[공유] 신성철샘 2021 연말 부동산 시장 전망 요약 정리

Chapter 1. 금리

- 현재 기준 금리 1% 대비 시중 대출금리가 높게 책정된 상태 = 금리의 왜곡으로 시장의 기준 지표로 삼을 수 없는 상태임
- 보통 기준 금리+가산금리 2% 내외에서 대출금리가 적정 금리
- 내년 초중반정도까지는 현재의 금리 왜곡이 지속될 것으로 전망

 

Chapter 1-1. 금리 왜곡이 지속돼서 적응이 돼버리면?

Q) 예금금리가 3%대로 올라간다거나 하면 어떻게 될까요?

A) 기존에 예적금을 대체해서 있던 기대수익률 3%가량의 자산들의 기대수익률이 더 올라가는 결과를 초래하게 됨.

 

Chpater 2-2. 금리가 계속 오른다면?

A) 키는 공급량이 쥐게 됨, 향후 공급량..?

- 금리 상승 + 공급량상승 = 유동성장 진입 가능 = 하락장 시작 가능
- 금리상승 + 공급량 감소 = 유동성장 진입불가

Why? 금리의 상승분을 공급량의 감소가 상쇄시켜버린다.

 

Chapter 2. 실수요장 & 유동성장

- 복잡한 시장일수록 룰(rule)은 단순함

 

- 공급 > 수요
>> 공급 과다+수요 감소
>> 시간의 차이가 있을 뿐, 하락

- 공급 < 수요

>> 공급 감소+수요 증가
>> 시간의 차이가 있을 뿐, 상승 

- 결국, 시장의 하락을 위해서는 ‘과공급’이 와야 함

 

Chapter 3. 실수요지수(전세가율*전환율)

- A가게의 매출도 상승, 수익도 상승 중에 인수의사를 밝히는 매수희망자가 생겼다고 가정 시,

Case 1. A가게의 수익은 발생하지만 손익분기점을 넘지 못하는 상태 = 요구수익률 미충족 시
>> 실질적으로는 유지비용을 제외하면 마이너스이므로 권리금이 없거나 조정됨 or 매수자 없음

Case 2. A가게의 수익이 손익분기점을 넘기고 꾸준히 상승 중 = 요구수익률 충족 시
>> 수익의 증가 = 매매 가격의 증가 = 권리금의 증가

- 주택의 수익 = 전세, 월세와 같은 임대차 역시 Case 1, Case 2와 같은 공식 대입 가능

 

전월세 가격이 오르면 수익이 상승하는 것이므로 매매 가격도 같이 상승(=실수요장)
가게의 경우 인수를 포기하면 별도 비용 X
>> 시장 참여 여부 선택 가능

주택은 인수(매매)를 포기해도 전세 or 월세 중 하나로 ‘점유’를 해야 함 = 강제 참여(시장 참여 여부 선택 불가)

- 실수요지수인 전세가율*전환율(가구수)은 ‘공급’의 영향을 지대하게 받음.
- 수익이 거주 관련 비용보다 커지는 순간, 실수요장이 시작됨
(ex: 매매 시 유지비용이 연간 1억인데 매매가는 연간 1억+@를 넘어가게 되면 실수요장 시작)

- 공급이 없다 = 전세가 상승 = 이미 수익 중인데 더 큰 수익원이 된다 = 매매가의 강제적인 상승 = 실수요장 지속
- 실수요장은 시세차익이 아닌 수익(전월세 가격 상승)에 따라 강제적 매매 가격 상승이 일어나므로 시세차익을 기대하고 진입하는 유동성장에 비해 거품이 거의 없다고 볼 수 있음
- 전월세가 오르는데 매매가가 하락한다면? 하락장 진입으로 볼 수 있음.

 

Chapter 3-1. 실수요지수 심화 ver.

부동산 투자와 다른 투자의 차이점
- 주식 등은 선택재, 부동산은 필수재
- 부동산의 수요는 fix 되어있음(진폭이 크지 않음)
- 주식은 인원보다 절대 금액 자체가 중요하지만 부동산은 인원이 중요함
- 가장 중요한 지표는 ‘주택 보급률’

 

- 수요는 인구수에 따라 결정되므로 매년 일정한 편(2.5인 기준 2천만 가구)
- 공급은 시장에 따라 결정되므로 변동이 큰 편
- 인허가 물량이 가장 적은 시기 20만 호 가량
- 인허가 물량이 많던 시기 50만 호 가량으로

시장에 따라 약 2.5배의 물량 차이를 보임
>> 결국 시장은 공급과 전세 가격에 의해 움직이고 공급과 전세 가격은 서로 연동이 된다

 

 

Chapter 4. 전세가는 왜 올랐나?

- 전세대출한도 상승+저금리 = 전세가 상승 = 매매가 상승을 야기했었음
- 현재는 전세대출한도 제약+금리 상승으로 전세가 상승을 ‘억제’ = 매매가 상승 ‘억제’ = 유동성장 진입 요건 만들어내는 중

Chapter 4-1. 유동성장으로 진입을 시키려는 이유?

- 금리, 경제위기 등에 따라 시장에서 반응하여 하락장을 유도할 수 있으므로
- 실수요장은 위와 같은 요인이 와도 하락장이 올 수 없음(=코로나도 씹어먹고 올라가는 중)
- 수익(전월세 상승) 보다 유지비용(대출, 세금 등)이 커져야 유동성장 진입이 가능해짐

 

Chapter 5. 입주물량과 풍선효과

- 수도권의 경우 2022년 2,4분기 입주물량이 2만 호가량으로 적정 수치가 100이라면 40도 안 되는 상태이며 이제 와서 변할 수 없는 수치.
- 대출금리를 왜곡시키고 전세, 매매대출 등 대출을 전방위적으로 막음
>> 전세가와 매매가 상승이 둔화되고 있음, 그러나 물량이 없는 것은 변할 수 없는 팩트
>> 월세 상승(근 10년 간 월세 가격 추이 중 가장 가파르게 상승)
순간적인 유동성장으로 보일 수는 있으나 실수요장이 유지되는 결과만 나오는 중

 

Chapter 6. 결론

- 핵심은 #공급 #입주물량 #인허가물량 (셋 다 같은 말입니다) = 이것이 미래 시장 추이를 결정
- 지금의 규제(#종부세 #대출규제) 등이 일시적으로 조정, 하락 분위기를 줄 수는 있으나 오래갈 수 없음.

 

Why? 지금의 규제는 결국 거시적으로 ‘공급’을 줄이게 되는 정책이므로
- 건설사가 공급을 줄이게 되면? 미분양 리스크가 적거나 없고 기대수익이 높은 수도권, 서울에만 물량이 공급됨

>> 가격 상승(기대수익)이 적은 지방은 물량이 계속 감소되거나 단절
>> 지방의 공급 부족 야기
>> 단기적으로 악재로 보이지만 그 무엇보다 빅 호재가 되어버림

2022년 시장은 그 어느 때보다 다이내믹한 시장이 될 것이다