안녕하세요.
땅배기입니다. : )
오늘은 위대한 부동산 지인의
'시장강도' 그래프를 활용하여
투자 타이밍 잡는 방법에 대해
이야기해보려고 합니다.
부동산 지인이 제공하는 정보 중
'시장강도'라는 것이 있습니다.
시장강도에 대한 개념은 기존에도
여러 번 말씀 드렸던 기억이 납니다.
간단히 설명드리자면 현재 시장이
가지고 있는 힘이 어느정도 되는가를
알아보는 지표라고 생각하시면 됩니다.
지역 분석 탭에 들어가 지역을 전체로
설정하고 스크롤을 아래로 좀 내리면
다음과 같은 시장강도 그래프를 보실 수 있습니다.
X 축은 매매시장 강도
Y축은 전세시장 강도로
현 시점 기준 최대 5년 전까지
조회해 볼 수 있기 때문에
2021년 11월 기준으로는
2016년 12월 시장강도부터
확인하실 수 가 있습니다.
시장강도 그래프는 위에서 보셨듯
가운데 십자가 모양을 기준으로
4분면으로 나뉘어져 있습니다.
각각의 4분면에 대한 해석을 하자면
1사분면의 경우 전세시장강도도 높고
매매시장강도도 높은 지역이기에 한창
시세가 뜨거운 인기지역이라고 해석하시면 됩니다.
2사분면의 경우 전세시장강도는 높지만
매매시장강도는 아직 높지않은 지역
즉 실사용가치 대비 아직 매매가가 잠잠한
저평가 지역이라고 해석하시면 됩니다.
3사분면의 경우 전세시장강도도 낮고
매매시장강도도 비인기 지역으로
특정 지역이 3사분면에 위치해있다면
하락기를 겪고 있을 가능성이 있습니다.
하락하지 않고 있다면 그냥 잠잠한
상태라고 보는게 맞을 것이구요.
마지막으로 4사분면의 경우
전세시장강도는 낮지만
매매시장강도는 높기때문에
실거주 가치 대비 거품이 낀
고평가지역이라고 해석할 수 있습니다.
즉 그림으로 정리하면 이런데요.
실제 지역을 예시를 들어
위의 이 시장강도 그래프를 활용할 수 있는
방법을 구체적으로 말씀드리도록 하겠습니다.
아래 그림은 2016년 11월
강원도 지역의 시장강도 그래프입니다.
보시면 1사분면(=인기지역)에는
강원도 춘천이 위치해있습니다.
춘천시의 아파트 매매가격지수를
보아도 2016년 11월은 춘천이
한창 상승하던 시기임을 알 수 있고
춘천시 온의동의 롯데캐슬스카이클래스
아파트를 예시로 시세흐름을 보았을 때
2016년 11월은 한창 상승하고 있던
시기임을 알 수 있습니다.
다시 위의 시장강도 그래프로 돌아와서
4사분면을 보면 다른 지역은 제외하고
'원주'를 살펴보도록 하겠습니다.
4사분면에 위치해 있기때문에
원주는 현재 비인기지역이고
시세가 하락하고 있을 가능성도 있습니다.
아파트 매매가격지수를 보았을 때
2016년 11월 원주는 완만하게 상승하고
있는 것으로 보였고 실제 아파트 2곳을
표본으로 확인했을 때도 완만하게 상승하고
있는 것으로 보였기에
이 당시 원주는 하락기라고 하기보다는
비인기지역 상태라고 얘기할 수 있을 것 같습니다.
그 뒤로로 원주는 2019년 11월까지
3년동안 시장 강도 그래프 상에서
3사분면의 위치를 벗어나지 못하고
계속 갇혀있는 모습을 보였는데요.
일시적으로 3사분면에 머문 것이 아닌
이렇게 장기간 머물렀을 경우 하락장을
겪었을 가능성이 큽니다.
실제로 원주 아파트 매매가격지수는
2018년 3월을 기점으로 하락하기 시작했고
실제 아파트들의 시세는 그보다 좀 더
빠른 2017년도부터 빠지기 시작했습니다.
2017년 12월부터 원주시는
드디어 시장강도 그래프에서 2사분면
즉 저평가지역 섹션으로 이동을 합니다.
긴 하락기를 마치고 저평가 국면으로
들어갔다고 볼 수 있는 것이지요.
이제부터는 저평가 국면에 들어선 원주가
1사분면으로 이동하려는 움직임이 있는지만
시장강도 그래프를 통해 살펴보면 됩니다.
3년 간의 긴 하락기를 거치면서
매매가는 바닥을 찍은 상태일 것이고
전세 시장강도가 높아져 2사분면으로
이동을 하였으니 매매와 전세 간 갭이
많이 줄어있을 겁니다.
2사분면에 있는 원주가 1사분면으로
이동하려는 움직임이 있을 때가 가장
투자하기 좋은 시점이라고 보면 됩니다.
실제로 한 번 살펴보겠습니다.
2020년 1월의 원주
아직 1사분면으로 이동 움직임이
선명하지 않기에 좀 더 지켜보기
2020년 2~3월 원주
2달 연속 2사분면에 있던 원주가
1사분면으로 움직이려는 움직임이
강하게 포착 됩니다.
2사분면에 있던 지역이 1사분면으로
이동한다는 것은 매매 시장강도도 점차
강해진다는 의미입니다.
2달동안 이런 모습을 보였기 때문에
2020년 3~4월 쯤엔 원주 더샵과 같은
원주 신축 분양권을 사는 것이 향후
수익률적으로 제일 좋았을 것이고
분양권이 아니더라도 준신축이나 기축도
분명히 갭투자하기 좋은 시점이었을겁니다.
그 후로 원주시는 계속 2사분면과 1사분면
경계쯤에 위치해 있다가 2021년 2월쯤
1사분면으로 완전히 넘어가는 모습을 보입니다.
이 시점부터 원주시는 확실히 인기지역이라
큰 상승을 시작할 것이고 일부 단지들의 경우
이미 많이 상승을 했을 가능성이 높습니다.
결국 순서대로 정리하자면 이렇습니다.
① 3사분면에서 2사분면으로 이동
= 비인기 or 하락지역에서 저평가지역으로 이동
② 2사분면에서 1사분면으로 이동
= 저평가지역에서 인기지역으로 이동
③ 1사분면에서 4 또는 3사분면으로 이동
= 인기지역에서 거품지역, 비인기지역으로 이동
시장강도 그래프만 잘 살펴봐도
투자처, 투자타이밍 찾는거
어렵지 않습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
제 인플루언서 계정에도 팬하기 부탁드리겠습니다.
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