[공유] 아들아, 부동산 공부해야 한다 3편 - 부동산이 무엇인가?

3편- 부동산이 무엇인가?

아들아, 재테크의 목표는 불로소득이다.

너희가 편하게 잠을 자고 있는 동안에 돈이 스스로 알아서 돈을 벌도록 하는 소득이다.

그것이 재테크의 제 1원칙이고, 제 2원칙이고, 제 3원칙이고, 어쩌면 유일한 원칙 중에 원칙이다.

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만약에 너희가 불로소득의 재테크 방법을 찾지 못하면, 너희는 죽을 때까지 일을 통해 돈을 버는

근로소득에 의존할 수밖에 없다.

너희가 노년까지, 땀과 눈물로 얼룩진 근로소득에 의존하지 않도록, 재테크 공부를 강조하고 있다.

혹시나 너희 마음에 불로소득은 죄악시하는 마음이 있다면, 다 버려라.

불로소득은 죄악시할 것이 아니라, 소득으로 가져갈 최종 목표점으로 삼아야 한다.

그렇다, 재테크의 최종 목표는 불로소득이다.

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아들아, 기업마저도 수익은 재테크를 통해서 얻는다.

무수한 기업들도 영업활동 이외에 바로 재테크를 통해서 ‘자본소득’을 올려왔다.

기업 대부분은 실질적인 소득측면에서 사업소득이 아니라 재테크를 통한 자본 소득의 비중이 더 큰 경우도 많다.

특히 유통업, 호텔, 리조트 등 서비스 사업은 거의 ‘재테크 사업’이라고 보면 된다.

그 기업들의 재테크는 주로 부동산 투자이다.

기업에게도 부동산 재테크는 그만큼 중요한 소득의 수단이다.

부동산 재테크라는 경상이익을 얻는 대표적인 사례로 ‘자산 유동화’가 있다.

너희가 신문에서 ‘어느 기업의 자산유동화’라고 기사가 나오면, ‘그 기업의 부동산 재테크로 경상이익’을 얻었다고 읽으면 된다.

어느 유통업체의 자산유동화은 바로 부동산 재테크인 것이다.

이렇게 자본주의 사회에선, 기업뿐만 아니라 개인도 부동산을 통해서 재테크를 해야만 한다.

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재테크는 부동산 투자라고 보면 된다.

이젠 개인도 기본적인 근로소득 이외에 부동산 재테크로 자본소득을 올려야만 생존할 수 있다.

위드 코로나의 세상은 개인이 근로소득만으로는 살아가기 정말 힘든 사회가 될 것이다.

미래 사회는 부동산 재테크는 선택이 아니라 필수다.

거듭 강조한다.

너희가 잠자는 동안에도 돈이 버는 소득 파이프라인을 찾아내지 못한다면, 너희는 죽을 때까지 노동을 통해서 돈을 벌어야 한다.

노년에 육체적 노동을 통해서 돈을 버는 것은 너무 고달픈 삶이다.

명심하도록 해라.

반드시 부동산 재테크를 해야 한다.

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먼저 부동산 재테크를 위해선, 부동산 그 자체가 무엇인지 아는 것이 무엇보다 필요하다.

부동산의 실체를 알고 있어야, 이 부동산을 재테크를 접목할 수 있다.

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그럼, 부동산은 무엇인가?

지금부터 부동산이 무엇인지 공부하도록 하자.

나는 어떤 공부하든지 꼭 한가지를 강조했다.

공부 시작할 때엔 반드시 최우선으로 ‘용어의 개념’을 명확하게 해야 한다고 했다.

‘부동산이 무엇인가’을 짚어보는 것은 중요하다.

용어 정리는 매번 강조해왔던 원칙이라, 너희도 잊지 않고 있을 거라고 믿는다.

용어의 개념을 명확하는 원칙은 특히 부동산 공부에는 더 필요하다.

왜냐하면 부동산은 개념의 범위가 넓고, 실체가 구체적이지 않기 때문이다.

부동산이란 무엇인지, 그 대상물이 무엇인지 정확히 이해하고 있어야 한다.

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자, 지금부터는 부동산이란 무엇인지 용어부터 공부해보자.

오늘 공부는 앞에서 말했던 대로 부동산이라는 말이 무엇인지 명확하게 짚어보는 시간이다.

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먼저 부동산의 사전적인 의미를 살피면 이렇다.

부동산은 ‘토지와 그 정착물’을 말한다.

토지와 그 정착물 그러니까, 머리에 쏙 들어오지 않고 어렵게 느껴진다.

하지만, 토지는 땅이고, 그 정착물은 집이라고 말을 바꾸면 쉽게 이해할 수 있다.

즉, 쉽게 말하면 부동산은 ‘땅과 집’을 의미한다.

땅과 집이 부동산이다, 이렇게 단순하게 생각하고 있으면 된다.

전문용어로 토지, 주택 등의 자산을 의미한다고 설명하는데, 그냥 일상 용어인 땅과 집의 개념으로 이해해서, 부동산을 물리적인 공간의 실체로서 그려낼 수 있어야 한다.

뭐든지 말과 글이란 그릇에 ‘사물의 실체’로서 담아내야만 한다.

개념과 실체를 한 그릇에 담아내지 못하면, 머릿속에서 빙빙 허상으로 맴돌기만 한다.

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이렇게까지 부동산의 용어를 세세하게 설명하는 데는 다 이유가 있다.

왜냐하면 부동산이라는 말이 너희가 생활하는 실체 속에 사물로서 머릿속에 쏙 박혀야만, 부동산의 본질을 깨우칠 수 있기 때문이다.

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아마 너희는 부동산과 대비되는 ‘동산’이라는 말도 들었을 것이다.

너희가 부동산을 더 명확하게 이해하는 데에는 동산의 개념과 비교해서 이해하는 것도 도움이 된다.

부동산과 대비되는 동산의 개념을 이해함으로써, 둘의 개념의 대비를 통해서 실체에 다가갈 수 있다.

동산은 말뜻 그대로 ‘움직이는 자산’을 말한다.

즉, 동산의 그 형상과 성질 따위를 바꾸지 아니하고도 옮길 수 있는 자산이다.

동산은 땅과 집을 제외한 돈, 증권, 세간 따위를 말한다.

여기에 땅에 고정되지 않는 기계 등이 있고, 전기 기타 관리할 수 있는 눈에 보이지 않는 자연력도 동산이다.

우리 주변에 물건인 유체물(有體物) 및 전기(電氣) 기타 관리할 수 있는 자연력도 동산이라는 사실을 이번 기회에 기억하길 바란다.

이외에도 동산 중에는 자동차, 건설기계, 항공기, 선박이 있단다.

이것들은 부동산과 비슷한 구석이 많다.

비록 동산이지만 그 경제적 의의가 부동산에 비슷하여, 부동산처럼 등기에 의하여 소유권의 이전 거래가 이루어진다.

즉, 질권(質權)이 아닌 저당권(抵當權)의 목적이 물권에 준하여 취급되기도 하는 것이다.

마지막으로 돈도 이번에 기회에 확인해서 보자.

돈은 그 존재 형태는 동산이지만, 그 물건 자체보다는 그것이 나타내는 가치에 중점을 두게 되는 특수한 동산이라는 점을 기억하길 바란다.

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부동산은 개념이 다소 헷갈릴 수 있다.

아예 이번 기회에 사례로서 부동산과 동산의 개념의 차이를 명확하게 짚어보는 것도 필요하다.

재미있는 사례가 있다.

너희가 좋아하는 사과가 있다.

만약에 이 사과가 과수원에 나무에 매달려 있으면, 그것은 ‘부동산’이 된다.

반면에 가을에 사과를 따서 사과박스에 담겨 시장에 나와 독립된 경제적 가치를 가지게 되면, 그때는 거래의 객체가 되어 ‘동산’이다.

과수원의 사과는 부동산, 마트 진열대의 사과는 동산이다.

여기에서 핵심은 땅에 고착된 물건인지 아닌지가 구별하는 기준이 된다.

같은 물건이라도, 정착과 이동의 개념에 따라, 부동산이 되기도 하고 동산이 되기도 한단다.

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이렇게 부동산과 동산의 개념을 명확히 구별하고 있어야만, 다음 말하는 것을 쉽게 이해할 수 있다.

지금부터 설명하는 ‘권리 이전’의 개념은 부동산과 동산이 서로 다르다.

보통 ‘권리 이전’이 이루어지는 절차를 계약이라고 한다.

계약이란 물권에 대한 소유권, 점유권, 사용권 등의 권리 이전에 대한 문서이다.

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선박과 자동차를 제외한 동산 대부분은 이 권리 이전 방법이 매우 간단하다.

하지만 부동산은 권리 이전 방법이 매우 복잡하다.

부동산의 권리 이전은 ‘부동산의 매수, 부동산의 보유, 부동산의 매도의 과정으로 이루어진다.

부동산을 매수하고, 보유하고, 매도하는 과정에는 부동산의 권리 이전이나 저당권 설정 등에 대해서 등기나 등록이라는 공시를 해야만 한다.

반면에 동산은 거래 계약만으로도 권리의 이전이 이루어진다.

이렇게 권리 이전의 과정은 부동산 재테크에서 반드시 알고 있어야 할 사항이다.

이런 동산과 부동산의 권리 이전은 절차는 오래전에 만들어졌다.

이미 로마시대부터 법제가 만들어졌고, 그 법률에 의거해서 절차가 이행되었다.

이렇게 오랜 역사 기간에 법률적으로 구별해왔던 데는 다 이유가 있다.

지금부터 이유를 살피면서, 부동산의 권리 이전의 방법과 절차를 배우도록 하자.

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첫째 부동산은 사회경제상의 가치가 다르다.

부동산은 동산보다 경제적 가치가 훨씬 크다.

동산인 옷과 식품이 만원 대부터 천만원 대까지 있다면, 부동산인 집은 최소 천만원 대의 금액으로 거래가 이루어진다.

경제적 가치가 크기 때문에, 부동산의 권리는 세세하게 법률적으로 정의하고 관리한다.

부동산의 등록과 등기 등의 권리 이전에 대한 법률적인 절차를 이해하는 것이 필요하다.

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둘째, 부동산과 동산은 물건의 공시방법을 달리한다.

부동산과 동산은 권리 이전의 방법과 권리에 대한 안내 방식이 다르다.

부동산은 권리 이전 과정은 등기이고, 동산은 권리 이전 과정은 인도(引渡：사물이나 권리 따위를 넘겨주는 것)라고 한다.

부동산에는 등기 절차가 있다.

부동산 등기는 국가기관인 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것을 말한다.

또한 각 물건의 권리가 변동되면, 그 권리 변동에 대한 공시방법이 차이가 있다.

법률적으로는 ‘물권변동 공시방법’에서 차이에 따라 부동산은 등기하고, 공시하는 제도를 두고 있다.

부동산의 공시 제도란 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하는 것을 말한다.

부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격 산정의 기준이 되게 하고, 토지 · 건물 · 동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격 형성을 도모하는 목적이다.

더 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하도록 하고 있다.

이 모든 근거는 부동산 가격 공시에 관한 법률로 정하고 있다.

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셋째, 부동산과 동산은 공시방법의 공신력에도 차이가 있다.

보통 동산은 그 물건을 점유하면 공신력을 인정하지만, 부동산은 점유만으로 인정하지 않는다.

부동산은 등기를 통해서만 권리를 인정받는다.

아버지가 집을 사고 셀프등기를 했던 이유가 바로 등기를 통해서만 권리를 인정받기 때문이었다.

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넷째, 부동산과 동산은 권리 설정할 수 있는 제한물권의 종류에 차이가 있다.

지상권·지역권(地役權)과 같은 용익물권(用益物權)은 토지에만 설정되고, 전세권·저당권은 부동산에만 설정되며, 동산에는 유치권·질권 등이 설정된다.

이렇게 물권의 종류가 다르다.

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부동산에 대한 등록과 등기에 관해서 이 정도 개념은 한번 읽어야 하기에 정리했다.

법률적으로 어떻게 다루는지 기본 개념을 알고 있어야만, 부동산 재테크를 할 수 있다.

물건을 사고 파는데, 계약서와 물권을 이동 개념을 모른다는 것은 말도 안된다.

이렇게 법률적인 정의에 대해 기본 개념을 정확하게 알고서, 매수, 보유 매도의 부동산 시장이 어떤 절차에 움직이는지 알아두기 바란다.

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등기 개념에 대한 너희 이해를 돕기 위해서 작년도 아버지가 셀프등기를 했던 경험을 말해준다.

사실 아버지는 ‘셀프등기 절차’을 기계적으로 암기해서, 그 순서대로 꾸역꾸역 했었다.

왜 등기를 하는지도 모른 채, 바보처럼 암기해서 했던 거다.

만약에 부동산의 권리 이전이 왜 필요하고, 그 필요에 따라 어떤 서류가 필요하고, 그래서 등기 절차가 이렇다는 것을 알았다면, 그렇게 기계적으로 암기해서 하지는 않았을 것이다.

솔직히, 엄청 헤매고 다녔다.

아침 10부터, 구청을 갔다가, 다시 은행을 갔다가, 법원을 갔다가, 이렇게 정신없이 왔다갔다하다가, 겨우 오후 4시에 등기를 마칠 수 있었다.

부동산은 소유권 이전을 공시하는 제도가 왜 필요한지 정도만 알았다면, 필요 서류와 절차를 이해하는데 문제가 없었다.

셀프등기의 서류준비부터, 소유권 이전 등기 신청서 작성까지, 그렇게 어려움 것도 아닌데 말이다.

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아들아, 부동산은 점유만으로 권리가 이전되기 않기에 등기라는 제도를 두어 법적으로 권리를 공시하는 형태를 갖추고 있다.

이런 부동산의 특징을 살펴보는 것으로서, 부동산이라는 자산이 갖은 특징을 이해할 수 있다.

지금까지 부동산의 개념 파악을 통해서 살펴본 특징을 정리한다.

첫째, 부동산은 동산보다 고액이다.

둘째, 부동산은 동산보다 이동이 어렵다.

셋째, 부동산은 동산보다 개별성이 강하다.

넷째, 부동산은 동산과 다른 독자적인 시장구조를 가진다.

너무도 당연한 말인데, 이 특징을 이해하고 있어야 부동산의 거래가 움직이는 형태들 이해하는 것이니, 꼭 기억하고 있어야 한다.

이런 부동산에는 네 가지의 특징이 때문에 자산으로서 역할도 다르다.

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아들아, 부동산이 자산 시장에서 역할은 이런 특징에 기반으로 형성된다.

부동산 재테크는 ‘고액’이라 자본이 필요하고, ‘유동성’이 떨어지기 때문에 시간이 필요하다.

그래서 부동산은 ‘자본’과 ‘시간’이 융합된 결과물인 것이다.

부동산 재테크를 위해선, 이런 부동산의 특장점을 이해하고 있어야 한다.

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오늘까지는 부동산과 재테크의 기본 개념을 설명했고, 다음부터는 실질적인 부동산 재테크에 대해서 말하려고 한다.

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마지막으로, 재테크의 원칙에 대해서 설명한다.

재테크의 원칙에는 세 가지가 있다.

첫째는 ‘수익성’이다.

둘째는 ‘안전성’이다.

셋째는 ‘현금유동성’이다.

사실 부동산 재테크는 ‘수익성과 안정성’은 좋지만, 사실은 ‘현금유동성’은 떨어진다.

그럼에도 불구하고, 부동산 재테크를 하라고 하는 이유는 바로 '수익성과 안전성’에 방점을 두고 있기 때문이다.

혹시나 너희가 다른 위험한 재테크 투자로, 자칫 헛발을 딛어 경제적 나락에 떨어질까, 염려하는 마음에서다.

아들아, 수익성과 안전성에 기반한 '부동산 재테크를 차근차근 공부해가자.

아버지는 비록 부동산이 자본과 시간이 많이 투입되지만, 안전하면서 수익성이 높은 투자라는 점에서 너희에게 강력하게 추천하고 있다.

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마지막으로 너희와 이렇게 부동산 재테크를 공부하는 것만으로도 너무나 좋구나.

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사랑한다, 아들아.

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[출처] 아들아, 부동산 공부해야 한다 3편- 부동산이 무엇인가? (부동산 스터디') | 작성자 정스토리