오늘은 경매에 나온 집 이야기를 어떻게 알 수 있나? 하는 방법에 대해서 이야기 해볼건데요
너무 기초적인 이야기이니 권리분석 하실 수 있는 분들은 제가 너무 부끄러우니 뒤로 가기 해주세요.
오늘 예시로 들 경매 물건은 얼마 전 제가 포스팅 했던 군산 아파트 입니다.
물건 번호 2020-21709이구요.
등기부등본을 보겠습니다.
여기까지가 갑구
여기가 을구.
이게 요약본 입니다.
등기부등본은 집의 이력서라고 할 수 있고 이를 통해 우리는 이 집의 역사를 알 수 있습니다.
일단 추론부터 해보죠.
우선 채무자 장진X 님은 고인이십니다.
삼가 고인의 명복을 빕니다.
우선 시간 순서대로 주요 이벤트 들을 정리해볼게요.
1. 2015. 12. 14 - 현재 집 15500만에 구입 계약.
2. 2016. 01. 28 - 근저당 설정 9900만. 중소기업 은행.
3. 2016. 01. 29 - 현재 집으로 이사. 이전 주소지가 같은 단지 동일 평수인 것으로 보아 자녀가 크면서 전세집에서 자가 마련한 것으로 추측. 그리고 매매일과 이삿날의 시간을 보았을 때 이때 인테리어 공사를 했을 가능성이 매우 큼.
4. 2016. 04. 08 - 주택금융공사 근저당 이전. 더나은 보금자리론으로 주담대를 갈아탄 듯.
5. 2018. 10. 02 - 김은X 씨의 가압류 4500만원 잡힘. 사건 번호는 '즈단'으로 시작함. 김은X의 나이는 소유주 장진X와 1살 차이. 부부로 보임. 즈단은 가정법원의 가사소송임.
즈단은 어떤 소송인가 검색했더니
예상대로 합의이혼이 안되어 소송중인 이야기가 있었네요.
6. 2019. 12. 14 - 집 등기치고 정확히 4년 뒤... 13년, 15생의 두사람에게 이 집이 상속 됩니다.
둘 다 장씨인 것으로 보아 소유주 장모 님의 자녀들로 보입니다.
안타깝지만 미성년 자녀가 부동산의 상속 받을 경우 원인의 소유주의 사망일 가능성이 매우 높습니다.
그리고 두 자녀의 주소지가 인천이네요.
이혼 소송중에 두 자녀는 엄마와 함께 살고 있는 것 같습니다.
아마도 어머니는 인천 출신인 것 같네요.
7. 2020. 05. 06 - 47년, 55년 생의 군산 거주 두 어르신이 이 집을 상속 받습니다. 이유는 상속 포기. 47년생 소유주의 성이 장씨 입니다.
따라서 소유주 였던 분의 사망 이후 미성년 자녀는 해당 부동산 상속을 포기하고 소유주의 부모에게 상속이 되었음을 알 수 있습니다.
8. 2020. 05. 12 - 한국주택공사의 요청에 의한 임의경매 시작
아마도 소유주는 더나은 보금자리 대출을 받아 해당 부동산을 구입했던 것 같습니다.
하지만 19년 12월 이후 5개월 넘게 소유주 사망 이후 원리금 상환이 안되었으니... 근저당 설정 계약에 의거 임의경매가 시작되었겠네요.
이혼소송 중이었던 아내는 당연히 원리금 상환에 대해 관심이 없었겠죠... 왜냐하면 전 시부모의 재산이니까요.
9. 2021. 08. 09 - 롯데캐피탈의 가압류. 3금융권 부채도 있었던 모양 입니다.
등기부등본을 볼 줄 알면 이 집과 이 집의 소유주가 어떤 삶을 살았는지 대략적으로 유추가 가능해집니다.
이 과정을 통해 우리는 우리가 입찰하고자 하는 집의 가치, 명도의 난이도를 추측 할 수 있습니다.
혹자는 집 내부도 안 본 집을 어떻게 경매 입찰 하는가? 하고 의문을 가지시는데 사실 등기부 등본에 90% 정보가 담겨져 있습니다.
이것만 제대로 읽을 수 있어도 입찰가 계산에 큰 도움이 될 겁니다.
제 추측을 정리하겠습니다.
경매로 나온 이 집은 한 때 두아이를 가진 신혼부부의 드림하우스였습니다.
집 매수를 결심하고 주인의 허락을 얻어 인테리어도 했습니다.
하지만 현재 고인이신 장모씨와 그 배우자 분은 이혼 소송을 할 만큼 사이가 좋지 않았고 두아이의 엄마는 친정으로 추정되는 주소지로 이사를 가게 됩니다. 사실상의 별거죠.
그리고 얼마 지나지 않아 소유주 장모 님은 사망하시게 됩니다.
해당 부동산의 1순위 상속자는 자녀 두명이었으나 상속 포기를 한 것으로 보아 배우자는 전 남편과의 인연을 멀리 하고 싶었던 것 같습니다.
돌고돌아 이 집은 연로한 전 소유자의 부모에게 상속되었고 경제적 여유가 없었는지 두 어르신은 채권을 해결할 생각을 못하고 임의경매로 먼저 세상을 떠난 자녀의 재산을 처분하기로 합니다.
이상이 제가 이 집의 등기부 등본으로 경매 입찰 전 추론한 내용 입니다.
관리실을 통해 넌지시 문의 했을때 현재 이 집은 소유자가 고인인 것이 맞으나 동네에 소문은 나지 않았습니다.
왜냐하면 관리실 직원이 쉬쉬하고 있었고 인근 부동산 들은 해당 부동산에 대한 소문을 모르고 있었기 때문이죠.
따라서 이 집에 대한 나쁜 소문은 지역에 퍼지지 않았고 이는 낙찰자가 실수요자에게 해당 부동산을 매각하기에 어려움이 없다는 확신 입니다.
또한 이 집은 최근 5년 내 실거주자 기준으로 인테리어를 했을 가능성이 매우 높습니다.
따라서 낡은 집이진 않겠죠.
그런데 관리실을 통해 확인한 미납관리비는 전부 공용 입니다.
따라서 현재 이 집엔 아무도 점유를 하고 있지 않으며 명도할 대상이 없습니다.
명도에 따른 부담이 전혀 없습니다.
제가 제일 무서워 하는 집은 연로한 어르신이나 경제적 자립을 이루지 못한 미성년 자녀 또는 장애인이 낙찰 받은 집에 살고 있을 경우 입니다.
법대로 명도 치기엔 사람으로써 양심에 가책이 생길 수 있으니까요.
하지만 이번 건의 경우 100% 공실 입니다.
전혀 문제될 것이 없죠.
미납 관리비만 내가 해결해준다면요.
이상 등기부등본을 통해 낙찰 받을 부동산의 가치를 어떻게 추론하는 지에 대해 알아 보았습니다.
이렇게 등기부 등본을 해석할 줄 안다면 여러분의 경매 입찰이 좀 더 쉬워질 겁니다.
출처 : http://blog.naver.com/sirehan/222536221268
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