2022년 부동산 오를 곳만 오른다 강연 후기 (Feat. 빠숑 김학렬)

 

부동산의 법칙

- 부동산은 평균 주거기간이 11년이다. 즉, 11년 후에 이 아파트가 오를지 내릴지를 판단해야 한다.

- 2000년대 평당 1000만원이 넘는 아파트가 없었다. 하지만 현재는 평당 4500만원도 있다.

  → 2000년대 평당 1000만원이 현재 평당 1억 같은 느낌

- 보통 부동산은 비싼 곳이 더 오른다.
  → 2000년도에 가장 비싼 강남과 가장 싼 전라남도의 평균 시세는 3배였지만 2022년 현재는 7배 차이난다 → 결국 서울 사는것이 유리했다. (싸다고 사는 것은 안된다.)
- 비싼 것은 싼 것에 뒤집히지 않기 때문에 싼 것들이 더 많이 오르기 위해서는 호재가 있어야 한다.
1. 일자리

2. 일자리와 연결되는 교통망

3. 신축(상품 프리미엄, 신축이 구축보다 미래가치가 높다, 재건축 리모델링 )

- 이 중에서 가장 중요한 것은 '일자리' (일자리가 가장 많이 증가하는 곳 강남, 서초, 판교 순)
- 판교에 일자리가 많이 늘어나기 때문에 판교 집값이 비싼 것이다.
- 과천은 태생이 다르니 그냥 강남으로 보자. (항상 강남이랑만 경쟁한다.)
- 교통망은 그냥 교통망이 중요한 것이 아니라 일자리랑 연결 된 교통망이 중요하다

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백화점 매출로 알아보는 입지 분석

- 백화점의 소비 트렌드가 바뀌었다. (아무거나 다파는 백화점 -> 실제로 가서 사야만 하는 매장(명품))
- 예전 매출 1위였던 롯데 본점의 경우 주변 아파트가 하나도 없는 지역이였지만 현재 매출 1위인 신세계 강남은 슬세권이다. 

  → 신세계 강남점 주변으로 생긴 반포 재건축 아파트들, 슬세권이 되었다.

  → 반면 롯데 본점 주위에는 아파트, 주거환경이 없다.
- 이 중 에루샤(에르매스, 루이비통, 샤넬)가 입점된 백화점 도보의 아파트는 돈만되면 언제든지 사도된다.
- 대구 동구에 신세계 대구점 슬세권의 아파트는 조정 때 들어가는 것이 기회다. 

ex) 판교현대백화점 앞 푸르지오 사례

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Review 2021

- 수도권, 광역시를  조정지역으로 지정해버리니까 지방으로 수요가 몰렸고 아파트 뿐만 아니라 지산, 생숙, 아파텔까지 다 올랐다.
- 특히, 지산, 생숙, 아파텔의 경우 풍선효과로 올랐는데 이는 수익형 상품이다.

  → 수익형 상품은 매가가 잘 안오르고 시세차익이 아니면 손해볼 수밖에 없다.

- 지난 5년간의 후유증이 2022년부터 일어날 것이라고 생각한다.

- 서울의 경우 60-70%가 임차인, 앞으로 남은 지방선거를 생각하면 임차인을 위한 표를 무시할 수 없어 규제 정책이 많을 것이라고 예상한다.

- 대출 규제는 풀릴 것이다. 그렇게 된다면 15억 구간에 걸린 아파트나 서울 임차인이 경기도 외각 자가수요로 이동할 가능성이 있다.

 

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무주택자와 유주택자 동향

무주택자

- 희망하는 지역/단지에 적정 가격의 전월세 매물이 없다.

- 전월세 매물이 있는 곳은 예상보다 너무 비싸다.

- 결국 Downgrade 내집 마련으로 수요가 이동하고 있다.

 

유주택자

- 수익률을 계산하면 다주택자가 될수는 없다.

- 그럼에도 유동성은 쌓이고 있다.

- 똘똘한 한채 vs 아파트 외 투자 고민
  → 똘똘이 한채 수요는 안빠진다. (이미 증여의 연령이 계속 낮아지고 있다. 안팔고 증여하는 중)
  → 아파트 외 투자는 올해부터 조심하자 금리가 오른다.

  → 예를 들어 아파텔은 아파트 대체상품이기 때문에 아파트보다 싸야 한다. 하지만 현재 아파텔은 LTV 70%까지 나오기 때문에 아파트와 가격이 비슷하다. 하지만 추후 대출 규제가 풀리면 아파트 가격이 오르고 아파텔 가격은 줄어들 것이다.

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수요의 진실

- 투기수요 + 실수요

  → 실수요의 8%만 공공에서 공급하고 나머지 92%는 민간(다주택자)에서 공급한다.

- 수요랑 인구수는 상관관계가 있을까? NO

  → 세대수가 늘어나고 있는데 서울에 공급이 없고 너무 비싸니 경기도 외곽으로 밀려난다.

  → 경기/인천 인구수가 늘어난 지금 상황은 서울의 잠재수요다.

  → 즉, 서울의 인구가 감소할수록 서울의 대기수요(잠재수요)는 늘어나고 시세는 올라간다.

- 돈이 많고 서울에 버틸 수 있는 사람만 서울에 남는다. 그렇기 때문에 서울의 대기 수요는 지속적으로 상승한다.

- 경기도에서 서울 역할을 수행하는 분당, 안양 등은 지속적으로 상승할 것

- 그럼 부산이나 대구가 인구수가 줄어 가격이 떨어지나? NO

  → 부산 내에서 일자리가 증가하는 곳, 해운대는 인구수가 줄어들수록 수요가 증가한다.

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호재를 평가하자

 

- 반포주공 43평 66억 vs 아리파 44평 46억

- 언뜻 보면 왜이리 반포주공이 비싸냐고 하지만 추후 재건축시에 반포주공 42평이면 새아파트 2채(25평+46평)를 받고도 추가 돈을 받을수 있음 (지금 가치로만 100억 이상이 될것)

- 아리파는 분양받은 사람들은 10억 중 7억 대출받아 산 분양자들이 많다. 즉, 전부 46억을 주고 산 사람이 아니라는 뜻

- 원래 잘 살았던 사람들이 아닌 중산층이라고 보면 된다. 현존하는 한강뷰 나오는 아파트 중 신축이기 때문에 실수요가 몰린 것

- 투자자는 비싸면 안사지만, 실수요자는 비싸도 산다.

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수요를 찾자

- 적어도 지역 평균 근처에 있어야 상승여력이 있다.

- 평균가격 근처에 있는 곳이 수요가 많고 호재가 있으면 드라마틱하게 오를 수 있다.

  → 화성 - 일자리 많은데 가격은 경기도 내 5위

  → 평택 - 아직 삼성공장 5개 중 2개만 가동 중

  → 이런 관점에서 화성 평택은 조정장이 오면 들어가야할 곳 (토지 투자 포함)

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2022 투자방법

- CORE 지역 : 언제든지 들어갈 곳 (삼성동, 토지거래허가구역)
- Main 지역 : 타이밍을 좀 맞춰서 들어가면 좋은 곳들 (2018년 기준 투기과열 지구였던 곳) 
  → 서울, 경기 big4 (과천, 분당, 하남, 광명),  대구 수성구 (조정오면 들어가자) 신축
- 배후 수요 : 공급이 남는지 확인할 것, 선수들의 영역이니 하수들은 나가서 배드민턴이나 치자

 

- 장기(10년) : 국가에서 개발하는 대형 신도시 (3기 신도시 등)

- 중기(5년) : 입지 좋은 구축 아파트, 재건축/재개발 입주권

- 단기(1년) : 변동성 큰 아파트, 각종 비규제 아파트, 선수들의 영역이니 하수들은 나가서 바둑이나 두자

 

줄이 너무 길어서 사진은 못찍었고, 그냥 싸인하시는 사진만!

새로운 사람의 관점을 듣는 것은 언제나 재밌다.