클래스101 2022 부동산 컨퍼런스 후기(feat. 박원갑 수석, 놀부, 얼음공장)

오늘 7시부터 클래스101에서 2022 부동산 컨퍼런스가 온라인으로 열렸다.

부동산 전문가들의 이야기들을 정리해두려고 한다.

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Session 1 : 2022 부동산 시장 인사이트 - 박원갑 (KB국민은행 부동산 수석전문위원) 

키워드 : 급매물+재건축/재개발

박원갑 수석연구위원이 보는 2022 부동산 시장은 보합 정도로 보는 것 같다.

돈되면 무엇이는 하는 30대들이 영끌로 집을 구매하면서 가격상승을 이끌어 냈다는 이유로 여태 부동산이 올랐다.

하지만 이미 많이 올랐고 더이상 30대들이 무리해서 집을 사지 않는다는 것이다.

 

이에 대한 내 의견은 작년 9월 대출규제 이후로 수도권 특히 서울은 거래량이 절대적으로 부족하다.

올해 보합일수도 있다는 의견에는 어느정도 동의하지만 하락을 논하기는 아직 데이터가 부족하다는 생각이다.

 

청약을 기다릴 수도 있다는 이야기를 했지만 나는 동의하지 않는다.

청약이야 되기만 하면 주변시세보다 저렴하게 분양받을 수 있지만 그만큼 많은 사람들이 기다리고 있기 때문에 청약 당첨이 쉽지 않을 것이라는 생각 때문이다.

 

단순 집을 구매하는 이유가 인플레이션 헷지용이라면 좋은 선택은 아니라고 생각한다.

하지만 실거주 1채는 필요하다고 생각한다. 전월세로 살면 양극화는 더욱 심해질 것이기 때문이다.

 

 

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Session 2 : 지금 부동산 잘 사는 전략 - 놀부 (유튜브 놀라운부동산 / 제이피크루컨설팅 대표)

키워드 : 인플레이션, 재건축/재개발

윤석열 부동산 공약

놀부는 공약에 대한 이야기를 시작으로 인플레이션vs금리인상을 주제로 인플레이션 헷지 수단으로 실물자산인 부동산을 추천했다.

 

개인적으로 이미 FED는 기준금리 인상 기조로 바뀌었고 양적긴축까지 시사하는 만큼 인플레이션 헷지용으로는 옳지 않다고 생각하지만,

최근 원자재+인건비 상승으로 분양가 상승이 기정사실화 되어있기 때문에 장기적으로 보면 우상향에는 동의한다.

 

윤석열이 대통령으로 당선되었지만 대통령이 할수 있는 부분은 안전진단같은 재건축/재개발, 다주택자 양도세 완화, 청약 정도가 있다.

 

우선, 2021.9 부터 이어진 대출규제가 완화되면 이는 구매력 상승으로 이어진다.

다주택자 양도세 2년 완화는 구축 매물 증가로 이어질 수 있다. 하지만 2년이라는 기간이 정해지면 눈치보는 기간 앞뒤로 6개월 정도이고 2년이라는 시간이 지나면 결국 매물은 다시 잠기게 된다.

무주택자 취득세 완화는 무주택자들이 적극 활용할 수 있는 정책이다.

정비사업/리모델링 완화는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지, 안전진단 완화, 용적률 완화 정도가 있지만 재초환의 경우는 국회를 통과해야하기 때문에 쉽지 않다. 안전진단 및 용적률 완화정도는 실현 가능하다.

임대차 3법 개정 역시 국회를 통과해야 하기 때문에 쉽지 않다.

 

 

결국, 서울은 정비사업 활성화밖에 답이 없다는 결론이 나온다.

신축 강세장이 지속될 것이고 투자자라면 초기 재건축/재개발을 노리는 것이 현명하다.

 

지금 압구정을 쳐다만 봐야 하지만 나중에는 쳐다만 봐야할 지역이 더 많아질 것이다.

 

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Session 3 : 왜 이제 와서 집을 사야 하는가 - 얼음공장 (유튜브 얼음공장의 반백수프로젝트 / 투자법인 대표)

키워드 : 수요와 공급

최근 국화 가격이 올랐다. 왜? 코로나로 사망자가 많이 늘었기 때문이다.
모든 시장은 수요와 공급으로 나뉜다.

부동산 시장은 다주택자와 실수요장으로 나뉜다.
대선 이후 바뀐 것은 다주택자들의 지방아파트 매수 심리가 올랐다.
대선 이후 바뀌지 않은 것은 실수요시장이다.

아파트 공급에는 여러가지가 있다.(청약, 입주, 구축매물, 전세, 월세 등)
각각의 수요를 충족시켜줄 수 있어야 시장이 안정된다.

지난 10년동안 서울 인구수는 줄었는데 아파트 가격은 올랐다. 
왜? 인구수는 줄었어도 세대수가 늘었고 일자리가 다 서울에 있기 때문이다.
좋은 일자리는 계속 서울로 몰린다.(ex)하이닉스 용인)

임대차3법으로 임차인 경쟁률 상승으로 인한 전세가 상승이 이어질 수밖에 없다.

과거 몇년동안은 서울 입주물량을 경기도가 백업해줬지만 인천 공급은 어느정도 한계가 있다.

 

최근에 시장이 급등한 이유는 다주택자를 규제했기 때문이다.
다주택자가 늘어나면 구축매물이 늘어나고 전월세를 놓는 사람이 많아진다.

현재 시장은 전세가와 매매가가 같이 올라가고 있기 때문에 내집마련이 필수다.

 

3기신도시 사전청약이나 청약은 가점이 높다면 가능하다.
하지만 3기신도시는 입주할 때까지 전월세로 버텨야하고 입주 당시에 사전청약 분양가와 입주시 분양가와 같다는 보장이 없다.

 

끝으로 내집마련은 꼭 하자. 최악보다는 차악, 차악보다는 차선을 택해야 한다.