[공유] 부동산별 장단점 총정리(오피스텔/지식산업센터/생활형숙박시설/하이엔드)

오피스텔 소형평수

특징

건축법상 건축물로서 태생은 업무용입니다.(주택으로 사용 시 주택수 포함)

대출 및 청약 시 비주택(거치식 상환 가능, 청약기회 유지)

주택 대비 낮은 공시지가

자금조달계획의무x

분양권 비주택

취득세 2020 8.12이후 취득분은 중과대상(오피스텔 취득세 4.6%고정세율)

주거용오피취득+주택=2주택(8.8%)

상업지나 준주거지에 건설되는 기존 오피스 타입을 주거형으로 바꾼 건축물.

수요층

주로 젊은 1인 가구 내지 2인 가구가 거주하며, 학생 또는 사회 초년생이 대부분입니다.

오피스텔이 최초로 유행하던 시기에는 수요층에 맞춰 가성비가 좋은 원룸 위주로 공급되었으나

소득 증가와 인식 변화로 최근에는 원룸보다 1.5룸의 수요가 크고 1인이 2룸에 거주하는 경우도 많아졌습니다.

흐름

금리가 낮아지며 월세수익 목적의 투자가 많았으나, 주거형 오피의 세법상 주택수 포함 이슈, 주택임대 사업자 혜택 축소로 인해 최근 매매수요가 낮아졌습니다.

임대수익은 꾸준하게 증가하는 추세이나, 세금 내고 나면 크게 남는 것이 없어 현재로서는 소형 오피스텔에 대한 투자를 지양합니다.

미래분석(긍정)

서울권에서도 미분양이 늘고 있고, 사업성 악화로 시행 현장이 전년대비 크게 줄고 있습니다.

서울 역세권 기준 임대가는 지속적인 상승 흐름을 보여주고 있고, 세금 규제+단기 공급 감소가 임대가 급등으로 이어질 수 있으며 이는 곧 소형 주택에 대한 규제완화로도 이어질 수 있다고 생각합니다.

미래분석(부정)

주택임대 사업자가 급증했던 2017~2018년도의 물량들이 23년 이후 한 번에 쏟아질 수 있습니다.

공급물량은 줄어들지만 시장 물량 증가로 "소형 주택 규제완화" 없이 환금성을 갖추기 힘들 것으로 예상합니다.

투자포지션

수요가 옮겨가고 있습니다. 원룸->1.5룸->투룸

인당 최소 거주면적이 넓어짐에 따라 최소 투룸이상(전용12평형)물건을 보시기 바랍니다.

역에서 최소 500m 이내 거리로 교통+인프라를 갖춘 입지어야 합니다.

수요층 중심으로 서울 및 준 서울 외 지역은 투자를 지양합니다.(신도시,영종도등)

매수 타이밍은 23년~24년 시장 물건 증가로 인한 급매 잡기

분명 멀지 않은 시점에서 소형평형대에 대한 규제 완화가 있을 것으로 예상되며, 그 시점까지는 월세수익을, 이후 차익도 가능해질 것이라 생각합니다.

정리하면 신규 분양은 지양하되 보유 중인 분들은 23~24년 사이 매도하지 마시고, 완화 시점 기다려서 매도하시는 것을 권해드립니다.

※주의할점

수요가 한정적인 부동산으로 공급이 많은 신도시 및 자족률이 낮은 지역은 장단기 모두 환금성이 없습니다.

복층의 경우 실제 수요층이 선호하지 않는 타입으로 예상 수익률이 낮아질 수 있습니다.

 

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오피스텔 대형평형

특징

건축법상 건축물로서 태생은 업무용입니다.(주택으로 사용 시 주택수 포함)

대출 및 청약 시 비주택(거치식상환가능,청약기회유지)

주택 대비 낮은 공시지가

자금조달계획의무x

분양권 비주택

취득세 2020 8.12이후 취득분은 중과대상(오피스텔취득세 4.6%고정세율)

주거용오피취득+주택=2주택(8.8%)

상업지나 준 주거지에 건설되는 기존 오피스 타입을 주거형으로 바꾼 건축물.

아파트 대체재로 허가는 오피스텔이지만 형태는 아파트 형태로 건설됨.

수도권 및 분산제 적용 단지에 사업성 증대를 위한 목적으로 건설되기도 함

최근 비주택에 대한 ltv,dsr 규제강화가 있었지만, 토지거래허가구역 내 40% / 외 70%로 큰 영향 없음.

수요층

주택 대비 높은 대출비율+청약시무주택 간주로 거주 만족도와 특공의 기회를 동시에 노리는 신혼부부의 실수요가 급속도로 높아지고 있습니다.

흐름

이동이 잦은 젊은 실수요가 몰리며 환금성이 좋아지자 투자수요도 함께 몰리고 있습니다.

분양권 상태 비주택, 최소화된 초기 투자비용, 높은 대출비중, 높은 전세가율, 낮은 공시지가 등등

주택대비 이점이 많아 최근 상승세가 아파트보다 높은 지역들도 생겨나고 있습니다.

미래분석(긍정)

대중적인 수요가 옮겨오는 현상이 가장 긍정적인 부분입니다.

지금 가지고 있는 이점들이 당장 사라질 것 같지 않습니다.

정부 입장에서는 부각되는 아파트 수요를 분산시키는 역할을 하며 실수요자들의 만족도가 높기 때문에 쉽게 건드릴 수 없을 것입니다.

수요층이 젊다는 것은 그만큼 생산성 높은 인구의 적극적인 성향이 반영되기 때문에 당분간 계속적으로 좋은 흐름을 가지고 갈 것이라 판단됩니다.

미래분석(부정)

수요층이 젊다는 부분이 단점으로 적용될 수도 있습니다.

주택에 대한 규제 완화+양질의 아파트 공급이 많아진다면 이동이 잦은 젊은 수요층이 이탈할 가능성이 있기에 아파트보다 좀 더 난이도 있는 선택을 할 줄 알아야 합니다.

투자포지션

젊은 수요층이 많은 만큼 직주근접이 중요할 것이고 주변 인프라+교통을 중심으로 투자하셔야 합니다.

아파트 대체재이기 때문에 주변 아파트 대비 2~3억 정도 저렴한 시세를 형성합니다.

아파텔이라고 해서 주변 아파트에 버금가는 분양가로 분양한다면 큰 메리트가 없습니다.

포지션은 아파트와 유사하지만, 적은 초기 투자금+분양권비 주택 이점을 적극 활용하시면 좋을 것 같습니다.

※주의할점

인기가 많다 보니 과도하게 높은 분양가로 나오는 현장들도 있습니다.

무작정 아파텔이라고 좋은 것이 아니라, 수요층에 맞는 입지에 들어와야 인기가 좋습니다.

 

 

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지식산업센터

특징

산진법(산업직접활성화 및 공장 설립에 관한 법률)

제조업 외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 업무지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물

과거 아파트형공장이 진화한 형태로 주택 규제를 피한 투자처로 급부상

성수. 문정 등의 성공적인 투자 사례가 확산되며 공급량이 크게 늘어나는 추세

실질 사업자에 대한 다양한 혜택

편법 투자자들의 점검 확대 추세

최근 지식산업센터 전매금지 법안 발의

수요층

한국 표준 산업분류상 입주가 허용되는 업체 군

시대 흐름에 맞도록 입주 가능한 업종이 확대되고 있는 추세

흐름

주택에 대한 규제 강화로 비주택 투자에 대한 관심이 뜨거워지며 투자수요가 급증하고 있습니다.

국가에서도 4차산업 관련 지원을 대폭 강화, 신도시마다 지식산업센터가 들어올 수 있느 용지를 적극 확대하여

최근 공급량이 크게 증가하고 있습니다.

실수요는 한정적인데 반해 공급양이 과도하게 늘며, 지금 준공되는 지산의 경우 평균 공실 기간이 6개월 이상으로 이마저 추가적인 리모델링 없이는 임차인을 구하기 힘들다고 합니다.

편법으로 혜택을 받은 투자자들에 대한 색출 및 규제가 강화되는 추세로 주의가 필요해 보입니다.

미래분석(긍정)

미래산업은 곧 대한민국의 미래입니다.

따라서 지속적인 정부 지원을 기대해 볼 수 있으며 직접 사업을 운영하시는 분들에게는 여전히 메리트 있는 투자처입니다.

미래분석(부정)

실수요에 대한 한정적인 혜택과, 편법에 대한 점검 확대, 공급과잉은 분명한 리스크입니다.

분양 홍보관에서 이야기하는 내용만 전적으로 믿으시면 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.

지산의 가치는 주변선도기업+직원들의 출퇴근 동선에 있습니다.

따라서 주변 중심업무 단지와 교통이 잘 발달한 지역이어야 수요도 늘어날 수 있고, 지속적인 발전이 가능합니다.

어디까지나 수익형 부동산이기 때문에, "수익성"의 한계가 "차익"의 한계로 이어지는 부동산입니다.

투자포지션

실입주를 베이스로 한 투자가 아니라면 권해드리고 싶지 않습니다.

시행사 및 분양사무실에서 제시하는 수익률은 표면상 수익률일 뿐, 인서울 안쪽에서도 리모델링 없이 임대가 나가는 경우는 거의 없습니다.

예상범위 밖의 리스크가 지속적으로 증가하고 있고, 추가적인 비용 발생도 많아지고 있습니다.

실입주를 베이스로 한다면 지금도 충분히 매력 있는 부동산입니다.

※주의할점

-건설업, 도소매 무역의 유통업, 환경유해 물질이 배출되는 비도시 형제조업, 소비자를 대상으로 하는 소매업, 통신판매업, 대부업, 다단계 등 입주제한업종 확인하셔야 합니다.

-실입주+투자자가 아니라면 편법에 대한 점검 확대가 늘고 있기 때문에 분양사 말에만 의존하지 말아야 합니다.

-표면상 수익률에 선동되지 말아야 합니다.

-대기업은 인구가 찾아가지만, 지식산업센터는 인구를 찾아가야 합니다.(주거 근접성)

 

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생활형숙박시설

특징

공중위생관리법의 "숙박업신고필요시설"

기본적으로 주택 사용 불가 시설

최근 규제 강화로 주택 사용 시 이행강제금 부과(2년 유예)

숙박업 등록을 필수적으로 해야 하며, 운영사가 관리하기 때문에 예상 수익률이 의미 없다.

전세입자 1금융권 대출 불가, 2금융권 최소 금리 4%대 대출 가능

법정 주차비율이 낮고, 시행사 입장에서 사업성이 좋아 최근 유행하는 부동산

수요층

레지던스 성격으로 관광객 및 중장기 숙박 개념 수요

장기투숙계약으로 실거주자 거주

흐름

실거주형 생숙, 레지던스형 생숙등 규제를 피해 다양한 형식의 생숙이 등장했습니다.

주택 사용이 엄연한 불법이지만, 주거형 생숙의 경우 p거래가 있을 만큼 인기를 끌었으며 최근 분양한 부산의 드 메르의 경우 로열호실 기준 p가 2억까지 형성되었습니다.

이런 선례들이 드문드문 생기며 생숙 분양에 힘을 더하고 있는데, 사실 대부분의 생숙은 소송 중인 현장도 많고, 장점만 브리핑 받고 계약하기 때문에, 특성을 이해하지 못하고 분양받아 낭패를 보는 경우도 많습니다.

미래분석(긍정)

단점을 씹어먹는 입지와, 사용가치, 특징이 있는 생숙은 현시점에서 그래도 인기가 있습니다.(드메르)

미래분석(부정)

앞으로 분양되는 현장들은 주거 사용에 대한 불법 여부가 명확하게 계약서에 표기되어 있기 때문에, 숙박업 등록필수+장기투숙개념으로 가거나, 레지던스로 활용해야 합니다.

오피스텔+호텔의 개념이라고 홍보하지만, 그냥 분양형 호텔이나 다름없습니다.

관리비,주차대수,운영사의 도덕성,환금성,직접임대를 주더라도 주택관련 대출불가, 등등의 단점이 더 많은 부동산 입니다.

투자포지션

정말 이 많은 단점을 씹어먹고 남을 정도의 이점이 있는 현장이라면, 짧은 포지션으로 전매할 생각으로 들어가셔야 합니다.

※주의할점

레지던스분양=건물의 감가상각분을 수분양자가 떠안는 부동산입니다.

??연간 ??% 수익률 보장과 같은 문구는 실제 시장에서 아무런 가치가 없습니다.

레지던스 형식이면 적극 비추천

주거형식의 생숙이라도 앞으로는 가치가 없을 것 같습니다.

 

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하이엔드

특징

18년도부터 분양시장에 등장한 상위 1%를 위한 주거시설

기본 용도는 오피스텔, 도생, 생숙 등이며 전용기준 12평형~20평형 내외로 크지 않은 규모

다양한 커뮤니티, 호텔 식 서비스 등 상위계층을 위한 특화된 설계 및 서비스

현재 전용 평당 1억이 넘는 가격으로 분양 중

아직 준공되어 시장에 나온 하이엔드는 없음

분명 상위 1%를 위한 건축물이지만, 공급을 보면 상위 20%까지 입주해야 공실이 없을 것 같음..

수요층

가격도 가격이지만 커뮤니티 유지를 위한 관리비 또한 상당하기에 상위 1%만 입주가 가능할 것으로 보입니다.

흐름

양극화 이슈를 이용해 강남권에 처음 몇몇 하이엔드 상품들이 등장했습니다.

평형대비 어마어마한 분양가로도 시대적 흐름과 고급화 콘셉트를 잘 접목시켜 성공적으로 분양이 되었고, 지금은 이 흐름에 비엔나소시지처럼 줄줄이 서울 전역에 생겨나고 있습니다.

분명 처음 하이엔드가 세상에 나왔을 때에는 상위 1%를 겨냥했는데, 지금 보면 상위 20%까지 살아도 될 정도로 공급이 많아지고 있습니다.

여기에 누가 들어와서 살까, 또 이런 건 누가 분양받을까라고 생각했는데, 분양 직원들의 브리핑을 듣고 이해할 수 있었습니다.

-대한민국에 돈 많은 사람이 많다.

-상위 1%가 들어와 살기 때문에 높은 전세가율로 계약금 10%만 있으면 소유할 수 있다.

-강남에 이런 상품을 계약금 10%만 가지고 소유할 수 있는 상품이 또 뭐가 있는가, 이건 시대적 흐름의 기회이다.

등등.. 너무 위험한 내용들이 많았고, 하이엔드 특성인지 몰라도 300개 호실 분양에 500명이 넘는 직원이 있습니다.

제가 항상 말씀드리는 "대중적인 수요에 투자하라"의 개념에서 너무 반대되는 개념이라 부정적일 수 있겠지만,, 사실 현시점에서 가장 위험해 보이는 부동산 중 하나입니다.

미래분석(긍정)

대한민국 경제발전과, 생활수준의 고급화로 이런 하이엔드 상품의 수요가 정말 많을지는 앞으로 시장에서 증명이 돼야 하는 부분입니다. 곧 8월에 펜트힐 논현이 준공되어 시장에 첫 선을 보일 것이고 이후 줄줄이 준공되는 현장들을 만나볼 수 있을 것 같습니다.

평형이 주는 한계를 극복하고 양질의 서비스와, 해당 부동산을 소유했다는 자긍심이 시장에서 꼭 성공했으면 하는 바람입니다.

미래분석(부정)

제발 여유 있으신 분들이 분양받으셨기를 바랍니다.

너무 위험한 브리핑을 하시는 분들이 많아 심히 걱정스럽습니다.

투자 상품이라기보다는 사치재의 성격이 더 강하게 보이고, 공급자의 니즈에 맞춰 유행되는 부동산인 만큼 투자라면 신중하셔야 합니다.

보수적인 관점에서 전세가율 및 내 투자금액을 계산하셔야 합니다.

홍보할 때 고급스러워 보였던 양질의 서비스는 곧 관리비로 이어집니다.

상위 1%가 무슨 관리비를 신경 쓰겠느냐 하겠지만, 관리비 외에도 평형이 주는 한계와 한정적인 수요에 들이붓는 공급은 분명 부정적인 요인이 될 것 같습니다.

투자포지션

잔금까지의 투자금액은 세금 포함 최소 50%는 잡고 들어가셔야 안전합니다.

시장에서 검증되지 않은 부동산이기 때문에 섣불리 수요를 예단할 수는 없지만, 장기적인 관점에서 하이엔드 주거상품은 사치재에 가깝습니다.

주거의 가치는 인간의 필수적인 부분에 있는데, 사치재는 필수적이지 않죠,

또한 양극화의 의미는 돈 많은 사람들이 증가하는 것이 아니라, 절대적 소수가 가진 재산의 양이 절대적 다수가 가진 재산의 양보다 많아지는 것입니다. 즉 양극화의 진행은 절대적 소수의 증가가 아닌, 소수와 다수간 격차가 커지는 것이므로 공급은 치명적입니다.

공급이 많아진다는 것은 더이상 희소하지 않다는 의미이고 굳이 적은 평형에 관리비가 많이 드는 도심 내 사치재 상품을 소유하려 할 것인가를 고민해 봐야 합니다.

저라면 한강뷰 큰 평형 리모델링 멋지게 해서 들어갑니다.

※주의할점

브리핑을 그대로 믿으시면 안 됩니다.

한정적인 수요에 분양가를 계속 높여가며 공급이 많아지는 중입니다.

필자도 부정적인 관점이긴 하나 시장에서의 반응이 궁금하긴 합니다.

지금 분양가를 보면, 최초 공급되었던 하이엔드 상품은 현시점에서 크게 비싸 보이지는 않습니다.

그럼에도 시장 반응이 저조하다면 현재 분양 중인 현장들은 하이엔드가 아니라 하이 리스크로 인식해야 합니다.

 

 

출처 : https://m.blog.naver.com/jay_company/222340794532