현재 수도권 모든 지역이 오른 부동산 시장에서 그나마 저평가된 구역은 어디일까?
이상우 인베이드투자자문 대표는 "서울이 다시 눈에 들어온다"는 코멘트를 남겼다
강남은 이제 어지간한 억대 연봉 대기업 부부조차도 들어갈 수 없는 부자들의 성지가 되고 있다. 부자인 척하는 가구와 진짜 부자 가구 간 구별 짓기가 뚜렷해지고 있다는 소리. 이 현상을 추동한 것이 누구인지를 명확히 할 것.
과연 실제로도 강남이 상대적으로 저평가 구역일까?
KB부동산에서 제공하는 월간시계열 데이터를 바탕으로 한번 알아보자.
우선, 월간시계열 데이터에서 지수로 되어있는 데이터가 아닌 실매매가의 평균 가격을 기반으로 비교해보자.
로그 스프레드 = ln(A) - η x ln(B)
= 균형점 + 잔차 <-- 스프레드는 균형점을 중심으로 잔차만큼 흔들림
= 기대 수익률
1. 비교군 데이터 X, Y를 설정하고 로그값을 구한다.
2. 두 종목의 Cointegration Coefficient를 계산한다.
- Cointegration이란 시계열 분석에서 두 데이터가 같은 추세를 보이면서, 같은 길을 걸어가고 있는 정도를 나타낸다.
3. 두 종목의 Log Spread를 계산한다.
4. Log Spread의 평균값을 구한다. 이를 바탕으로 Spread 잔차를 구한다.
- 평균값에서 얼마나 떨어져 있는지를 측정한다.
이 지표는 상대적 상승률을 Log값으로 비교하는 것이다. 0에 가까울수록 비슷하다고 판단 가능하다.
차트를 보면 수도권이 상승할 때의 상승률이 서울을 압도했다. 결국 수도권에 비해 서울이 저평가 되었다고 알 수 있다.
하지만 저평가라고 불릴 수 있는 어느 정도의 지점이 필요하다. 그래서 다음과 같은 로직을 추가한다.
5. Spread의 표준편차에 신뢰구간 값을 곱한다. 이를 바탕으로 UP/DOWN Line값을 구한다.
- 신뢰구간 90%=1.65, 95%=1.96, 99%=2.576
현재 모델에 사용한 신뢰구간 값은 95%인 1.96을 곱해서 계산했다.
이 데이터를 바탕으로 전국을 기준으로 서울(강남), 서울(강북), 경기, 수도권 중 데이터상 상대적 저평가 구역을 알아보자.
이를 바탕으로 데이터를 종합해보면
서울(강남) <<< 수도권 << 서울(강북) = 전국 <<< 경기
(저평가) (고평가)
결국 최근 수도권 집값 상승의 주범은 경기도 매매가 상승이 이끌었으며 이로 인해 서울(강남)의 저평가 국면에 들어섰다고 볼 수 있다.
최근 양도세 12억 이하 이슈와 더불어 일시적 2주택을 이용한 상급지 이동이 가속화된다면 다시 서울(깅남)과 경기도의 키 맞추기가 이루어질 수 있다고 생각하며 이는 수도권 집값 상승에 따른 또 다른 시발점이 될 수도 있다.
참고1) https://blog.naver.com/mpsww/222445679299
데이터와 모델링으로 보는 부동산 시장 1편 (강남-강북 비교)
저는 직업이 직업이다보니, 어떤 것이든 간에 근거를 찾기 위해서 데이터를 많이 보는 편입니다. 특히 투자...
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참고2) https://blog.naver.com/chunjein/100150129833
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