[족장TV] 부동산 경매-수의계약 및 단지내상가 공략법

실전사례) 오산아파트(2019-12942-001)

- 위치 : 동탄 2신도시 자차로 7분 이내

- 실거래가 3.27억, 낙찰가 : 2.9억

- 입찰가격 산정 이유

1. 3년밖에 안 된 새집

2. 1099세대로 대단지

3. 채광이 좋아서 다 밖을 볼 수 있음 + 모든 방에 루비 셔터가 있음(약 300만 원) >> 분명 별도로 인테리어를 한 집이라고 판단

4. 동탄 2신도시와 매우 가깝고 동탄 2신도시의 매매가격 상승 중이라 가격 상승 염두

5. 가격이 오르지 않더라도 최소한의 수익으로 접근해 볼 수 있음

- 명도 : 여성분 혼자 가서 명도했고 쉽게 명도함

- 현재 4.22억에 팔았는데 대출 80% 받고 취·등록세와 이자 비용을 제외한 뒤 세전 수익 1.14억

- 자신이 생각한 매각 가격에 도착하면 매도하는 것이 맞다. 너무 욕심부리면 매각할 수 없음

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수의계약이 가능한 물건

- 수의계약이란 경쟁계약에 의하지 아니하고 임의로 적당한 상대자를 선정하여 체결하는 계약이다. >> 쉽게 말해서 아무도 안 가지고 가니 지금 최저 매각 가격에 그냥 가서 사면 된다는 뜻, 진정한 청약 점수가 필요 없는 줍줍

- 예시) 양재동 상가(2019-0100-049696~0499699)

- 양재역 3분 거리 위치

- 상가 도면을 보니 밖에서 보이지 않는 내부 상가

- 족장에게 배운 대로 하나하나 맞춰봄

>> 주변 시세 조사하기 - 다른 호수들은 얼마들에 매각되었는지 확인

1. 임대로 대로변은 평당 50만, 후면 27~30만, 내부 15만 원 선에 형성

2. 15만*14.4평 = 216만(보수적으로 220만 임대 가능)

3. 대로변 매도가 4%대, 내부 상가 매도가 5% 가능 판단

4. 보수적으로 판단해도 매입 가격 저렴(3.75억)

- 3.76억에 매수해서 5.8억 매도

- 매입 근거

1. 양재역 초역세권으로 유동인구가 많았음

2. 해당 상가에 공실이 없었음

3. 주변 오피스+주거상권 겹치는 곳

4. 임대료를 받을 수 있다는 확신

 

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단지 내 상가 공매

- 기타 일반재산

- 보통 입찰을 인터넷으로 하는데 단지 내 상가에서 입찰함

- 약 2천 세대가 사는 곳에 유일한 상가인데 10호실 중 5실 입찰하는데 주민들은 관심을 가지지 않음

- 최저가격으로 상가 낙찰받음

- 임차인은 부동산, 편의점, 미술학원, 음악 학원으로 세팅

- 낙찰가 8.69억, 월세 510만-이자 210만=월 300만 원 수익, 매각가 12억 원

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단지 내 상가 접근하는 방법

- 단지 내 상가는 상가 접근하는 방법 중 제일 쉽다.

1. 해당 단지와 비슷한 상가를 찾아 상가 개수를 체크한다.

2. 해당 단지와 비슷한 상가를 찾아 임대료, 매매가격을 비교해 본다.

3. 비슷한 상가의 업종을 비교 분석 후 해당 단지 내 상가와 비교해 본다.

>> 여기서 중요한 것은 아파트 매매가격이 비슷한 곳을 찾아야 한다. 매매가격이 차이가 나면 임대료 또한 차이가 난다.