부동산 초보가 꼭 알아야하는 부동산 타이밍 투자법(feat. 렘군)

 

부동산에는 사이클이 있다. 왜 부동산은 이렇게 사이클을 가지면서 가격이 출렁거리면서 올라갈까?

공급과 수요의 문제다. 

 

하락기

하락할 만한 이유가 있으면(공급과잉) 아무도 매수하지 않아 매수 수요 감소한다.

가격이 계속 떨어지기 때문에 거래절벽 발생

공급자 입장에서는 계속 미분양이 나기 때문에 공급 지연

이미 분양해놓은 것들이 있어서 입주가 시작되면서 전세 하락 및 매매 하락

분양 및 건설 연기로 인한 공급 감소-> 주택부족

 

회복기

전세가 상승(공급 부족+임차수요)

시간이 지날수록 전세가율 상승 (70~80%)

전세 수요자들의 매매수요 전환-> 매매거래 증가

신축 아파트 수요로 인한 미분양 감소

공급 시작으로 인한 청약 인기

 

상승기

매매가/전세가 동반 상승(분양권/재개발 활황)

공급 증가(청약과열)

매매 급등 및 전세 안정

가격 급등으로 인한 부담 증가로 거래 감소

입주로 인한 공급 지속

 

후퇴기

매매 보합/전세 하락(전세가가 먼저 하락하기 시작한다!)

공급 지속(미분양 발생)

매매 하락/전세 하락

 

부동산 사이클에서 가장 중요한 지표는 미분양이다!!

2009년 말 미분양이 엄청 늘어나고 매물이 소화되지 않는다.

미분양이 많은 상태를 유지하는 것만으로도 가격이 빠진다.

미분양이 한번 소화가 되고 나면 미분양이 날수가 없다. 2~3년 동안 안정적으로 오르고 그 사이에 공급이 없다면 또 더 오를 수밖에 없다.

 

미분양 지표는 1~2달 후행적이다.

즉각적인 시장을 알기 위해서는 정말 똘똘하고 입지가 괜찮은데 미분양인 곳부터 부동산에 전화해서 미분양 여부를 확인한다.

미분양 감소는 찰나다. 가장 좋은 타이밍은 급 감소하는 타이밍이 드라마틱하게 신축을 저렴하게 구매할 수 있는 타이밍이다!

 

타이밍 투자 방법

1. 10년 동안의 기간의 매매지수를 비교한다.

2. 매매 지수중 변곡점이 있는 부분을 바탕으로 그룹핑을 한다.

3. 같은 그룹끼리 가격을 비교하고 다른 그룹끼리 또 가격 비교해 저평가되어있는 걸 찾는다.

4. 저평가 지역의 수급을 본다. 만약 미분양이 없고 입주물량이 없다면 키 맞추기를 할 것이다!