[족장TV] 부동산 경매-빌라실전사례

실전사례 1) 미아 빌라(2016 타경 16313)

- 미아역에서 도보로 9분 거리 >> 건물의 가치는 떨어질 수 있어도 입지는 영원하다

- 임장 방문 >> 창문 있는 전세가 7천만 원

- 당시 전세 시세가 7천만 원 선, 부동산에서 8천만 원은 힘들다고 했으나 빌라 시세는 본인이 만드는 것 -> 약간 네고해 8.5천만 원에 계약으로 반지하 최고가!

- 입찰 이유

1. 서울인데 가격이 저평가라고 판단

2. 언덕길이지만 미아역 도보 10분 거리(역세권)

3. 인근 재개발 활발, 매물 주변 신축 빌라가 없어 언젠간 재개발 예상

4. 풀피 세팅 가능(오래 걸려도 묶이는 자금이 없음)

5. 반지하인데 창이 지면 위로 올라와 있어 반 1층 느낌

6. 손해는 안 볼 거 같고 경험치 쌓아보자는 생각

7. 인테리어 경험을 원함

- 추후 미아 258번지 재개발 예정지역 선정으로 매매가 2.4억 형성

- 재개발이 시작 안됐는데도 불구하고 핫한 이유

>> 주변 재개발이 활발하게 이루어지고 있음

>> 공동주택 공시가격이 1억 원 이하(개인은 2주택 매입 시 취·등록세 1.1% + 매매가격에 상관없이 공동주택 공시가격이 1억 원 이하면 중과세 배제)

- 공동주택 공시가격 보는 방법 : 네이버에 "공동주택 공시가격" 검색

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실전사례 2) 청량리 로얄빌라(2020타경106503)

- 청량리역에서 도보로 14분 거리

- 주변 호재로 GTX와 더불어 재건축과 공공주도 2차 선도사업지 선정 등이 있음

- 1.3억에 매물이 올라왔는데 1.92억에 낙찰됨, 인테리어 공사비 2천 + 명도비 200 정도 투자해 현 시세 4.5억

- 결국 포인트는 공시지가 1억 미만, 주변 호재 등과 더불어 역세권 근처에 있는지?

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실전사례 3) 종로 지하 빌라(2014타경 14932)

- 걸어서 7분권(빌라는 역세권이 무조건 중요하다! 건물 가치는 떨어져도 입지는 영원하다!)

- 임장 방문 >> 창문 있는 전세가 1억, 창문이 없으면 모르겠다고 함

- 실제 방문했더니 최악이었음 >> 이래서 특히 빌라 지하 낙찰은 잘 받아야 한다. 잘못 받으면 한 번에 훅 간다.

- 채광이 들어오지 않음 >> 건축설계사와 같이 상의 후 만듦

- 입찰 이유

1. 트리플 역세권(도보 10분 거리)

2. 수요가 많다

3. 풀피 세팅 가능(오래 걸려도 묶이는 자금이 없음)