[공유] 세입자 전세만기가 다가오면 해야할 일(메뉴얼)

세입자 전세 만기가 다가오면 막상 구체적으로 뭘 해야 할지, 또 빼먹는 것은 없는지 매번 조금씩 당황한 경험이 있어서 매뉴얼을 만들어 사용 중이다.

Case 0. 전세 만기 3개월 전에 해야 할 일
Case 1. 세입자가 전세 만기 시 나가는 경우
Case 2. 세입자가 전세 만기 시 재계약을 원하는 경우
Case 3. 전세 만기전에 세입자가 나간다고 하는 경우

Case 0. 전세 만기 3개월 전 해야 할 일

1. 이미 이전 전세계약 시 전세 만기 3개월 전 날짜에 알람을 설정해놓았어야 함

2. 우선 네이버 부동산을 보고 전세시세와 전세물량확인. 실거래가도 확인. 부동산에 전화해서 요즘 전세 잘나가는지. 전세물량. 전세시세 물어보기.

3. 전세계약서 보고 누구 명의로 계약했는지(공동명의인지). 기존 전세금 얼마인지 확인. 질권설정되어있는지 확인

4. 전세금 5% 상승 시 얼마인지 계산.

5. 전세 만기일이 명절이나 휴가철. 크리스마스와 겹치는지 확인

6. 세입자에게 문자 보내기.
"안녕하세요 선생님(사모님)
109동 404호 집주인입니다
내년 2월 27일이 전세 만기일입니다
재계약 여부를 알고자 조금 일찍 연락드렸습니다
연락 부탁드립니다"

Case 1. 세입자가 전세 만기 시 나가는 경우

1. 세입자에게 문자 보내기
"네. 알겠습니다. 그런데 저가 전세보증금 반환을 하기 위해서 다음 세입자분이 구해져야 합니다.
많이 불편하시겠지만 집 보여주시는 것에 대해 많은 양해 부탁드립니다"
"그리고 이사 가시는 날은 미리 정하시지 마시고 전세보증금 반환을 위해 새로운 세입자 들어오는 날과 맞혀야 하니 부동산과 꼭 말씀 나누신 후에 새로 이사 갈 집과 계약 진행해주시기 바랍니다.
새로운 세입자분이 구해지면 계약금 10%을 미리 보내드리겠습니다"
카톡 선물 보내기

2. 부동산에 전세 내놓기. 5% 상승분 확인 후 내놓기

3. 보증금주고 내보낸 후 올수리 할지 결정. 또는 집에 가서 직접 보고 고쳐줄 것 체크하기

4. 전세자금 대출 어느 은행. 어느 지점인지 세입자에게 물어보기. 질권 설정되어있나 지점에 직접 확인 전화. 즉 세입자에게 직접 보증금 반환을 해도 되는지 확인

5. 새로운 세입자와 계약 후 받은 계약금을 기존 세입자에게 미리 주기(전세계약서 계약자 명의와 같은 명의의 계좌번호에 입금)

Case 2. 세입자가 전세 만기 시 재계약을 원하는 경우

1. 세입자에게 문자 보내기
"그러시면 우선 요즘 전세시세를 부동산중개소에 알아보시기 바랍니다. 저도 알아본 후 다시 연락드리겠습니다"
"안녕하세요
부동산에 여쭤보니 요즘 전세시세가 3억 1000~2000이라고 합니다.
전 3억 500 정도 생각하고 있는데
가능하신지 생각해보시고 연락 부탁드립니다"
"그럼 전세보증금 상승분 1000만 원은 전세 만기일(2월 27일)에 입금해주시면 됩니다
계약서를 다시 써야 하는데 12월 3일 3시.
시간 괜찮으신지요?"

2. 알람 설정 - 재계약일 전날

- 세입자에게 문자 보내기

"안녕하세요
내일 3시에 부동산랜드에서 뵙겠습니다
오실 때 주민등록증과 도장 가져오시기 바랍니다"

(표준임대차계약서 내가 직접 미리 작성하기. 임대사업자번호 미리 적어놓기)
(부동산에 미리 전화해서 표준임대차계약서와 세입자 주민등록증 사본이 필요하다고 말하기)
(공동명의인데 혼자 간다면 배우자 위임장 및 인감증명서. 배우자 주민등록증. 배우자 도장 챙기기).

3. 알람 설정 - 재계약일 다음날
(임대조건 신고하기)

4. 알람 설정 - 재계약일 2주 후
(임대조건 신고 완료 여부 확인하기)

5. 알람 설정 - 다음번 전세 만기 3개월 전
(109동 404호 전세 만기 3개월 전)

6. 알람 설정 - 전세 상승분 입금일
(아침에 입금하라고 문자 보내기.
"안녕하세요
오늘이 전세 잔금일입니다.
전세 상승분 1000만 원 입금 부탁드리겠습니다
수고하십시오 "
입금 확인하면 부동산 사장님에게 영수증 달라고 문자 보내기 )

7. 전세 만기가 10~12월이면 1~2월(겨울방학)로 수정 가능한지 세입자에게 물어보기

8. 재계약 시 보통 중개수수료 10만 원 정도 드림.(너바나 님은 중개소 없이 직접 다이렉트로 재계약하신다고 함)

 

Case 3. 전세 만기 전에 세입자가 나간다고 하는 경우

1. 전세 시작일로부터 1년이 넘었는지 확인. 1년이 넘었으면 전세금 5% 올릴 수 있음.

2. 중개수수료는 세입자 부담임을 알려주기

3. 네이버 부동산을 보고 전세시세와 전세물량확인. 실거래가도 확인. 부동산에 전화해서 요즘 전세 잘나가는지. 전세물량. 전세시세 물어보기.

4. 전세계약서 보고 누구 명의로 계약했는지(공동명의인지). 기존 전세금 얼마인지 확인. 질권설정되어있는지 확인

5. 전세금 5% 상승 시 얼마인지 계산.

6. 전세자금 대출 어느 은행. 어느 지점인지 세입자에게 물어보기. 질권 설정되어있나 지점에 직접 확인 전화. 즉 세입자에게 직접 보증금 반환을 해도 되는지 확인