부동산 기초용어 총정리

* 건축용어

대지면적

 

용적률

 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율
 '건폐율X건축물 높이' 
 지하층, 주차공간, 피난안전구역 제외
 용적률이 높은 토지일수록 부동산 가치가 높음

 

건폐율

 건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율
 '(건축면적/대지면적)X100'
 건폐율이 높을수록 용적률도 높아지고 부동산 개발의 밀도가 상승
 건폐율이 높으면 건물 사이 간격이 가까워져 화재 등 각종 사고 시 문제가 생길수 있고 채광, 일조, 통풍에도 영향을 받을수 있어서 적정한 건폐율을 유지하는 것이 중요

 

전용면적

 방, 거실, 화장실, 주방 등 생활공간을 포함한 내부 면적.
 베단라는 서비스 면적으로 전용면적에 포함X. 등기부등본이나 건축물대장에서 표시X
 전용면적에 의해 세금이 산정. 청약 시 평형을 산정하는 기준

 

공용면적

 입주민들과 공동으로 사용하는 공간.
 주거공용면적+기타공용면적=공용면적
 주거공용면적=계단, 복도, 엘리베이터 등
 기타공용면적=관리사무소, 지하층, 노인정 등 주거공용면적을 제외한 나머지 부대시설

 

공급면적

 전용면적+주거 공용면적

아파트는 공급면적을 분양면적으로, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 표기

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* 매매용어

실거래가

 주택을 사고팔면서 실제로 거래되는 금액. 계약서에 쓰여져 있는 금액
 2006년부터 실거래가를 반드시 신고하도록 규정.
 부동산 거래 후 30일 이내 신고. 허위 신고시 처벌
 실거래신고필증을 받아야만 등기이전이 가능
 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 됨

 

공시가격

 토지에 대한 공시가격을 공시지가라고 함
 주택에 대한 공시가격에는 공동주택공시가격, 표준주택공기사격, 개별공시가격 이 있으며 각종 세제 부과의 기준이 됨.
 재산세와 종합부동산세의 기준이 되는 금액을 정해놓은 것
 토지와 건물 가격이 모두 합쳐진 금액
 통상 실거래가보다 낮게 결정 됨

 

기준시가

 토지 또는 건물 등을 대상으로 소득세나 상속세, 증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위한 금액.
 공시가격이나 실거래가가 있는 공동주택이나 단독주택은 세금을 매길 기준이 있지만 그렇지 않은 주택은 국세청이 별로도 기준가격을 설정.
 오피스텔이나 상업용 건물이 그 대상

 

공시지가

 정부에서 세금을 부과할 때 사용하는 가격
 재산세, 양도세 등 과세 기준을 삼기위해 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국 토지에 대한 공시가격
 국토부에서 발표하는 '표준지공시지가'와 시군구에서 발표하는 개별공시지가 두가지로 구분
 표준지공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성 있는 50만 필지를 골라 산정, 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용
 개별공시지가는 양도소득세, 상속세, 종합토지세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금, 농지전용부담금을 산정하는 기초자료로 활용

 

보존등기

 부동산에 대하여 최초로 행해지는 등기를 말함.
 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기용지가 새롭게 개설 됨
 그 후 일어나게 되는 부동산에 대한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 하여 이루어짐
 취득시효나 공용수용 등 원시취득의 경우에는 소유권 이전 등기를 함으로써 보존등기에 갈음할 수 있음

 

원시취득

 타인의 권리를 기초하지 않고 새로 권리를 취득하는 경우
 대표적으로 무주물선점, 유실물 습득, 취득시효, 선의취득이 있다.

 

무주물선점

 소유자가 없는 동산을 자기 소유로 하려는 의사를 가지고 다른 사람보다 먼저 점유하는 것. 
 부동산의 경우 주인 없는 땅은 모두 국가의 소유라 해당없음.

 

유실물 습득

 민법 253조에 의거 유실물은 공고한 후 6개월 내 유실물 소유자가 나타나지 않으면 습득자가 소유권을 취득

 

취득시효

 점유취득시효와 등기부취득시효로 구분된다

 

점유취득시효

 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기를 함으로써 그 부동산에 대한 소유권을 취득하는 것
 20년간 살았다는 것을 입증해야 하며 중간에 소유주가 물권적 청구권을 사용하면 다시 20년을 평온, 공연하게 거주하여야 소유권을 취득할 수 있다.
 그 외에도 중간에 소유주가 변경된다면 변경된 이후부터 다시 20년을 평온, 공연하게 거주하여야 소유권을 취득할 수 있다.

 

등기부취득시효

 등기를 한 후 등기 무효사유에 해당되어 실제는 자기 부동산이 아닌 경우라도 등기 기간이 10년이 되고 10년간 점유도 했다면 소유권을 인정해 주는 제도

 

선의취득

 민법 249조에 따르면 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실 없이 동산을 점유한 경우 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득함.
 EX. 장물인지 모르고 산 경우 원 주인이 나타나도 소유권을 유지
 부동산의 경우 이에 해당하지 않아 등기부만 믿고 거래했다가 원주인이 나타나면 소유권은 원래 주인에게로 돌아감
 EX. 상속받은 아내가 제3자에게 아파트를 팖
      아내가 남편을 살해 한 것이 밟혀져 상속권을 잃음
      다른 상속인이 아파트를 상속받음
      제3자는 원주인이 나타남으로써 소유권을 잃고 아파트 대금을 돌려받을 권리를 얻음
      아내는 구속되어 대금을 돌려받을 가능성이 낮음

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* 대출용어

LTV : Loan To Value ratio(주택담보대출비율)

 매매가격 X LTV=LTV대출한도
 주택가격에 비례해 대출해주는 제도

 

DTI : Debt To Income ratio(총부채상환비율)

 연소득 X DTI=(연간 원리금상환액+기타 부채의 연간 이자상환액)
 돈을 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출한도를 설정하는 제도

 

DSR : Debt Service Ratio(총부채원리금상환비율)

 DTI와 비슷하지만 연간 원리금상환액+기타 부채의 연간 원리금상환액을 기준으로 하는 점이 차이
 DTI에는 없는 신용카드 할부금이나 자동차 할부금, 마이너스 통장 대출도 포함
 DSR로 심사기준을 정할 경우 DTI보다 부채 수준이 높아져 대출받을 수 있는 총액이 줄어들게 됨.
 개인의 실질적인 부채부담과 상환능력을 측정하는 제도

 

 

보유세

종부세는 지난 6월 1일 기준 국내에 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 소유한 사람에게 부과하는 세금이다. 공시가격 기준으로 1주택자는 11억원, 다주택자는 1인당 합산 금액 6억원 이상이면 종부세를 낸다.

 

취득세

 실거래가X취득세율

 

양도소득세

 (양도시 실거래가-취득시 실거래가)X양도소득세율

 2주택 이상 기본 세율에 20% 중과
 3주택 이상 기본 세율에 30% 중과
 최대 80%까지 가능한 장기보유특별공제 배제

 

 

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* 조정대상지역

 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과지역
 2개월간 청약평균 경쟁률이 5:1 초과
 3개월간 분양권 전매 거래가 전년대비 30% 이상 증가
 자가주택비율이 전국 평균이하

조정대상지역 대출제한
 LTV 최대 60% DTI 최대 50%
 다주택자는 가격에 무관하게 주담대 불가

 

조정지역 1세대 1주택 비과세 조건

 2년 보유 + 2년 거주 필수

 

일시적 2주택자 양도세 비과세 요건

 신규주택 취득 후 1년 이내 전입
 전입 후 종전주택 1년 이내 매도

 

* 투기과열지구

 주택공급이 있었던 최근 2개월 내 월평균 청약 경쟁률 5:1 초과
 국민주택규모(85m^2 이하)의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 곳
 주택공급 위축 우려가 있는 곳(30% 이상 감소)
 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역

 

투기과열지구 전매제한

 주택의 분양권 전매제한
 전매=부동산에서의 단타개념

 

자금조달계획서

 주택 구입시 자금조달계획서 및 조금조달 증빙자료 제출 필수

 

투기과열지구 대출제한

 LTV 제한 : 9억원 이하=40%, 9억원 초과=9억X40%+초과분 20%, 15억원 초과=주담대 불가
 2주택 이상 주담대 불가

 

투기지역

 투기과열지구보다 규제가 더 심하지만 사실상 투기과열지구=투기지역으로 보면 편

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* 재건축/재개발/리모델링

재개발 : 일정 지역을 하나로 묶어 다시 개발하는 것(토지, 건물(다가구/다세대주택)

재건축 : 기존의 낡은 건물을 허물고 새 건물을 짓는 것(아파트)

리모델링 : 건축물을 수평증축/수직증축/개축/대수선하여 건축물의 경제효과를 높이는 것

 

신통기획

오세훈 서울시장의 재개발/재건축 활성화 정책
민간주도 재개발재건출을 서울시가 빠르게 지원
기존 10년 이상에서 3~5년으로 단축

 

가로주택정비사업

기존의 가로를 유지, 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 사업
3~5년

 

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* 임장용어

-강남3구 : 강남 서초 송파
-강남4구 : 강남 서초 송파 강동

-마용성 : 마포 용산 성동
-노도강 : 노원 도봉 강북
-금관구 : 금천 관악 구로
-의양동 : 의정부 양주 동두천
-구남가 : 구리 남양주 가평
-수용성 : 수원 용인 성남
-부울경 : 부산 울산 경남
-대대광 : 대전 대구 광주
-대세청 : 대전 세종 청주
-공투 : 공동투자
-임장 : 현장답사활동
-임사 : 주택임대사업자
-주복 : 주상복합아파트
-초품아 : 초등학교 품은 아파트
-관처 : 재건축과정에서 관할 지자체에서 인가받는 관리처분계획
-추분 : 정비사업 조합원이 새아파트 분양받을 때 내야하는 추가분담금
-몸테크 : 실거주하며 오를때까지 몸으로 버티기
-구축 : 오래된 아파트
-대장 :가격의 상승과 거래를 주도하는 아파트
-뚜껑 : 땅에 대한 지분이 없음에도 재개발 입주권이 나오는 무허가건축물
-통건물 :보상금과 입주권을 모두 파는 경우
-찍기 : 싸게 나온 물건을 중개인이 계약한 후 고객에게 되파는 행위
-모하 : 모델하우스
-피 : 프리미엄
-초피 : 초반 프리미엄
-마피 : 마이너스 프리미엄
-무피 : 피X
-줄피 :줄을 프리미엄 주고 구입
-일분 : 일반분양
-중대 : 중도금 대출
-못난이 : 비선호 층/호
-융무 :융자없음
-풀옵 : 옵션 풀(냉장고 세탁기 에어컨 침대 등등)
-물딱지 : 동, 호수 발표 전 당첨된 특별공급 분양권 
-줍줍 : 미계약 또는 미분양된 무순위 분양권
-RR : 로얄동+로얄라인
-떳다방 : 이동식 불법중개업소
-야장 : 당첨자 발표일 밤 열리는 장
-원장정리 : 분양 주최측에서 몰래 빼내어 파는 분양권
-깜깜이 분양 : 홍보없이 분양하는 방식
-청무피사 : 청약은 무슨 피주고 사

 

-역세권 : 기차, 지하철 역 근처
-숲세권 : 공원 근처
-몰세권 : 대형쇼핑몰
-백세권 : 백화점 인근
-슬세권 : 주변 편의시설이 많은 곳

-갭투자(전세안고 매매)
세입자가 들어와 있는 집을 매매할 때 전세금을 승계하여 전세금을 제외하고 남은 금액으로 매매하는 것
매매가가 공실인 집보다 좀 더 싸게 나오는 편

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* 권리

저당권

 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 특정 부동산을 담보물로 저당잡아 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 채권을 회수하는 것
 은행 등이 융자할 때 변제가 지체될 경우 변제에 충당할 목적으로 미리 보증의 개념으로 채무자에게 토지나 건물 등의 부동산을 담보로 제공받으며, 빌린 돈을 제때 갚지 않거나 늦을 때 경매에 넘겨 채권회수를 가능하게 하는 권리. 저당권 효력이 발생하려면 부동산 등기가 이루어져야 함.

 

근저당권

돈을 갚지 않을 경우 예상되는 이자 손실이나 법률적인 절차비용 등에 대해 미리 빌려준 돈에다 추가해서 담보로 잡는 것

소유권

물건에 대한 전면적 지대권

 

지상권

다른 사람 토지에 자기 건물 등을 세우거나 나무 등을 심기 위해 빌려서 갖게 된 권리
임대차로 지상권을 획득하지만 임차권은 채권이고, 지상권은 물건이여서 등기해야 효력이 생긴다.