[공유] 아들아, 부동산 공부해야 한다 2편 - 부동산과 대출제도

2편 부동산과 대출제도.

아들아, 부동산과 금융은 밀접한 관계가 있다.

어떻게 연결되어 있는지를 이번 대출 규제 사태로 살펴보려고 한다.

금융의 대출제도를 모르고서는 부동산 시장을 이해할 수 없다.

대출제도를 정확하게 이해하고 부동산 공부를 해야 한다.

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은행들이 잇달아 가계대출 상품의 진입 장벽을 높이는 것을 넘어 일부 상품 판매를 중단하고 있다. 금융당국이 가계대출 총량 규제에 대한 강한 의지를 보이는 가운데 전년 대비 대출 잔액 증가율이 정부가 제시한 목표치에 상당히 가까워진 탓이다. 연말까지 은행들의 ‘대출 조이기’ 움직임은 계속될 것으로 보인다.

은행권 줄줄이 가계대출 제한·중단 --- 실수요자 여파는? 한계레 신문.

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신문의 기사처럼 가계 부채를 많다는 이유로, 정부의 대출규제의 의지에 따라, 금융당국이 가계 대출을 전방위로 막고 있다.

특히나, 막는 방식이 가계대출 총량 규제라, 애꿎은 실수요자가 피해가 클 것으로 보여진다.

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아들아, 부동산 시장의 관련된 외부 환경의 특성을 이해하고 있어야 한다.

그래야만 부동산 시장의 본질적인 흐름을 볼 수가 있다.

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보통 부동산 시장의 흐름은 단기적으로 금융시스템이고, 중기적으로 주택의 수요와 공급 상황이고, 장기적으로 경제사회 구조가 영향을 받게 되어있다.

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그래서 대출 규제라는 금융정책의 규제는 단기적으로 실수요자들에게 큰 피해를 줄 것이다.

지금까지 부동산 정책을 살펴보면 이렇다.

집값 폭등을 잡기 위해서, 거래 규제를 강화하고, 세금을 높게 부과하고, 그래도 안되니까, 이제는 대출을 통해서 주택자금을 조이기 시작했다는 신호다.

다 안되니까, 금리를 인상하고, 드디어 대출 규제 대책을 내놓겠다고 으름장이다.

이렇게 하는 이유가 바로 부동산과 금융은 떼어낼 수 없는 밀접한 상관관계를 맺고 있기 때문이다.

요즘 이슈가 되고 있는 부동산 관련 은행대출은 무엇이고, 어떻게 대출을 받고, 대출에 따른 금리가 어떻게 되는지를 짚어보는 시간을 갖는 것도 그래서 의미가 있다.

부동산 재테크를 하려면, 대출제도를 정확하게 알아야 하기 때문이다.

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아들아, 지금부터 그 중요한 ‘은행의 대출 시스템’에 대해서 큰 줄기를 살피는 공부다.

어차피 대출의 세부적인 구조는 시기와 상황에 따라 유동적인 것이니, 세부사항을 살피는 것보다는 큰 개념 중심을 살펴보는 것이 무엇보다 중요하다.

자, 그럼 지금부터 은행 대출 제도에 대해서 집중적으로 알아보는 시간을 갖도록 하자.

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먼저 대출을 종류부터 알아본다.

보통 대출의 종류에는 신용대출과 담보대출, 그리고 보증사대출이 있다.

신용대출이란 부동산 등의 담보를 사용하지 않고 개인의 신용만으로 금융회사에서 대출을 받는 것을 말한다.

금융기관은 대출을 신청하는 사람이 담보가 전혀 없거나 또는 대출금액이 담보보다 더 많은 경우의 대출은 신용대출로 관리한다.

우리나라의 가계 신용대출은 무조건 ‘소득 기준’이라고 보면 된다.

소득이 없으면, 신용도 없고, 신용 대출도 없다.

그래서 대출을 위해선 소득이 중요하다.

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담보대출이란 부동산을 물적 담보로 돈을 융통하는 금융거래를 말한다.

우리나라는 부동산이 가장 큰 담보 대출이다.

가계의 입장에선 담보대출은 거의 부동산 담보대출이라고 보면 된다.

내 집을 담보로 돈을 빌리는 것을 말한다.

부동산 담보대출 방식은 두 가지다.

하나는 부동산을 담보로 직접 대출을 받는 것이고, 다른 하나는 부동산 담보부(擔保付) 채권을 담보로 대출하는 것이다.

담보대출의 방법은 집을 구입할 때 자금의 그 부족분을 금융기관에서 융자받고 장기간에 걸쳐 갚아 가면서 대신 그 부동산에 담보로 저당권을 설정해주는 방식이다.

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보증사대출은 대표적으로 전세대출이다.

전세보증금을 담보로 한 대출로서, 세입자가 주택도시보증공사(hug)등으로 부터 전세 계약에 대한 보증서를 발급받아 은행에서 돈을 빌리는 것이다.

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은행에 대출받는 방식은 이 세 가지뿐이다.

정리하면, 소득이라는 신용으로 은행에서 돈을 빌리는 것은 신용대출이다.

집이라는 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것을 담보대출이다.

보증사가 보증해서 돈을 빌리는 것을 보증사대출이다.

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다음으로 대출하는 방법을 살펴보자.

우리가 대출을 받는다는 가정을 하고, 설명하는 것이 이해하기 쉽다.

예를 들어, 너희가 9억짜리 A아파트를 사려고 하는데, 너희가 가진 돈이 6억이라고 가정하고, B은행에 대출을 받는 과정을 살펴보도록 하자.

아파트를 매입하기 위해선 부족한 3억을 은행에 대출을 받아야 한다.

그래서 너희가 B은행의 C지점을 에서 3억을 대출을 받으려고 찾아갔다.

그러면, 은행 대출 창구 직원은 대출이 가능한 지 여부를 살펴볼 것이다.

그때 따지는 대출 조건은 세 가지다.

보통 대출 조건은 영어 약자로 사용한다.

너희도 한두 번은 들어봤을, 세 가지가 LTV, DTI, DSR이다.

영어의 약자로 쓰여 있으니, 뭔 소리하는 건지 하나도 알아먹지 못하고 뭔가 대단한 어려운 경제용어라고 생각이 든다.

그러나 축약되지 않는 말 뜻을 알면, 어려울 것도 하나도 없는 정말 쉬운 말이다.

하나씩 차근차근 설명한다.

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먼저 ‘LTV’이다.

LTV는 주택담보대출비율, 영어로 LTV라고도 하며, 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 뜻한다

LTV(Loan To Value ratio)은 Loan은 대출이고, Value은 가치이니, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이라는 뜻이다.

쉽게 풀어서 말하면, 집의 시가가 얼마이니, 그 가격의 몇 %까지 돈을 빌려주겠다는 비율을 말한다.

만약, 주택담보대출비율이 40%(참고 수치임, 비율은 조건마다 상이함)이고, 9억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 3억 6천만원(9억×0.4)이 된다.

이것이 바로 LTV이다.

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둘째는 DTI이다.

DTI는 ‘금융부채 상환능력’을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율을 말한다.

DTI(Debt To Income)은 Debt라는 부채가 Income이라는 소득대비 비율을 뜻한다.

다시 풀어서 말하면, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다.

보통은 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.

너희가 연봉 5천만 원의 소득이라면, DTI가 60%라면 너희 대출의 원리금 상환금액이 연간 소득의 3천만 원(50백만×0.6)이 넘지 않도록 관리한다는 의미다.

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셋째는 DSR이다.

DSR(Debt Service Ratio)은 Debt은 부채이고, Service은 대출 서비스이고, Ratio은 비율을 말한다.

다시 말하면, '총부채상환비율'이라고 하며, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.

보통 금융기관들은 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)을 가지고 있는데, 개인 신용 평가에 따른 부채 총액 관리를 한다는 개념이다.

예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

이해를 돕기 위해서 다시 풀어서 설명하면 이렇다.

너희의 모든 부채를 은행권을 포함한 모든 금융회사 빚을 합한다.

그 모든 부채 총액의 원리금 상환 부담을 연소득 대비로 나타낸 지표로 나타낸다.

이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담금을 산출한다.

총부채에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다.

모든 부채의 총액을 정해서 관리하겠다는 말이다.

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지금까지 LTV, DTI, DSR를 설명했다.

세세하게 설명하면, 너무 복잡하고, 기본적인 개념을 파악하는 것이 여기서는 중요하다.

정부에선 이 세 가지의 대출 조건 제도로 가계대출을 쥐었다, 폈다가 하는 것이다.

LTV, DTI, DSR의 비율을 낮추면, 금융당국은 대출을 해줄 수가 없다.

이렇게 대출을 정부가 통제하는 것이다.

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아들아, 정말 알고 보면 LTV, DTI, DSR은 아무것도 아니다.

그 뜻만 알면 쉽게 대출 제도를 이해할 수 있다.

경제와 금융 용어도, 절대로 어려울 것이 없다.

미리 겁을 먹을 필요가 없고, 큰 개념을 이해하고, 세부적인 것은 하나씩 파헤치면 된다.

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다음은 대출금리가 어떻게 결정되는지 살펴보자.

은행은 예금이 자금을 모으는 것이고, 대출이 자금을 질려주고 금리를 버는 것이다.

먼저 대출금리를 알려면, 대출 원가금리, 대출 가산금리, 대출 우대금리, 대출 산출금리를 알아야 한다.

대출 원가금리는 은행의 입장에서 대출금리의 원가를 말한다.

보통은 코픽스라고 한다.

고픽스(COFIX)는 Cost of Fund Index의 약자를 말한다.

고픽스가 은행의 자금조달 비용을 반영해 산출되는 주택담보대출 기준금리가 된다.

이것이 바로 대출 원가 금리다.

은행들이 코픽스의 대출 원가금리에 대출자 신용도에 따라 일정률의 가산 금리를 더해 대출 금리를 결정하는 것이 대출 금리 책정의 기본 방식이다.

이 대출 원가금리에 은행의 마진을 붙여서 대출금리가 결정된다.

그 과정은 다음과 같다.

첫째는 코픽스 금리를 기준으로 대출 원가 기준으로 은행 마진을 보태 가산금리를 산정한다.

둘째는 여기에 대출자의 신용도에 따라 우대금리를 차감해준다

이렇게 가상금리에서 우대금리를 차감해주면 산출 금리가 나온다

바로 이 산출금리가 우리가 대출받는 대출금의 금리라고 보면 된다.

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이렇게 대출금리가 산정되면, 그 다음엔 고정금리로 할 것인가, 아니면 변동금리로 할 것인가를 정해야 한다.

고정금리는 대출기간 동안 금리가 고정되는 것이고, 변동금리는 대출기간 중 금리 변동에 따라 변동된다고 보면 된다.

고정과 변동은 금리가 오른 것인지, 내릴 것인지 판단해서 결정하면 된다.

지금처럼, 기준금리가 오를 것으로 예상되면, 고정금리로 하는 거다.

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자금까지 대출의 종류와 대출 방법, 그리고 대출금리의 산정을 알아 보았다.

아들아, 여기서 노파심에서 다시 당부한다.

반드시, 대출제도의 큰 그림을 꼭 알고나서, 은행과 대출 상담을 받아야만 전체적인 맥락을 이해할 수 있다.

이 아버지는 이리석게 이 정도의 금융 지식도 없이 25년의 직장생활을 했다.

오직 일만 한 거다.

월급이라는 소득에 의존에서, 무식하게 살아온 거다.

그러나 너희 시대는 부동산 재테크는 필수이니, 금융에 대한 이해도 높여야 한다.

앞에서 강조했듯이 은행대출 시스템을 모르고서는 부동산 재테크를 할 수가 없다.

아들아, 이 점을 명심해야 한다.

대출의 종류와 대출의 방법, 그리고 대출금리 산출 방식의 개념을 꼭, 머리 넣고 있어야 한다.

아들아. 사랑한다.

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[출처] 아들아, 부동산 공부해야 한다 2편 (부동산 대출) (부동산 스터디') | 작성자 정스토리