에 다시 전세가격을 했다.
- Case 4. 보증금 봉투에 10만 원이 모자라서 모두 2위에게 낙찰을 넘겨주는 케이스도 있다.
- Case 5. 두 명이 같은 금액을 적어서 낸 예도 있다. 이러면 두 사람이 그 자리에서 각자 금액을 다시 적는다.
- Case 6. 입찰표를 쓰다가 틀리면 무조건 새 입찰표에 다시 써야 한다. 숫자란은 절대로 다시 써서는 안 된다.

 

* 투자 포인트(삼척 25평 아파트) 낙찰가 : 0.41억 / 당시 시세 : 0.65억 / 현재 전세 임대중

- 1988년식 부도 임대아파트로 임대수요 풍부하고 대출로 잔금을 납부했지만 재빠른 전세임대로 대출금을 전액 상환해 이자를 내지 않고 여윳돈을 마련할 수 있었다.
- 478호의 아파트가 통째로 경매로 나온 것으로 무상으로 무단점유를 하고 있던 사람들이 많아 관리상태가 엉망이었다. 또한 부도 임대아파트라 거래가 없어 시세 파악이 어려웠다.
- 경매 낙찰 후 무단점유자들은 명도되고 아파트 관리가 정상화되어 인기 있는 아파트로 변모했다.

 

4. 미납 관리비가 무려 105만 원?

- 관리비가 150만 원 미납된 상태로 경매에 나왔는데, 이사 기간을 여유 있게 주는 대신 밀린 관리비를 내기로 하고 전 집주인이 새벽에 야반도주해버린 케이스.
- 관리실에 여러 번 대화했지만, 공용부분만 인수하면 되는데 관리실에서는 전액 납부하라고 연락이 옴.
(일반적으로 아파트 관리비는 공용부분과 전용 부분으로 나뉜다. 공용 부분은 아파트 전체에 해당하는 관리비를 입주민들이 나누어 내는 부분, 전용 부분은 해당 집에 대한 관리비)
- 관리실에서 단전·단수를 강행함. (사실 단전·단수는 불법) >> 소송해보려고도 했지만, 자금이 들어갔기 때문에 빠르게 회수를 해야 해 빨리 세입자를 들이는 편이 이익이라고 판단해 관리실과 반반 부담하기로 합의
- 목포 오피스텔을 받았을 때도 관리비 미납이 있어 단전·단수를 당해 관리비 62만 원을 손해 봄
- 법적으로 보면 공용부분만 낙찰자가 관리비를 승계하고 연체료는 낙찰자에게 승계될 때 포함되지 않으며 공과금의 미납은 전 주인에게 부과되는 게 맞다. 하지만 몇 개월씩 소송이 필요하기 때문에 가능한 전 세입자에게 관리비를 내도록 하고, 관리실과 적당한 선에서 합의를 보자.

 

* 투자 포인트(포항 25평 아파트) 낙찰가 : 0.84억 / 당시 시세 : 1억 / 현재 전세 임대중

- 2008년식 새 아파트로 수리가 필요 없을 정도로 깨끗하고 인테리어가 잘된 집이다. 전세를 들으면서 대출을 전액 상환했다.
- 멀기도 하고 잘 모르는 지역이라 현장 조사/입찰/대출/명도 등으로 오가기가 쉽지 않았다.
- 저렴하게 낙찰받았기 때문에 임대수익률도 좋았다.

 

5. 팬티만 입은 남자가 버티다

- 한국자산관리공사에서 분양 전환에 실패해 공매로 나온 곳 5채를 낙찰받음.
- 1. 재계약을 원하는 세입자의 경우 낙찰자에게는 오히려 좋다. 내가 들어갈 집이 아니라면 기존 세입자와 재계약 하는 것도 좋다. 수리비도 들지 않고 집에 애착이 있어 깨끗하게 잘 써준다.
- 2. 보증금을 전액 배당받는 집이 5개월만 월세를 내고 싶은 경우 보증금은 배당받은 후에 받기로 하고 월세만 먼저 받는다. 세입자 입장에서는 배당 전 굳이 계약할 필요가 없지만, 현실적으로 제대로 계약하고 편하게 살기를 원한다.
- 3. 공실은 관리실에서 열쇠를 받아 내부만 확인했다.
- 4. 점유자가 맨몸으로 나온 경우도 있다. 처음 만날 때 동행자와 함께 가고 나중에 점유자의 사장과 통화해 이사 날짜를 잡고 몇 번을 채근한 후에 결국 내보냈다.

 

* 투자 포인트(세종시 18평 아파트) 낙찰가 : 0.43억 / 당시 시세 : 0.45억 / 현재 월세 임대중(월 25만 원)

- 1997년식 부도 임대아파트로 충남 연기군에서 세종시로 편입되었고 근처 공단에 임대수요가 많았다.
- 한 번에 5채를 명도하기 쉽지 않았고 임차인을 구하기 어려웠으며 오래된 아파트라 시세를 파악하기 힘들었다.
- 모두 쉬는 토요일 오후 방문해 점유자들을 만나고 시세는 인근의 유사한 평수의 아파트를 참고했다.

6. 부지런한 발품에 배신은 없다.

- 친구가 동네 커피점을 낸다는 이야기에 같이 친구 집 근처인 용인 처인구 포곡읍 둔전리 근처를 돌아봄. 해당 근처는 아파트와 빌라 밀접지역인데 생각보다 월세가 높았다. 친구는 근처 적당한 곳에 점포를 계약했다.
- 해당 근처 동네에 상가가 나와서 현장 조사를 가보니 해당 친구 가게 근처에 상가 하나가 통째로 나왔다. 서류상으로 재계약도 가능해 보였지만 항아리 상권이라 중심상권 안은 유동인구도 많고 임대가도 비싸지만 한 블록만 벗어나도 빈 점포들이 많았다.
- 해당 근처 아파트 시세를 보니 중심상권 내 아파트는 매매/임대가 잘되고 멀어질수록 가격이 내려갔다. 그러던 도중 해당 동네에 아파트가 온비드 사이트에 아파트가 매각된다는 공고가 올라와 4건 중 3건을 낙찰받음.
- 미리미리 지역조사를 하지 않았다면 과감하게 입찰하지 못했을 것이다. 공고 기간이 짧았기 때문에 저렴한 가격이라는 것을 알 수 있었고 낙찰받을 수 있었다.
cf) 항아리 상권 : 아파트 단지처럼 특정 지역에 상권이 형성된 것으로 더 확장되지는 않지만 정해진 수요가 언제나 있는 곳
cf) 온비드 : 한국자산관리공사에서 운영하는 곳으로 공기업/공사/은행 등의 자산을 공개적으로 매각하는 공매사이트

 

* 투자 포인트(용인 25평 아파트) 낙찰가 : 1.33억 / 당시 시세 : 1.5억 / 낙찰 후 바로 매매하여 차익 실현

- 1998년식 1000세대 아파트, 지방 소도시에서 인기 있는 아파트 로열층으로 공기관 사원아파트로 쓰던 곳, 이런 공매물건은 명도가 필요 없어 편하다.
- 낙찰 후 바로 매매해 양도세가 높다.
- 최소 2년간 보유한 후 매매하면 양도세 중과세를 피할 수 있고, 그동안 임대수익을 내면 집값 리스크를 보완할 수 있다.

 

7. 유령아파트를 낙찰받은 사례

- 삼척에 많은 경매물건이 나와 여행 겸 다녀옴
- 부동산에 가니 유령아파트라고 낡고 지저분해 아무도 들어오지 않을 것이라고 이야기한다. 친구가 그 지역에 LNG 기반시설을 하러 왔다는 이야기를 들어 추후 공급이 부족하리라 판단했다.
- 동생과 총 5채를 입찰받아 현재 좋은 가격에 임대 중이다.

 

8. 인테리어는 돈이다

- 용인 아파트를 공매로 낙찰받고 월세를 놓기 위해 페인트칠/도배를 새로 했다. 거실 등과 청소도 깨끗하게 해둔 상태였는데 손님이 다른 집을 고칠 수 있다고 해도 미리 수리해 놓은 집이 좋다는 이야기로 전세가를 500만 원 높여서 팔았다.
- 이처럼 본인이 손댈 필요 없이 몸만 쏙 들어오면 되는 집이라면 가격이 더 비싸도 사고 싶어진다. 수리비가 200만 원이 더 들더라도 전세금 500만 원을 더 받을 수 있다.
- 사람들은 누구나 예쁘고 깨끗한 것을 좋아한다. 어차피 세입자가 살 것이라도 세입자가 구경할 때 이쁘면 감탄하고 500만 원이라도 전세금을 더 높일 수 있다.
- 글쓴이가 말하는 인테리어는 큰돈을 들이는 것이 아닌 최대한 적은 비용으로 깨끗한 집을 만드는 것이다. 내가 살고 싶어야 남도 살고 싶은 집이 되고 이런 사소한 것들이 집의 가치를 높인다.

 

* 투자 포인트(용인 25평 아파트) 낙찰가 : 1.41억 / 당시 시세 : 1.65억 / 현재 전세 임대중

- 2008년식 아파트로 시세보다 2천만 원 저렴하게 낙찰받음. 대출을 받아 잔금 납부하고 전세를 들여 보증금으로 대출을 전액 상환했다. 전세 수요가 많은 지역이라 세를 주었다가 매매를 하면 양도소득세가 낮을 것이다.
- 집이 많은 동네이기 때문에 비교 대상이 많았고 이 때문에 집을 보기만 하고 계약하지 않은 사람들이 꽤 있었다.
- 셀프 인테리어로 집을 꾸며서 200만 원 투자로 500만 원 높은 가격에 전세 임대를 진행했다.

 

9. 2500만 원으로 수도권 아파트 사기

- 30대 중반 예비 신랑도 돈이 부족해 결혼식을 간단히 하고 집을 구하기로 했다.
- 가진 돈이 2500만 원이 전부였는데 매주 일요일 '내 집 마련 데이트'를 다니며 임장을 다녔다.
- 지하철이 있고 아파트 단지가 큰 양주로 결정해 21평 아파트가 9천만 원이면 가능했다.
- 8780만 원에 낙찰을 받았고 이자 26만 원에 집을 마련할 수 있었다.

 

* 투자 포인트(양주 21평 아파트) 낙찰가 : 0.88억 / 당시 시세 : 1억 / 현재 실거주 중

- 2000년식 2000세대 대단지 아파트, 초등학교와 중학교가 5분 거리이며 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
- 명도 후 관리비 미납으로 단전 단수 조치가 되었다.
- 법적으로 관리비용 중 전용 부분은 낙찰자의 부담이 아니지만 전용 부분의 절반을 부담해 시간을 끌지 않고 빨리 해결했다.

 

10. 부동산 회사 팀장?

- 젊은 여자가 혼자 다니면 얕잡아 볼 수도 있다. 이를 위해서 회사용 명함을 별도로 만들고 점유자에게 회사용 명함을 전달한다.
- 점유자가 앞으로의 일정을 물으면 "3~4주 사이에 잔금이 납부되면 불법 거주자가 될 수도 있다. 보증금은 법원에서 배당일에 보증금을 돌려줄 것이다.
- 배당금을 받기 위해서 점유자가 필요한 서류는 전세계약서와 신분증, 낙찰자의 인감증명서와 명도 확인서가 있어야 하는데 명도확인서는 이사를 완료해야 줄 수 있는 것이고 이사를 먼저 해야 한다.
- 본인만의 원칙을 세우는데 일부라도 배당받는 사람에게 이사비가 없다는 원칙을 세우고 협상이 필요해 보일 시 회사의 허락을 구하겠다는 전략을 구사하자.
- 이사 날짜가 정해지면 본인에게 연락을 주면 필요한 서류를 챙겨서 준다고 하고 내용증명으로 점유자와 한 이야기를 본인에게 유리하게 정리해서 보내자

 

* 투자 포인트(횡성 25평 아파트) 낙찰가 : 3,000만 / 당시시세 : 4,000만 / 현재 월세 임대중(월 25만 원)

- 1995년식 오래된 저층 아파트로 주위 신규 아파트에 비해 임대가가 저렴하여 임대수요가 많아 꾸준한 월세 임대를 기대할 수 있다.
- 부동산은 사진과 현장이 다른 경우가 많다. 사진은 낡고 허름해 보였지만 도색작업으로 깨끗해 보이고 새로 도시가스가 들어온 후 임대가가 올랐다.

 

11.  내 집에 다른 사람 이름 못 올리게 해주세요!

- 낙찰받은 오피스텔 중 한 점유자와 대화가 잘 안 되는데 전입신고가 되지 않아 배당을 받지 못하는데 과한 이사비용을 요구한다.
- 점유이전금지가처분은 점유자가 바뀔 수 없도록 하고 강제집행과 같이 집행관이 열쇠 수리공을 대동해서 문을 따고 들어가서 점유이전금지가처분이 되었음을 알리는 통지서를 잘 보이는 곳에 붙인다.

 

* 투자 포인트(목표 18평 오피스텔) 낙찰가 : 3,170만 / 당시시세 : 4,000만 / 현재 월세 임대중(월 20만 원)

- 2004년식 오피스텔로 오피스텔은 매매차익보다 임대수익을 기대한다. 임대사업자로 등록해 재산세와 종부세를 감면받았다.
- 한 번에 여러 집 경매가 진행되어 한동안 공실로 남았다.
- 기존 세입자들과 재계약도 하고 일부는 낙찰가보다 높은 전세가로 재계약했다.

 

12. 불확실한 미래보다는 현재에 투자하자!

- 국토개발계획을 보고 미래 개발계획을 알아야만 성공할 수 있는 것은 아니다.
- 너무 아름다운 꿈은 위험하다. 경매를 한창 시작할 때 미군기지 이전 확정으로 평택이 뜨고 있었는데 새로운 대규모 주택단지에 분양권을 산 사람들은 예상 건축비용이 훌쩍 넘었고 다른 집들은 공사 중이거나 공사가 중단된 상태이다. 이때 돈을 버는 사람은 가장 먼저 들어갔다 나온 사람과 분양한 건축업자이다.
- 가장 중요한 것은 내가 살 집을 내가 맞춰서 찾는 것이다. 이 지역에서 이 가격이면 싼 가격인가? 이 가격보다 더 싸게 살 수 있을까? 의문을 던지자

 

* 투자 포인트(수원 25평 아파트) 낙찰가 : 1.877억 / 당시시세 : 1.95억 / 현재 월세 임대중(65만 원)

- 1999년식 주공아파트로 우수 학군으로 임대수요가 풍부하고 신규 지하철역 개통 지역이라 실거주 수요도 많다.
- 지하철 호재로 너무 비싸게 낙찰받았고, 광교 입주로 인해 월세 임대가가 떨어졌다.
- 실수요자가 살기에 교통도 좋고 좋은 가격에 월세가 잘 나간다.

 

13. 명도하기 가장 어려운 집은 노약자의 집

- 공매로 낙찰받은 사람이 할머니를 명도하려고 보니 계약자는 돌아가신 할아버지였고 배당금은 받을 수 없는 상황이다. 연로하신 데다 배당금은 겨우 800만 원에 기초생활수급대상자여서 계약을 포기한 사람이 있었다.
- 명도소송을 하거나 이사비를 드리며 요양원으로 모시면 명도는 가능하지만 결국 입찰하지 않았다.
- 가장 명도가 어려운 집은 배당받는 돈 없이 오갈 데 없는 어르신이나 아이들, 장애인이 살고 있는 집이다. 이런 집은 건너뛰자.

 

14. 이사 날짜가 안 맞아요

- 지인이 기존의 살던 집을 처분하고 분당의 감정가 15억 원 60평형의 주상복합아파트, 실거래가 11억 원을 8.7억에 낙찰받았다. 살던 집을 비워줘야 하는데 명도가 안 끝나 근처 오피스텔에서 3개월을 살고 입주한 케이스도 있다.
- 일반매매는 잔금을 내는 것과 동시에 입주하지만 경매는 잔금 납부일과 입주일이 다르다. 특히, 잔금 납부 전에 명도가 이루어지지 않을 가능성이 더 크다.(보통 잔금 납부 이후 2~3개월 정도 명도에 시간이 걸린다)
- 점유자와 대화가 잘 된다고 해도 이사 날짜를 합의하고 명도 합의서를 쓰면 상대를 압박하는 용도로 도움이 된다. 배당을 받는 점유자라면 이사 나가기 전에는 절대 명도 확인서를 내줘서는 안 된다. 그래야 내가 이사를 할 수 있다.
- 이사를 한두 번 하는 게 아니라면 이삿짐 역경매를 이용하자. 서비스와 조건을 제시하면 억으로 선택권을 가질 수 있다.

 

15. 도저히 세입자를 만날 수 없어요!

- 낙찰받은 오피스텔에 점유자를 만날 수가 없어 점유이전금지가처분 집행을 하며 집에 짐이 있는 것을 확인했다. 하지만 연락이 없어서 강제집행을 신청했다.
- 강제집행 이후 현관 앞에 강제집행이 되었음을 알리는 안내장을 붙여둔다. 짐 보관 비용은 집행을 하는 사람이 미리 부담을 하기 때문에 짐을 빨리 찾아가 주면 비용이 조금이라도 덜 든다.

 

16. 대출, 손품 발품이 필요한 이유

- 낙찰 받고 나서 법정문을 나서면 여러 대출 브로커들이 낙찰 지역에 따라 은행, 금리, 조건 등을 알려준다.
- 대출상담자가 알려준 정보를 절대적으로 신뢰해서는 안 된다. 대출 브로커들은 아니면 말고 식으로 조건을 말한다.
- 지방 물건은 지방 은행에서 대출을 받아야 한다.