지금 저평가 부동산은 어디일까? (데이터로 알아보는 수도권 부동산 시장)

현재 수도권 모든 지역이 오른 부동산 시장에서 그나마 저평가된 구역은 어디일까?

 

 

이상우 인베이드투자자문 대표는 "서울이 다시 눈에 들어온다"는 코멘트를 남겼다

강남은 이제 어지간한 억대 연봉 대기업 부부조차도 들어갈 수 없는 부자들의 성지가 되고 있다. 부자인 척하는 가구와 진짜 부자 가구 간 구별 짓기가 뚜렷해지고 있다는 소리. 이 현상을 추동한 것이 누구인지를 명확히 할 것.

 

과연 실제로도 강남이 상대적으로 저평가 구역일까?

 

KB부동산에서 제공하는 월간시계열 데이터를 바탕으로 한번 알아보자.

 

우선, 월간시계열 데이터에서 지수로 되어있는 데이터가 아닌 실매매가의 평균 가격을 기반으로 비교해보자.

 

로그 스프레드 = ln(A) - η x ln(B)
                      = 균형점 + 잔차  <-- 스프레드는 균형점을 중심으로 잔차만큼 흔들림
                      = 기대 수익률

 

 

 

1. 비교군 데이터 X, Y를 설정하고 로그값을 구한다.

2. 두 종목의 Cointegration Coefficient를 계산한다. 

- Cointegration이란 시계열 분석에서 두 데이터가 같은 추세를 보이면서, 같은 길을 걸어가고 있는 정도를 나타낸다.

3. 두 종목의 Log Spread를 계산한다.

4. Log Spread의 평균값을 구한다. 이를 바탕으로 Spread 잔차를 구한다.

- 평균값에서 얼마나 떨어져 있는지를 측정한다.

분석에 사용한 평균 매매가격 데이터

Log Spread를 차트로 그리면 다음과 같다.

 

상단 : 수도권 / 하단 : 서울

이 지표는 상대적 상승률을 Log값으로 비교하는 것이다. 0에 가까울수록 비슷하다고 판단 가능하다.

차트를 보면 수도권이 상승할 때의 상승률이 서울을 압도했다. 결국 수도권에 비해 서울이 저평가 되었다고 알 수 있다.

 

하지만 저평가라고 불릴 수 있는 어느 정도의 지점이 필요하다. 그래서 다음과 같은 로직을 추가한다.

 

5. Spread의 표준편차에 신뢰구간 값을 곱한다. 이를 바탕으로 UP/DOWN Line값을 구한다. 

- 신뢰구간 90%=1.65, 95%=1.96, 99%=2.576

 

현재 모델에 사용한 신뢰구간 값은 95%인 1.96을 곱해서 계산했다.

현재 수도권이 서울보다 고평가구간으로 OverShooting 했다고 볼 수 있다.

 

이 데이터를 바탕으로 전국을 기준으로 서울(강남), 서울(강북), 경기, 수도권 중 데이터상 상대적 저평가 구역을 알아보자.

전국 vs 강남, 강남 저평가 Range 근접

 

전국 vs 강북, 0에 근접해 서로 상승치 비슷

 

수도권 vs 전국, 수도권 상대적 저평가

 

경기 vs 전국, 경기 고평가 구역 진입(OverShooting)

 

전국 vs 서울, 전국 상대적 고평가

 

 

이를 바탕으로 데이터를 종합해보면

 

서울(강남) <<< 수도권 << 서울(강북) = 전국 <<< 경기
(저평가)                                                               (고평가)

 

 

결국 최근 수도권 집값 상승의 주범은 경기도 매매가 상승이 이끌었으며 이로 인해 서울(강남)의 저평가 국면에 들어섰다고 볼 수 있다.

최근 양도세 12억 이하 이슈와 더불어 일시적 2주택을 이용한 상급지 이동이 가속화된다면 다시 서울(깅남)과 경기도의 키 맞추기가 이루어질 수 있다고 생각하며 이는 수도권 집값 상승에 따른 또 다른 시발점이 될 수도 있다.

 

 

참고1) https://blog.naver.com/mpsww/222445679299

데이터와 모델링으로 보는 부동산 시장 1편 (강남-강북 비교)

참고2) https://blog.naver.com/chunjein/100150129833

9. 엑셀 실습 (2)