부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-임장 방문시 체크목록

부동산 경매 입찰 -임장 체크리스트 권리 분석에 문제가 없으면 해당 물건지에 가서 임장을 해야 한다. 가기 전에 손품을 통해서 알아볼 수 있는 사실들을 알고 가야 한다. -온라인 체크리스트 네이버 시세 : 집주인이 받고 싶은 금액, 오픈 카톡방에서 서로 담합하기도 함 KB 시세 : 부동산이 팔고 싶은 금액, 부동산 업자들은 네이버 시세에 따라 너무 올리면 거래가 안 일어나기 때문에 KB 시세로 적당한 가격으로 조율하려고 한다. 국토부 실거래가 : 최근 2~3달 전 매각된 금액 >> 3개를 비교해서 여기가 지금 오르는 추세인지 보합하는 추세인지 하락세인지를 알아야 한다. -아파트 연식 10년 이상 >> 인테리어 비용이 추가로 들 수 있다. (1500~2000 이상(싱크대 포함된다면)) 10년 이하 : 인테..

2021. 11. 2. 00:09
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-펜트하우스

투자자에게는 또 다른 기회 - 펜트하우스 펜트하우스 특징 - 펜트하우스라 물건이 거의 없음 - 부동산에서 말하는 시세 9.5억 이상 ​ 예시)족장낙찰사례 최저매각가격 : 9억원 -> 8.5억에 낙찰 받음 왜?? 1. 거래가격이 낮았다. 실거래가가 8억정도. 낮은 실거래가로 인해 사람들이 임장을 오지 않고 매물이 없었으나 이보다 낮은 평수가 9억 이상에 나와있었음 >> 8.7억, 8억 두개의 거래내역이 있지만 입주시 인테리어를 해야했고 족장이 낙찰받은 매물은 이미 사람이 살고 있기 때문에 인테리어가 되어있다.(손품의 한계, 직접 임장을 가봐야 안다) 2. 감정평가서에 9~10억 수준 내외에서 시세가 형성되고 있는 것으로 판단된다고 적혀있음 >> 감정평가서 상 9~10억이라고 나와있으나 사람들은 감정평가서를..

2021. 11. 2. 00:09
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[족장TV] 부동산 경매-우선변제권과 확정일자

우선변제권 - 임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해짐 >> 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리 - 우선변제권 조건 = 확정일자 = 우선변제 요건 ​ 확정일자(배당받을 권리) - 읍/면/동사무소/법원/공증 사문서 등에서 증서에 대하여 그 작성한 일자를 법률상 인정해 주는 일자 - 당사자가 나중에 변경이 불가능한 확정된 일자를 말하며, 설정 일이 늦은 권리와 채권자들보다 앞서 배당을 통해 보증금을 돌려받기 위함 ​ 배당받는 권리(우선변제권 효력 시점) - 전입신고(다음날 0시부터) + 확정일자(당일 효력) 중 늦은 날을 기준으로 함 - 전입신고만 하면 우선변제권이 없음 ex) 2020.10.10 전입신고와 확정일자를 마쳤을 경우 >> 대항력 발생일 : 10.11일 0시 >> 확..

2021. 11. 2. 00:08
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[족장TV] 부동산 경매-말소기준권리와 임차인대항력

권리 분석이란? - 어떠한 기준을 잡고 인수/소멸을 판단하는 것 - 말소기준권리(기준이 되는 권리)를 찾아내어 그 이전 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. - 권리 분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 임차인의 보증금을 안고 가야 하는지 아닌지 찾는 것이 중요 - 권리 분석 방법 해당 경매 물건의 말소기준 권리를 찾는다->말소기준 권리를 기준으로 낙찰 이후 말소되는 권리와 인수하는 권리를 찾기->임차인(점유자) 권리 분석->법원 경매 서류(매각물건명세서) 및 기타 인수 조건 확인 ​ 말소기준권리란? - 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리 - 대표적으로 근저당, 전세권, 가압류, 경매 기입등기, 담보가등기 가 존재하며 5개의 권리가..

2021. 11. 2. 00:07
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-등기부등본 보는 방법

등기부등본이란? - 부동산에 관한 권리관계를 적어두는 공식적인 장부 등기부동본 보는 방법 대법원 인터넷 등기소에서 열람 또는 발급 가능 ​ 등기부등본의 표제본 - 부동산의 주소, 면적, 지목, 건물의 구조 등이 기재되어 외형적인 부분 파악 가능 ​ 등기부등본의 갑구 - 가압류, 가처분, 가등기, 경매 기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들 기재 - 소유권 변동 사항에 대해 체크 ​ 등기부등본 - 을구 - 채권 금액, 저당권설정일 등을 확인한다. - 소유권 이외의 권리(근저당, 전세권, 임차권, 지상권 등) 설정 및 변경 사항을 보여 준다. 말소되지 않은 권리들은 주의해서 살펴보자. ex) 2017.6.1 설정 계약 시 해당일 이후에 들어오는 경우 보호해 줄 수 없다고 명시되어 있다고 확인해야 한다...

2021. 11. 2. 00:06
부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-경매를 해야 하는 이유

1. 투자를 해야 하는 이유 노동 소득 : 몸을 움직이는 노동을 하여 얻는 수익 자본소득 : 재산의 소유자가 재산을 이용하여 얻는 이익 ​ 2. 노동 소득으로 부자가 될 수 있는가? 불가능하다. 그래서 노동 소득은 자본소득을 이기지 못한다. ​ 노동 소득의 한계 - 노동으로 인해서 버는 수익은 한계가 있기 마련 - 노동자가 움직이지 않으면 수익이 없음 - 노동자가 아프거나 쉬는 날은 소득이 없음 ​ 자본소득의 수익 - 투자는 누군가가 투자자를 위해 대신 일을 해줌 - 투자자가 직접 노동할 필요가 없음 - 투자에 대한 돈을 지불 - 투자자는 더 이상 노동자의 역할이 아닌 고용자의 역할 ​ 부동산 경매 ex) 임차인 현황 명도 주택도시보증공사가 임차인 ㅇㅇㅇ의 전세보증금 반환채권을 양도받아 2018.12.3..

2021. 11. 2. 00:05