부동산 초보! 공부 시작 방법 투자 잘하는 방법 10가지 FINAL 총 정리(feat. 렘군)

제대로 시작하고 나면 미래 가치를 쫓는 사람과 싸게 사려는 사람 두 분류로 나뉜다.

 

미래가치를 쫓는 사람 :유망 투자 지역/아파트 집중

싸게 사려는 사람 : 경매라는 툴에 집중(기존에는 경매=월세 투자형, 최근은 차익형으로 바뀌기도 함)

>> 추후 물건이 많아지기 시작하면서 세무 지식이 필요해짐!

>> 포트폴리오 다각화를 실현

>> 본인만의 매도 기준 마련(부동산에서 매도는 꽃이다!)

 

Q1. 정말 생초 보는 무엇부터 해야 하나요?

초보자 공부 시작 7단계

1. 부동산 책 닥치는 대로 읽기

- 단돈 만원 이만원으로 그 사람의 5~10년 노하우를 엿볼 수 있다.

- 책 한권을 볼 때 꼼꼼히보다 빠르게 하루에 보는 느낌으로 보는 게 필요하다.

2. 부동산 관련 카페/블로그 글 읽기

- 최신 트랜드를 읽을 수 있다.

3. 의식의 변화를 목적으로 하자

4. 현재 나의 수준에서 필요한 키워드를 찾기

- 예를 들어 렘군의 경우 처음 키워드가 양도소득세율을 시작으로 공부를 시작

5. 무작정 가까운 지역 임장 가기

- 부동산 중개소에서 1시간 버티기!

6. 임장 레포트 작성하기

- 스스로에게 보여질 수 있는 리포트를 만들어보는 연습하기

- 그 지역에 대한 레포트를 만드는 방법을 스스로 고민 해면서 발전

7. 모의투자보다 과거를 복기하기

- 주식은 모의투자를 하면 바로 결과가 나오지만 부동산은 변화가 별로 없다.

- 최근 2년동안 어떻게 움직였는지 복기하는 작업을 하기!

 

Q2. 컨설팅 받는 거 어떤가요?

- 컨설팅이나 자문이 나쁜 것은 아님

- 특히, 10년 넘게 한 분야를 파고 그 분야에 정통한 전문가의 상담을 받는 건 자연스러운 일

- 경매는 내가 물건을 정하고 컨설팅을 받으면 그나마 다행이지만 물건을 정하지 않고 컨설팅을 받으면 엄한 물건을 사게 된다!

- 경매 컨설팅 같은 경우는 낙찰 이후 명도나 강제집행 같은 사후처리까지 컨설팅을 받는 것은 어렵기 때문에 A-To-Z까지 받는 것은 좋은 선택은 아니다.

- 일반 아파트 컨설팅은 호불호가 강한데 특히 아무나 컨설팅이 가능하다. 그렇기 때문에 이를 판단할 수 있는 눈이 있어야 한다.

 

Q3. 오르는 아파트를 어떻게 찾죠?

- 만약 내린다고 해도 어떻게든 오르는 곳을 찾고 싶어하는 질문

- 오르는 아파트를 찾지 말고 오르는 지역을 찾자!

>> 지역의 가치가 상승하기 때문에 지역 내의 아파트가 오르는 것이다.

- 인구가 늘어나는 곳의 아파트를 사라? >> X, 경기도는 매일 인구가 늘었지만 중간중간 오르락내리락했음

- 교통이 좋아지는 곳을 사라 >> X, 평택을 보면 교통이 좋아져도 하락하는 케이스가 존재한다.

 

- 지역 시세 가장 영향을 끼치는 것은 수요와 공급이다.

1. 입주물량/미분양/시세의 상관관계를 따져라!

2. 추가로 그 지역의 대장 아파트 오름세를 확인해라.

- 미분양이 늘었다가 줄어드니까 아파트 매매가가 상승한다.

- 미분양이 증거 하니까 가격이 천천히 간다.

- 미분양이 최저점이 되니까 가격이 최고가로 올라간다.

- 미분양이 최고가가 되니까 가격이 더 이상 못 올라가고 하락한다.

* 공급이 많은데 미분양마저 폭발하면 무조건 하락한다!!

 

Q4. 한 지역 내에서 좋은 아파트 / 덜 좋은 아파트 / 사면 안 되는 아파트는 어떻게 구분하죠?

1. 피해야 할 아파트

- 초등학교가 도보 10분 이상

- 중앙난방 (관리비가 너무 높음)

- 복도식

- 세대수 200세대 미만(대한민국에 아파트는 많다)

- 연식 20~25년(너무 애매하다, 5~10년 차는 신축, 30년 차 넘으면 재개발/재건축인데 최소 10~20년은 더 기다려야 될까 말까 하다)

- 세대당 주차 가능대수 1.2 미만

- 지역구 내에서 평균 평당가 미만(지역 주민의 실수요가 받혀주는 게 필요)

- 아파트 동서남북에 아무런 편의시설이 없는 아파트

 

2. 관심을 가져야 할 아파트

- 각 지역별/동별 대장 아파트(평당가 높은 아파트)

- 학원가 밀집지역/학군 좋은 중학교 인근(지방일수록 더 심하다)

- 5년 차 이내 새 아파트

- 초품아 아파트

- 1군 브랜드(현대 아이파크, 래미안, 푸르지오, 더샵 등)

- 세대수 1천 세대 이상

- 초역세권

- 일자리 이동거리 30분 이내(수도권 기준)

- 상권이 가깝거나 자연환경 좋으면 Good

 

Q5. 수익형 투자/시세차익형 투자 중 무엇을 먼저 해야 할까요?

- 나이에 따라 정답이 있다.

- 수익형은 절대 시세차익형 투자 수익률을 못 따라온다. 수익형 목표는 10~20%가 목표라면 시세차익형은 100% 이상도 흔하게 나온다.

- 한 달 현금흐름 100~200 없어서 생계가 불가능하다면 수익형

- 추가 현금이 없어도 수익이 있다면 시세차익형의 비중이 높아야 함

- 초반에는 시세차익형 위주로 투자를 하는 게 중요하다.

- 사회초년생 같은 경우는 시간이 많기 때문에 한 살이라도 어릴 때 시세차익형에 투자해야 한다.

- 수익형 투자의 경우 고려할 요소가 없다. 얼마에 월세를 세팅해서 얼마에 맞출지만 고민하면 된다.

- 하지만 시세차익형은 지역이 오르면서 같이 올라가는 것이기 때문에 기본 베이스가 지역이라 공부할 게 훨씬 많다.

 

Q6. 수익난 아파트 언제 팔아야 되나요?

- 자신만의 매도 기준을 정해야 한다.

- 투자금 대비 수익률 50~100%

- 아파트 가격 대비 매입 후 10~20%

- 전세기간 고려한 2년 or 4년 만기 투자

- 매수는 아무 때나 할 수 있지만 매도는 아무때나 할 수가 없다. 세입자가 있기 때문에 기간이 나마 있으면 실거주자가 아닌 투자자에게만 팔아야 된다.

- 매도는 기준에 따라 기계적으로 욕심을 버리고 해야 한다.

 

Q7. 월세 100만 원 만들려면 어떻게 해야 하나요?

- 월세 투자는 종목 선정부터가 중요하다. 

- 월세 수익률을 최우선으로 따지고 그다음으로 공실률을 체크한다.(시세차익은 포기해야 한다. 두 마리 토끼를 잡으려면 공부해야 할게 너무 많아진다.)

- 아파트는 결코 좋은 월세 투자처가 아니다.

- 지식산업센터/상가 > 중장기적으로 토지 상승이 있는 상가주택 > 오피스텔/빌라 등 소액 접근 종목

- 월세 투자 시에는 대출이 필수다. 대출을 해야 수익률이 높아진다.

- 대출 한도 많이 받을 수 있고 여러 건 받을 수 있는 종목 선정

- 대출 한도 제약 없는 방법을 꾸준히 연구하자.

- 월세 부분에 대한 세금을 적게 내는 방법도 이후에는 연구해야 한다.

 

Q8. 임대사업자 등록해야 하나요?

- 법적으로 주택은 임대사업자 등록이 필수가 아님

- 현재 혜택도 거의 없음

- 취득세/보유세/양도세 중 취득세는 의미가 없고 보유세인 재산세/종부세가 과하게 나오는 사람

> 재산세는 33평 이하만 가능

> 종부세는 1 주택자는 장기 보유할 건데 물건 공시 가격 9억이하, 다주택자시 장기보유할건데 공시가격 6억 이하 다수 보유

- 양도세는 혜택이 거의 없음!

 

Q9. 소액으로 여러 개를 사야 될까요? 모아서 하나를 사는 게 낫나요?

- 결론적으로는 똘똘한 한 채가 좋다!

- 소액이라는 말은 매매가도 낮고 전세가율이 높다는 말인데 소액으로 접근 가능한 물건은 평균 이하의 물건이다.

- 매매가가 낮다는 말은 입지 수준을 따졌을 때 그 지역 평균 평단가보다 낮아질 확률이 높다는 뜻이다.

- 수익률은 잊고 확실한 시세차익을 먼저 생각하자.

- 조금 늦게 들어가더라도 시드머니를 뭉쳐라.

- 기존에 팔 게 있다면 과감히 팔아서 시드머니에 합쳐라!

 

Q10. 렘군처럼 되려면 어떻게 해야 할까요?

- 기존의 내 생각은 모두 틀렸다고 믿는다.

- 성공한 사람의 이야기가 100% 맞다고 믿는다.

- 성공한 사람이 남겨둔 발자국/발자취를 연구한다.

- 나만의 발자국을 새겨나가면서 따라가자