[공유] 분양권 투자 올인원

분양권은 거래가 간편하다는 장점(등기×, 취득세×, 세입자×)이 있어 부동산 시장의 분위기를 가장 빠르게 반영하므로 늘 시세를 염두에 두고 있어야 함.

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또한 소액으로 큰돈을 오랫동안 굴릴 수 있다는 장점이 있으므로, 적극적으로 투자해야 함.

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예) 입주 기간이 2년 남은 단지일 경우. 5억짜리 분양권일 경우

- 계약금 10%(5천만 원)+P 값만 있으면. 5억을 2년 동안 굴릴 수 있음

* 갭투자보다 더한 레버리지 사용 가능

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1. 분양권 탐색 단계

일반적으로 네이버 부동산의 '분양권' 체크해서 매물 확인.

(광주의 경우 네이버 부동산 미사용)

* 분양권은 전화+발품이 유리한 경우가 더 많음. (장부매물 多)

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분양권의 경우 P의 확인이 필요한데, P의 표시 방법이 다양함(네이버부동산 이용시).

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[P 표시 방법]

1) 정확한 금액 표시: P가 1억이면 실제 P도 1억이고, 실거래가 신고도 1억 본인이 먹은 걸로 정확하게 신고하는 경우.

2) 금액을 미표시: P 자체를 적어두지 않고, 부동산에 전화를 유도하는 것임. 유도에 따르면 됨.

3) 금액 표시+변수: 1억 표시했으나 전화하면, 양도세 매수인 부담인 경우 혹은 기타 경우(별도 설명)

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2. 분양권 선정 단계

*지역마다 특성이 있으므로 참고자료로 활용, 현장에서 개별판단 필요함.

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1) 지역 선정

인구 많은 곳, 향후 분양이 적은 곳, 이미 분양가 혹은 지역 시세가 높은 곳, 장기간 신규 공급이 없었던 곳.(미분양 줍줍도 갈 만한 곳을 가야함. 명의를 아끼는 것도 중요함)

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2) 단지 선정

브랜드>대단지>초품아>역세권>주변환경

+ 입주 기간이 많이 남은 단지

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메이커가 제일 중요함(특히 지방). 브랜드+대단지+초품아면 산속이라도 잡으면 됨, 오히려 원주민 저평가로 저가매수 기회.

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3) 동호수 선정

- 평형: 클수록 유리함.

※ 59는 당연하고, 74 고층과 84 저층이 P가 동일한 경우가 있는데 84가 대부분의 경우에 유리함

(중형은 햇빛이 덜 들고 뷰가 안 좋아도 4~5명이 충분히 살지만, 소형은 한 번은 이사해야 함)

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- 동: 앞이 트인 동(소음 무관)> 초등학교가 가까운 곳> 외부 혹은 상가와 드나들기 편리한 곳

※ 대단지일수록 동에 따른 프리미엄 차이가 있으니 잘 보고 골라야 함. 초기에는 가격이 비슷함.

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- 향: 남향>남동향>남서향>동향>서향>북향

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- 층: 고층(탑층 제외)>중층> 중하층>1층, 2~3층

※ 1층 선호가 있으나 지상주차 or 인도가 있을 경우 좋지 않음(필로티 2층 선호 이유)

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- 타입: A>B>C..., 무조건 판상형 4베이가 우선임. 일반적으로 A 타입이 개수도 많고, 거래도 잘 돼서 시세 파악도 쉽고, 실거주에도 좋고 빠질 게 없음.

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* 하지만 일단 매수를 하기로 했으면 돈이 부족하다고 포기하기 보단, 가진 돈에 맞춰서 매수를 하는 것이 바람직함.

투자금이 부족하면 동>층>향>타입>평형 순으로 낮추면 됨(단지 사정에 따라 차이 있음, 개별판단)

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3. 분양권 매수 단계

1) 취득세 확인: 분양권 자체는 취득세가 없지만, 양도세율이 높아져 등기친다고 생각하고 접근하는 것이 바람직함. 단, 규제지역의 경우 처분 및 전입 조건 주의. 규제지역은 갈아타기용으로 생각해야함.

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* 현 분양권 양도세율

-1년 미만: 77%

-1년 이상: 66%

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- 매수 시 본인의 취득세를 사전에 확인하고, 가급적 기본세율이 적용될 수 있는 방법 찾아야 함

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2) 중도금 대출 확인: 1인당 2건 5억 이내. 단, 중도금의 80%만 보증됨

​- 즉, 중도금 2개 합쳐서 5억이 넘어도 가능함.

(80%는 허그 보증, 나머지 20%는 자기신용으로 은행에서 보증해 주는 것임)

- 규제지역은 처분조건 때문에 어차피 1건만 하는게 맞음.

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3) 매수 조건 확인

: 부동산을 통해 동호수, 프리미엄, 실가신고, 잔금 및 명의이전 예정 날짜 등의 사항을 꼼꼼히 확인

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4) 가계약 체결

: 원하는 동 호수가 나올 있을 경우 매수하면 됨. 가격이 조금 부담돼서 조금 더 기다려본다는 건 적어도 분양권 매수에서 좋은 전략이 아닌 경우가 많음.

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일반적인 상황에서는 프리미엄은 건물이 올라가면서 따라 올라가게 되어 있음(지금이 가장 쌈)

→ 특히 부동산 경기가 안 좋았거나 투자 경험이 적은 지방 사람들은 건물이 올라가고 눈에 보여야 믿음. (고기도 먹어본 놈이 먹을줄 앎)

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4. 분양권 계약 단계

분양권의 경우 변칙적인 거래가 매우 많으므로 계약방법 또한 매우 다양함.

여기서는 P1억 실가신고를 기준으로 함.

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1) 가계약

ⓐ 중개사에게 매수 의사 표시

ⓑ 중개사가 매도인 계약서 및 신분증 송부(매도인 성명과 계약서 대조, 동 호수 확인)

ⓒ 가계약금 이체(보통 천만 원 정도)

* 이체전에 반드시 잔금일 확인, 분양권의 경우 명의이전 일정이 타이트하므로 투자금 준비 등을 바로바로 해야 함.

ⓓ 중개사가 매도인과 매수인에게 동일한 내용의 실계약 조건을 문자로 통보

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2) 정계약

ⓐ 계약서가 작성되면 사진을 찍어서 미리 문자로 보내달라고 해야 함. 이때 잘못된 내용, 빠진 부분 있을 시 추가.

* 넣으면 좋은 특약: 주택포기서약 등이 있을 경우 계약은 무효로 한다. 등

ⓑ 계약일이 잡히면 현장에서 계약금 차액을 입금하고 상호날인.

* 늘 그렇지만, 매도인과는 굳이 말을 섞을 필요가 없음

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3) 중도금

분양권의 경우는 안 하는 게 일반적이지만, 한다고 하면 하지 말라고 할 사람은 누구도 없음. 가급적 할 것.

* 분양권의 경우는 명의이전이 늦어도 한 달 이내에 모두 이루어지기 때문에 하지 않아도 무방함.

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4) 잔금 및 명의이전

ⓐ 중도금 대출 승계: 명의이전 당일, 지정은행에서 바로 만남. 은행에서 매도인이 중대를 인도하는 서류 작성 후 매수인이 중대 신청 서류를 작성함.

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* 잔금: 잔금은 이때 이체해 주는 경우도 있으나, 일반적으로 분양사무소로 이동하여 명의이전 때 잔금을 이체해 주는 것이 바람직함.

-> 달라고 하는 경우도 없을뿐더러, 달라고 해도 안 주면 됨.

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* 거래세: 수입인지(약 15만 원) 매도인 부담

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* 보증보험료: 보증보험료는 회차별로 입주 시까지의 기간을 고려하여 계산, 일반적으로 매도인이 기납부한 보증보험료는 그대로 가나, 중개사가 굳이 이 부분을 걸 경우 그냥 줘버리는 편이 편함, 소액이고 중요한 부분이 아님.

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ⓑ 명의이전

: 매도인은 은행에서 중도금 승계 서류를 먼저 작성하므로 먼저 분양사무소로 이동하게 됨. 매수인은 서류를 작성하고 따라가면 됨. 분양사무소의 경우는 제3자 적 입장에서 업무를 처리함.

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- 이전 절차: 계약서 쓰는 것과 비슷

> 분양사무소 직원에게 계약서+중도금대출 서류를 넘겨줌(중개사가 챙김)

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> 직원이 서류와 인감을 받아서 계약서에 매도매수사항을 추가해 줌

(분양 계약서를 새로 써주는 것이 아니라 양수인 명의를 기존 분양 계약서에 추가해 줌)

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> 나올 때 인감 챙기고 분양 계약서 챙겨서 나오면 됨.

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- 복비 지급: 모든 작업이 다 끝나고 지급, 집으로 가면서 이체해도 됨, 현금으로 달라고 하는 경우에는 명의이전 완료 후 지급

* 복비 주기 전까지는 어쨌거나 내가 갑임.

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매도인이나 부동산에서 '변칙적인 거래'를 요구하는 경우도 있으나 굳이 하지 마시길. 투자는 길게 해야 함. 단 한번의 실수로 시장에서 사라질수가 있습니다.

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출처 : https://blog.naver.com/mainz5217/222382579736