[족장TV] 부동산 경매-등기부등본 보는 방법

등기부등본이란?

- 부동산에 관한 권리관계를 적어두는 공식적인 장부

 

등기부동본 보는 방법

대법원 인터넷 등기소에서 열람 또는 발급 가능

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등기부등본의 표제본

- 부동산의 주소, 면적, 지목, 건물의 구조 등이 기재되어 외형적인 부분 파악 가능

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등기부등본의 갑구

- 가압류, 가처분, 가등기, 경매 기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들 기재

- 소유권 변동 사항에 대해 체크

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등기부등본 - 을구

- 채권 금액, 저당권설정일 등을 확인한다.

- 소유권 이외의 권리(근저당, 전세권, 임차권, 지상권 등) 설정 및 변경 사항을 보여 준다. 말소되지 않은 권리들은 주의해서 살펴보자.

ex) 2017.6.1 설정 계약 시 해당일 이후에 들어오는 경우 보호해 줄 수 없다고 명시되어 있다고 확인해야 한다.

cf) 저당권 : 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정 담보물권

cf) 근저당권 : 일정 기간 증감 변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권이다. 보통 은행에서 돈을 대여한 후 그 담보를 마다 다르지만 채권 최고액의 110%~120%로 설정하는데 이는 이자를 내지 않았을 때의 금액을 산정한 것이다.

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등기부등본의 다른 역할

- 등기부등본은 소유권에 대한 사항과 해당 부동산의 연혁을 알 수 있으면서 명도를 할 때도 도움이 된다.

- 예를 들어 채무가 많이 들어온 시기를 보면서 해당 점유자와 소통(명도는 소통이다.)

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ex) 2012타경 2401 (경기도 안성시 서운면 서운면 인리 283 가동)

낙찰결과

 

2012년도에 누군가 2.66억에 주택을 매입해 리모델링했고 2017년 누군가 7억에 사려다 유찰했다. 감정가가 5.3억이면 이 물건을 3.8억에 샀을 때 손해를 볼 수 없다고 판단한다.

 

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자주 쓰는 부동산 경매 기초 용어 바로잡기

부동산 경매란?

- 경매는 경제 윤활유, 건전한 재테크 수단이다.

- 채권자와 채무자 간의 거래에서 채무이행이 안 될 경우에 법원이 주체가 되어 법적인 권리 분석에 의해 순서대로 배분하여 주므로 경제적인 어려움에서 벗어나게 하여 경제를 살리는 역할

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부동산 경매 진행 과정

1. 경매 개시

- 경매 신청, 경매개시결정, 배당요구 종기 공고

2. 매각의 준비

- 경매 물건 현황 조사, 감정평가

3. 입찰 공고, 지정

- 매각 공고(입찰 공고)

4. 매각 실시

- 경매실시(낙찰/유찰), 매각허가 결정, 매각허가 결정의 확정

5. 소유권 이전

- 잔금 납부, 소유권이전 등기 촉탁, 등기 완료 및 부동산 인도

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부동산 법원 경매 속성

채권자 -> 법원 : 경매 신청

법원 -> 채무자 : 경매 개시 및 부동산 압류

낙찰자 -> 법원 : 최고가 매수 신고인

채무자 소유 부동산 -> 법원 : 매각

>> 어떤 매각에 대해서 법원이 중심에 있기 때문에 깨끗하다.

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일반 매매 투자 대비 투자 이익을 창출

- 일반 매매 대비 20% 저렴하게 구입이 가능하다.

- 법원 경매는 감정평가액 100%에서 1회 유찰될 때마다 최저 매각 가격이 80% -> 64% -> 51.2% -> 40.96% 순으로 최저 매각 가격이 떨어진다.

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토지 거래 허가지역 내에서 거래가 가능

- 개발 지역이나 각종 개발 예정지 등 토지 허가 구역으로 묶인 지역의 토지를 매입할 때 정부의 허가를 받지 않아도 된다.

- 토지거래 허가구역 내의 토지에 대한 거래 시 허가를 받아야 한다.

- 허가를 받지 않고 매매계약을 채결한 경우 그 계약의 효력을 발생하지 않는다.

- 토지 허가 지역의 경우 매매가 불가능하거나 까다로운 경우가 많은데 경매의 경우 허가를 받지 않고 매수가 가능하다.

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알쏭달쏭 경매 용어 정리

- 채권자 : 돈을 빌려준 사람

- 채무자 : 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려준 사람

- 근저당 : 계속적인 거래 관계에서 발생하는 다수의 채권에 대해 미리 한도를 정하고 그 범위 안에서 장래의 결산 기일에 확정된 채권을 담보하려고 하는 저당권, 보통 은행에서 돈을 대여한 후 그 담보를 마다 다르지만 채권 최고액의 110%~120%로 설정하는데 이는 이자를 내지 않았을 때의 금액을 산정

- 압류 : 채무자가 공공기관 등의 조세를 체납할 경우 체납자의 처분을 금지하고 보전하는 것으로 체납자가 미납한 채권을 회수하기 위해 경매(공매)를 시행하고자 미리 체납자의 재산을 확보해 두는 것

- 임의경매 : 담보권의 실행 등을 위한 경매(근저당권으로 인한 경매) >> 은행 빚을 갚지 못해 대부분 나옴

- 강제경매 : 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차 >> 사채 등의 개개인의 부채를 갚지 못해 대부분 나옴

- 명도 : 경매 대상의 부동산의 점유자(소유자 또는 임차인)를 퇴거시키는 것

- 부동산 인도명령 : 낙찰인에게 인도하는 내용을 집행 법원에 신청하여 집행에 강제로 기하여 부동산을 인도받는 것

>> 말소기준권리(근저당) 이후 있는 임차인은 인도명령 대상자(낙찰자에게 아무런 권한 없이 나가야 하는 임차인)

- 강제집행 : 채권자의 신청에 의하여 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적 절차로 경매에서 인도명령을 통해 그 효력을 인정받으며 인도가 용이하지 않을 경우 집행까지 진행하는 경우가 있다.

- 취하 : 채무자가 빚을 갚는 등의 이유로 채권자가 경매신청을 없었던 일로 하는 것

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경매 물건 중 변경

- 경매 절차 진행 중에 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변동 등으로 경매기일에 절차를 진행시킬 수 없을 때 법원이 직권으로 경매기일을 변경하는 것

- 채권자가 은행일 때 : 근저당에 대한 이자를 더 쌓기 위함 + 많은 노출로 매각 가격을 높이기 위해 주로 변경함

- 채권자가 개인일 때 : 대부분 채권자와 채무자 사이의 관계가 악화됐을 때 채권자가 채무자를 압박하기 위해 사용

- 소유자가 직접 한 경우 : 해당 부동산 감정이 낮아 다시 재감정을 요청하는 경우

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이해관계인

- 일정한 사실행위나 법률행위 등에 있어서 그 직접 당사자는 아니나 그것에 의해서 자기의 권리나 이익에 영향을 받는 자

- 채권자 및 소유자

- 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

- 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

- 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

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입찰보증금 : 법원이 정한 최저 매각 가격의 10%

재경매 : 매각허가 결정 확정 후 잔금을 납부하지 않고 차순위 매수신고인도 없는 경우 법원이 직권으로 다시 실시하는 경매, 대부분 보증금을 날리고 시작하는 경우가 많다.

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일괄매각

- 여러 개의 재산을 일괄 매각하는 경우 그 가운데 일부의 매각 대금으로 모든 채권자의 채권액을 충족시킬 수 있다면 다른 재산의 매각을 허가하지 않는 것을 원칙으로 함

 

개별 매각

- 공동담보 또는 채무자의 부동산이 여러 개일 경우 하나의 사건번호에 물건 목록마다 개별적으로 번호를 부여하여 입찰로 부치는 것

* 주의할 점 : 법원에서는 모든 물건이 매각되어야지만 배당기일을 결정한다. 즉, 1~10번의 물건이 있는 경우 10개의 부동산이 모두 매각이 되어야 배당기일이 결정된다.

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부동산 경매 참고사이트

굿옥션, 지지옥션, 탱크 옥션, 온비드, 디스코, 밸류맵

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신건 검색

경매 검색->특수물건(오늘 공고된 신건 검색)

- 매일 밤 12시에 업데이트

- 2주 후의 물건이 업데이트되는 것, 2주 후가 공휴일이면 업데이트가 안 됨

- 원하는 물건 종류 또는 감정가격을 선택하여 검색

- 다른 사람보다 빠르게 물건을 볼 수 있다.

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예정 물건 검색

경매 검색->예정 물건 검색

- 예정 물건을 검색할 경우 더 많은 물건 검색이 가능하다.

- 본격적인 경매가 진행되지 않아 임장이 쉽다.

- 경매 전/후 상황을 알아볼 수 있다.

- 채권 금액(근저당)이 높지 않을 시 일반 매입으로도 검토할 수 있다.

- 단점 : 경매가 취하될 가능성이 높거나 오랜 시간 걸릴 수 있다.

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지도검색

- 내가 잘 모르는 지역이라도 지도를 보면서 검색할 수 있다.

- 호재가 되는 도로가 개통되는 곳을 확인하며 검색할 수 있다.

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개발 정보검색

테마검색->개발 정보검색

- 서울의 재개발/재건축에 진행되는 경매 물건을 찾아볼 수 있다.

- 큰 이슈거리가 있었던 물건을 한곳에 모아둔 것