[족장TV] 부동산 경매-우선변제권과 확정일자

우선변제권

- 임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해짐 >> 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리

- 우선변제권 조건 = 확정일자 = 우선변제 요건

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확정일자(배당받을 권리)

- 읍/면/동사무소/법원/공증 사문서 등에서 증서에 대하여 그 작성한 일자를 법률상 인정해 주는 일자

- 당사자가 나중에 변경이 불가능한 확정된 일자를 말하며, 설정 일이 늦은 권리와 채권자들보다 앞서 배당을 통해 보증금을 돌려받기 위함

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배당받는 권리(우선변제권 효력 시점)

- 전입신고(다음날 0시부터) + 확정일자(당일 효력) 중 늦은 날을 기준으로 함

- 전입신고만 하면 우선변제권이 없음

ex) 2020.10.10 전입신고와 확정일자를 마쳤을 경우

>> 대항력 발생일 : 10.11일 0시

>> 확정일자 발생일 : 10.10

>> 하지만 늦은 권리를 기준으로 10.11 우선변제권이 발생

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확정일자를 받는 결정적인 이유

- 배당을 받기 위해서!

- 돈이 남았을 때 돈을 받기 위한 기준일

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최우선변제

- 임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치면 소액임차인의 임차보증금 중 일정액을 우선 변제권이 있는 근저당 등 보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액

- 법에서 지정한 일정 테두리 안에 보증금이 들어온 경우 임차인은 경매를 당하더라도 일정액은 최우선으로 변제해 주자는 제도

- 최우선 변제 조건 : 소액임차보증금 + 대항력(점유+전입) + 배당요구

>> 소액임차보증금의 경우 주택임대차보호법의 '소액보증금의 범위'에 해당, 서울 기준으로 1.1억 이하의 경우 0.37억은 먼저 최우선변제를 받을 수 있다.

>> 만약 소액임차보증금이 1.15억 인 경우 최우선변제금은 없음(이는 법에서 정해둔 테두리)

>> 서울의 경우 보증금이 3700만 원 이하인 경우 그 사람의 모든 보증금은 최우선변제로 보증 받을 수 있다.

>> 서울의 경우 보증금이 3700만 원 이상인 경우 보호를 받을 수 없다는 것을 인지

- 개정 일시는 전입 일자 기준이 아닌 근저당 설정 날짜

>> 은행에서 대출해 줄 때 최우선변제 금액만큼을 제외하고 해준다

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최우선변제를 받기 위한 조건

- 말소기준권리 이후 임차인 최우선변제를 받을 수 있나요?

>> 최우선변제는 소액임차보증금 안에 있는 임차인은 누구든지 가능하다. 단, 경매개시결정 등기 전 임차인에 한해서 가능하다. >> 경매개시결정 이후 들어오는 권리는 무효

- 배당요구를 안 해도 받을 수 있나요?

>> 확정일자를 받지 않아도 배당이 가능하지만, 배당요구 종기일 안에 배당요구를 해야 배당이 가능하다.

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최우선변제권의 한계

- 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 최우선 변제금의 합계가 배당액의 1/2을 초과한 경우 배당액의 1/2을 배당금액 한도로 한다.

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왜 최우선변제를 다 해주지 않을까?

1. 아파트의 경우 임차인이 1인인 경우는 최우선 변제를 받을 수 있다.

2. 자녀가 출가하여 다가구 등 임차인이 2인 이상인 곳에 계약할 때에는 해당 다가구 가구 수와 가치/시세를 따져보고 계약하는 것이 좋다.

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임차인이 대부인 경우

- 다른 임차인이 들어와 최우선 변제금을 받아 가면 채권자가 채권액을 전부 받아 가지 못하므로 채권자 측에서 점유하여 채권액을 보존하기 위함

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배당

배당 순위

2순위와 4순위만 낙찰자가 이해하면 된다.

- 부동산경매는 모두 순서 배당으로 이루어진다.

- 알아야 하는 건 2순위(소액보증금 선순위 임금채권), 4순위(담보물권)

 

ex1) 전입 일자 : 2017.02.27 / 확정일자 : 2017.02.27 / 말소기준권리(근저당) : 2017.05.08

>> 대항력 있으며 우선변제권 선순위

>> 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 임차보증금보다 높은 금액으로 낙찰이 될 시 모든 금액을 배당받는다. 따라서 낙찰자가 인수하는 금액은 없다.

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ex2) 전입 일자 : 2015.10.26 / 확정일자 : 2015.10.08 / 말소기준권리(근저당) : 2015.11.02

>> 대항력 있으며 우선변제권 선순위

>> 확정일자를 앞서 받았지만 전입 일자가 말소기준권리보다 앞선 임차인으로서 임차보증금보다 높은 금액으로 낙찰이 될 시 모든 금액을 배당받는다. 따라서 낙찰자가 인수하는 금액은 없다.

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ex3) 전입 일자 : 2015.12.08 / 확정일자 : 미상 / 말소기준권리(근저당) : 2016.10.09

>> 대항력 있음, 배당 순위에서는 밀려남

>> 임차인은 대항력을 갖추고 있고 배당요구를 하였지만, 확정일자를 받지 않았기 때문에 배당 순위에서 밀려나 낙찰자에게 임차보증금은 인수된다.

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ex4) 전입 일자 : 2011.10.31 / 확정일자 : 2020.02.14 / 말소기준일(근저당) : 2016.04.15

>> 대항력 있음, 우선변제권 후 순위

>> 임차인은 대항력을 갖추었고 확정일자도 받았지만, 확정일자를 전입 일이 아닌 뒤늦게 받았음으로써 배당 순위에서 밀려 임차인의 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 인수된다.

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ex5) 전입 일자 : 2015.12.08 / 확정일자 : 2015.12.13 / 말소기준권리(근저당) : 2016.10.09(1억 원) / 낙찰가 : 2억 / 보증금 : 1.4억

>> 확정일자가 빠르므로 낙찰가 2억 중에서 1.4억을 임차인이 배당받고 말소기준권리(근저당) 보유은행이 0.6억을 배당받는다.

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ex6) 전입 일자 : 2015.12.08 / 확정일자 : 2016.12.08 / 말소기준권리(근저당) : 2016.10.09(1억 원) / 낙찰가 : 2억 / 보증금 : 1.4억

>> 최우선변제 불가능

>> 확정일자보다 말소기준권리(근저당) 이 빠르므로 낙찰가 중 1억을 말소기준권리(근저당) 보유은행이 가져가고 임차인에게 배당 1억 + 미배당 4천만 원을 낙찰자가 인수한다.

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ex7) 전입 일자 : 2015.12.08 / 확정일자 : 미상 / 말소기준권리(근저당) 2016.10.09(1억 원) / 낙찰가 : 2억 / 보증금 : 1.4억

>> 최우선 변제 불가능

>> 말소기준권리(근저당) 보유은행이 1억 원을 배당, 임차보증금 1.4억은 낙찰자가 인수

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유료 경매 사이트

- 매각물건명세서 등 법원에서 제공하는 서류뿐 아니라 일일이 확인해야 했던 서류들도 대부분 바로 확인 가능해 편리함

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배당요구

배당요구 종기일

- 매각할 부동산이 압류(개시 결정) 되면 집행 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전의 법원이 정한 날짜로 정한다.

>> 법원에서 채권자/임차인/기관에 송달하면 이를 작성해 다시 법원에 송달한다.

- 배당요구종기일 이전에 법원에 송달해야 한다.

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배당요구를 어떻게 사용하느냐에 따른 기회

- 대항력의 요건을 모두 갖춘 임차인은 선택을 할 수 있다.

- 해당 부동산에 조금 더 거주하기 위해서는 배당요구를 하지 않아도 되며, 해당 부동산을 낙찰받기 위해서는 신고조차 하지 않을 수 있다.

- 경매를 모르는 일반적인 임차인의 경우는 전입/확정/배당요구/보증금 모두 완벽하게 신고하면 경매 참여자들은 정보를 알고 참여할 수 있다.

- 경매를 아는 임차인인 경우는 임차인의 보증금을 알 수 없기 때문에 입찰하기 꺼려지고 이는 임차인에게 큰 기회가 될 수 있으며 시세보다 저렴한 금액에 부동산을 매입할 수 있다.

 

임차인의 보증금을 알 수 없어 입찰하기 꺼려지고 이럴 때 임차인에게 큰 기회가 된다.

임차인의 보증금을 알 수 없어 입찰하기 꺼려지고 이럴 때 임차인에게 큰 기회가 된다.

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권리 분석은 전혀 어렵지 않다

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