블로거 빠느님이 작성하신 글
1)
저는 데이터 보는 것을 좋아하기는 하는데요. 실제 투자 결정을 할때는 수많은 데이터를 가지고 하지는 않습니다.
제가 딱 필요한 데이터 몇개만 보고 최소 잃지는 않으면서 금방 에너지를 받을 것 같은 곳을 추려서 투자를 합니다.
투자하는데 있어서 데이터가 많이 필요하지는 않다고 생각합니다. 그냥 평소에 궁금한 것들이 많아서 데이터를 찾아서 볼 뿐이죠.
투자는 Simple is the Best! 입니다.
투자자는 아무리 오를 것 같은 지역과 단지라고 하더라도 수익률도 중요하고 실제 현장에서 투자금이 얼마인지도 중요하고 매도자와 세입자, 부동산 사장님을 어떻게 대응하느냐에 수익이 달라지기도 하거든요.
2)
요즘에는 부동산 데이터를 확인할 수 있는 사이트들이 굉장히 많습니다. 불과 3~4년전만 해도 데이터 한번 확인하기 굉장히 어려웠습니다.
엑셀로 이리저리 가공을 해서 봐야했죠. 하지만 지금은 좋은 사이트들이 많이 있습니다.
많은 사이트 중에서 제가 자주 사용하는 사이트들을 몇개 추천드려봅니다.
아마 많은 분들이 사용하고 있을 꺼에요.
3)
제가 즐겨찾기 해놓은 부동산 사이트 입니다.
정말 많습니다. 사이트가 정말 많지만 이 중에서 진짜 자주 보는 사이트도 있고, 가끔 궁금할 때 들어가서 보는 사이트도 있고... 아예 보지 않는 사이트도 있습니다. ㅎㅎ
4)
이중에서도 제가 가장!! 최고로!! 많이 사용하는 사이트는 아실입니다.
https://asil.kr/asil/index.jsp
제가 가장 중점적으로 보는 가격이라는 관점으로 접근할 수 있는 기능들이 많습니다.
실거래가격도 동과 층이 표기되는 유일한 사이트이고 (최근의 가격 히스토리까지), 여러 아파트들을 비교해볼 수 있어서 투자단지들을 찾는데 꽤 유용합니다.
실제로 아실 대표님이 했던 인터뷰 중에서 가격이라는 지표를 가장 중시한다는 이야기를 보았고요.
그래서 가장 잘 활용하는 사이트 입니다.
여러 기능들이 있지만 그 중에서도 가장 많이 활용하는 것은 두개 단지 비교 기능입니다. 단지들을 비교하다보면 과거의 흐름들이 보이거든요. 그렇게 비교하다가 보면 투자할 곳을 찾기도 하고요.
5)
공급물량 확인은 3가지 사이트를 동시에 봅니다.
아실, 부동산지인, 호갱노노
세가지 어플에서 공급물량이 다르게 나타나기도 하고 그래픽도 다르다보니 서로 장단점이 있습니다.
아실은 1990년 부터의 공급물량을 볼 수 있고, 임대물량이 빠진 실제 분양물량만을 볼 수 있는 장점이 있는 반면...
업데이트가 좀 느립니다. 그래서 이미 분양을 했는데도 불구하고 2023년, 2024년에 반영이 안된 지역들이 꽤 많더라고요.
부동산지인은 업데이트는 빠르게 되는 것 같은데 임대물량이 포함되어있어서 착각할 수도 있고 2000년 이후의 공급물량만 확인할 수 있습니다.
호갱노노는 공급물량을 지도에서 확인할 수 있어서 공급물량으로 인한 인접지역 영향력을 직관적으로 생각해볼 수 있는 장점이 있습니다.
6)
갭투할 매물 찾을 때는 조인스랜드에 들어가서 봅니다.
조인스랜드에서는 지역마다 전세가율 높은 아파트 데이터를 얻을 수가 있습니다.
갭투를 할 때는 투자금 대비 투자수익률이 중요한 요소이기 때문에 전세가율이 높은 아파트를 찾을 때 유용하게 찾을 수 있습니다.
전세가율이 높다는 것은 그 지역의 부동산 경기가 별로 좋지 않다는 뜻도 되구요. 최근에는 전국이 다 오르고 있어서 부동산 경기가 좋지 않은 지역이 진짜 별로 없는 만큼 자주 들어가지는 않지만.. 꽤 유용합니다.
사이트에서는 위와 같이 나오는데요. 이것을 싸악 긁어서 엑셀로 카피하면 카피가 됩니다.
그리고 약간의 수정 작업을 거치면 엑셀 필터링 거쳐서 높은 전세가율을 가지면서 괜찮은 아파트들을 찾아낼 수 있습니다.
7)
특정 아파트의 뷰를 3D로 확인하고 일조량을 확인하고 싶을 때는 직방 어플을 활용합니다.
저는 이 기능을 보고 정말 깜짝 놀랐어요. 특정 아파트 특정 세대의 거실에서 뷰가 어떻게 나오는지를 확인할 수 있더라구요.
그런데 PC에서는 안되고 어플에서만 되는 것 같습니다.
얼마전에 10억 로또 청약한 동탄2신도시 동탄역 대방 디에트르 입니다. 직방에서 들어가면 아래와 같이 나와요
그리고 해당 아파트를 누르면 아래와 같이 뜹니다.
여기에서 3D 단지투어를 누르면 3D 화면으로 넘어갑니다.
그리고 나서 보고자 하는 세대를 선택합니다. 3D로 되어있기 때문에 적당한 지점을 누르면 됩니다.
102동 3802호를 눌렀습니다. 그러면 평면도가 나오고... 뷰를 보고 싶은 곳의 화살표를 누르면 됩니다.
그러면 위와 같은 뷰를 볼 수 있습니다. 마치 거실에서 보는 것처럼 말이죠. 이리저리 움직이면서 볼 수 있으니 좋은 것 같습니다.
시간과 계절도 선택해서 해가 들어오는지 가리는지도 체크할 수 있어서 좋습니다.
8)
특정 세대의 대지지분을 확인하시고 싶으면 시리얼 사이트를 활용합니다.
https://seereal.lh.or.kr/main.do
해당 사이트에 들어가서 단지를 검색하고 특정 동호수를 고르면 대지면적을 확인할 수 있습니다.
대지면적이 어떤 아파트는 m2로 나오고 어떤 아파트는 평으로 나오는 경우가 있더라고요. 감안해서 보시면 됩니다.
은마아파트 30평형은 대지면적이 14.6평...
잠실주공아파트 33평형은 대지면적이 22.6평 이네요.
재건축 재개발을 투자할 때는 대지지분이 중요한 요소이기 때문에 한번씩 확인해보시면 좋습니다~
9)
아파트가 아닌 부동산 정보를 얻을 때는 밸류맵, 디스코 을 활용합니다.
아파트가 아닌 건물이나 빌라, 상가 등은 주변 실거래가와 주변 입지를 파악해서 가치산정을 해야하기 때문에 실거래가 내역과 토지평당 가격 등이 굉장히 중요합니다.
밸류맵과 디스코는 지도상에서 실거래가 내역을 쉽게 볼 수 있고 매물들도 등록이 되어서 좋습니다.
10)
여기에 추가로 매물이 나온게 제대로된 가격인지 감이 없을 때는 랜드북과 부동산 플래닛 사이트를 활용합니다.
헬리오시티 뒤쪽 신축 건물이 하나 있습니다.
멋지죠?
요런거 얼마나 할까요? 정확한 가치파악을 하기 위해서는 주변 실거래가를 찾아보고 현재 나와있는 매물도 조사해보고 해당 건물 임대료 조사도 해서 가격을 산정하는데요.
랜드북에서는 토지에 대한 추정가를 쉽게 볼 수 있습니다.
해당 토지의 가격은 61.7억이네요. 건물이 신축이니까 건물 15억정도로 치면 77억정도 되겠네요.
부동산 플래닛에서는 토지와 건물 가치에 대한 추정가를 제공합니다.
와... 건물 가격 15억으로 대충 때렸는데 진짜 맞았네요. 부동산 플래닛에서도 76.7억정도로 추정하고 있습니다.
이 추정가격이 정확하지 않을 때도 많지만 대략적인 감을 잡는데는 아주 훌륭합니다.
11)
과거 사이클에서의 가격 추이를 보고 싶을 때는 부동산 뱅크 사이트를 활용합니다.
KB 부동산에서 나오는 시세는 2004년 이후의 가격만 있기 때문에 그 이전에는 얼마였는지 궁금할 때가 있습니다.
은마아파트 33평형의 89년부터의 과거 시세입니다.
89년에 상한가 기준으로 1.15억원이었네요.
97년까지 2.6억까지 올라갔다가 98년 IMF때 1.9억까지 떨어졌네요. 7천만원 밖에 안떨어졌네 하실 수도 있지만 아파트 가격의 30%가 떨어진 거에요. 단기간에 엄청나게 떨어진 거죠
그리고 그 다음해에 다시 2.5억까지 올랐고 그리고 2008년 12.8억까지 올랐습니다. 연간 평균가니까 최고가로 따지면 13억을 넘었을 겁니다.
2008년이후로 하락을 해서 2013년 9억까지 떨어졌고요. (하한가기준으로는 8.3억)
그리고 다시 상승을 해서 지금 가격 25.5억입니다.
이런식으로 30년의 흐름을 살펴볼 수 있습니다. 이렇게 최장기간 시세 데이터를 제공하는 사이트는 부동산뱅크 밖에 없는 듯 합니다.
12)
유료 서비스이기는 하지만 요즘에는 부동산과 관련하여 강력한 데이터를 제공하는 손품왕 도 사용하고 있습니다.
지역별 멀티차트로 한번에 여러가지 그래프를 볼 수 있기도 하고요. 그 외에도 지역별 가격 순위, 매물 흐름, 거래량, 신고가 추이 등등 기능들이 정말 많습니다.
지역별 흐름을 파악하기에도 좋더라구요.
제가 직접 데이터를 찾아서 그리려면 시간이 많이 걸리는데 쉽게 데이터를 볼 수 있기도 하고 엑셀로 데이터도 제공하기 때문에 제가 약간 손을 볼 수도 있구요.
손품왕 프로그램은 나중에 따로 정리해서 소개해드리도록 하겠습니다.
그외에도 활용하는 사이트 들이 있는데 오늘은 여기까지만 소개해드릴께요~
가볍게 하려고 시작했는데 글이 길어지니 텐션이 떨어져요...
에구 힘들다~~
데이터도 중요하지만 투자에 있어서 가장 중요한 건 경험과 심리, 그리고 꾸준함입니다.
데이터 자체에 너무 함몰되지 마시고...
남들과 다르게 움직일 수 있는 깡과 용기, 조급해하지 않는 심리.. 그리고 꾸준히 공부하면서 투자경험을 쌓아가면 감이 팍 올때 바로 OTP 꺼낼 수 있습니다.
비도 오고 날씨도 꾸리꾸리 하지만... 행복하고 즐겁고 좋은 하루 보내시길 바랍니다~^^*
출처 : https://m.blog.naver.com/chancurry/222432836001
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