[공유] 내가 1주택이라면 어떻게 해야할까

1주택자인데,,, 주택수를 더 늘려도 될까요?

아주 현실적이고 그리고 아주 중요한 고민이라고 생각합니다.
1 주택자는 부동산 시장에 투자자로 보기는 힘듭니다.

내 집 한 채는 필수재로 인식이 강합니다.
자본주의 사회에서는 사유 재산이 인정이 되는데, 가장 큰 사유 재산은 바로 집 ,,, 주택입니다.
다른 부동산 자산(토지/상가 등)과 다르게 실거주를 할 수 있는 특별한 실물 재화입니다.
하지만 한 채로 투자를 해나가기엔 여간 힘든 게 아닙니다.

일시적 2 주택으로 갈아타기를 하면 되지 않냐는 의견도 있지만, 매도할 때와 매수할 때
필연적으로 비용이 발생합니다.(비과세를 받더라도, 취득세, 매수/매도 복비, 이사 비용 등 수천만 원은 그냥 깨집니다.)
또한 내가 매도한 집이 매수한 집보다 더 오르는 케이스도 확률적으로 반 가까이 될 수 도 있습니다.

따라서 실거주 한채+ 알파 포지셔닝은 많아질 수밖에 없습니다.
그렇다면 1 주택자는 어떤 포지셔닝을 고민해야 할까요?

고민 상담 글을 보면 급한 마음에 그리고 남들이 하는 것을 보고 무조건적으로 주택수를 늘려가려 하는 추격 매수 경향을 보이는 사례를 종종 접합니다.

추격 매수는 대세 상승장에는 검증된 투자 방법 중에 하나일 수 있으나, 조정장에서는 펀더멘탈이 약해서 어려워질 수도 있음을 주지해야 합니다.

결국 1 주택자의 추가 매수처는 내 집 한 채보다 더욱더 똘똘한 한 채를 고른 다는 개념으로 신중에 신중을 기해야 합니다.

 

첫 번째:가장 부담 없고 안정적인 것은 상급지로 수직 이동입니다.

 

내 집 한 채보다 우수한 입지로 갈아타는 것인데, 앞서 말한 거래세와 매도 주택의 양도차익이 오히려 높아지는 역전 현상 risk대비를 위해서는 확실한 상급지로의 이동이어야 합니다.
(같은 단지나 동네에 평수를 늘려가는 것은, 결국은 상급지 이동은 아님

 

마용성 거주자는 반포나 대치로,
노도강 거주자는 마용성 이상 지역으로
경기도 1기 신도시 거주자는 강남 2구나 잠실로...

이렇게 확실한 상급지 갈아타기, (적어도 2계단 이상 지역)는 1 주택자가 고려할 수 있는, 가장 안전하고, 세금 부담이 없는 방법입니다.(조정장이 오더라도 매도 주택보다 매수 주택의 하방경직성이 강할 수밖에 없습니다. )

 

두 번째: 내 집 한 채+비조정지역 분양권

유주택자이므로 분양권 당첨은 불가할 것입니다.
따라서 지방 비조정 분양권 초피 매수가 필요합니다.
주의사항은 현재 거주주택의 양도가액이 9억(법 개정 감안 12억)을 넘어간다면 비조정 분양권 매수 시, 보유기간이 리셋됨에 따른 기회비용이 너무 크므로 추천하지 않습니다.

 

그렇지 않은 경우라면, 비조정 분양권 취득 후, 등기 후 2년 보유하고 매도 시 일반과세 양도가 가능하며, 기존주택 1주택상태로 2년후 매도시 비과세까지 가능합니다.

물론 2 주택 보유기간 동안 종부세 중과도 되지 아니하고 신규주택 취득 시 중과도 되지 않습니다.
인플레이션 시대 현재 분양가는 추억의 분양가일 수밖에 없으니 안전마진 확보는 가능합니다.

 

 

세 번째: 내 집 한 채+비주택(상가/생숙/민간임대/올근생 꼬빌/지식산업센터/업무용 오피스텔]

 

비주택 상품중 요새 가장 핫한 곳은 생숙과 민간임대 시장입니다.
특히 민간임대는 경쟁률이 기본 몇백대 1이고, 입주 전 전매가 가능한 곳은 초피 거래 수요가 상당합니다.
지산은 소자본으로 대출 레버리지 maximize 할 수 있다는 점, 생숙은 주거를 대체할 공간으로 인식이 이미 자리 잡아가고 있습니다.

사실 장점이 많지만, 하나씩 따져보면 비주택은 난이도와 제한성(민간임대 우선 분양권 미확보 case, 실거주 의무, 전대차 불가)때문에 호불호가 갈리기도 합니다.(특히 코로나 장기화로 상가 임대율..ㅜ)

 

네 번째: 내 집 한 채+ 진정한 다주택(공시가 낮은 가치 있는 주택 여러 채)

 

여러 번 포스팅에 언급했지만 가장 핫한 조합이기도 합니다.(법인 통한 초단타 짤짤이는 별도 언급하지 않겠습니다.)

종부세 중과는 조정 2 주택과 10 주택 동일한 세율입니다.(저가주택 여러 채는 과세표준 구간 변동 영향이 미미합니다.

 

 

가치평가를 통해 공시가 1억 이하에 매수하여 취득세 중과를 받지 않고,
3억 이하에 매도하여 양도세 중과를 받지 않는 것인데, (수도권 읍면, 지방도 시등)
특히 수도권 주요 도시는 거래 허가제로 법인 매수 현실적 불가로, 상대적으로 지각비? 가 덜하니,
개인의 손품 발품이 아직 한창인 것 같습니다.