[족장TV] 부동산 경매-Q&A

간단한 경매 팁

- 얼마를 넣었는데 얼마나 기간이 걸리는지도 중요하다.

- 단순 재건축/재개발로 진행되는 것은 기간이 오래 걸릴 수도 있다.

- 낙찰이 성공이 아닌 확실한 수익이 되는 물건을 매입해야 한다.

 

Q&A

- 개별 매각 물건에 대해 모든 물건이 매각되어야 배당기일이 결정 나는데 어떤 부분을 신경 써야 하는지?

>> 만약 1월 낙찰을 받고 2월에 잔금을 냈는데 마지막 낙찰이 8월이면 그때까지 인도명령이 안 나온다.

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- 경매 물건에 소유주와 아들이 거주해 내보내기 힘들 땐 부동산 인도명령과 강제집행을 동시에 신청 가능한지?

>> 인도명령을 먼저 신청하고 그에 따른 판결문이 있어야 강제집행 진행 가능

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- ㅇㅇ토지를 샀는데 어떻게 해야 할지?

>> 임차를 확정 짓고 가는 것이 버틸 수 있는 힘이다

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- 예정 물건으로 나온 경우 부동산과 집주인과 이야기해서 일반 매매할 수 있는지?

>> 가능하다. 부동산에 연락해 시세보다 좀 더 저렴한 가격에 매입 가능

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- 대출을 어디서 받는지

>> 경락잔금대출을 해주는 곳으로 가야 한다. 일반 시중은행은 안 해줌

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- 법인과 개인, 어떤 상태로 경매를 진행하는 것이 유리할지?

>> 연봉이 높을 경우 법인 매입이 맞고 연봉이 낮다면 개인이 맞다.

>> 월세가 높으면 법인이 맞다. 정확한 건 세무사와 상담

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- 대항력 있는 임차인이 있을 때 배당요구를 하지 않은 경우

>> 보증금이 적을 경우 수익이 날 수 있는 경우 임차인의 임대차계약기간이 남아있기 때문에 임차인의 남아 있는 임대차 기간도 체크하면 문제없음

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- 상가/주택의 경우 80% 근저당을 설정하면 임대인이 들어오기를 꺼리는데, 아파트처럼 보증보험을 들어주는지?

>> 가능은 하지만 상가마다 되는 곳도 있고 안되는 곳도 있다. 추가로 아파트 보증보험보다 보험료가 비싸다. 주택은 KB 시세라는 기준이 있는데 상가 같은 경우 그 기준이 없어서 쉽지 않다.

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- 법인으로 1억 미만 빌라나 아파트 낙찰받고 공시지가 1.5배 전세로 맞추면서 회수된 투자금으로 물건을 늘려가는 방식은 어떤가?

>> 최소한 여유자금 5억은 있어야 한다. 잘못될 경우 사고 날 수도 있다.

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- 서울에 30~40년 이상 된 꼬마빌딩을 매매할 때 공실 여부에 따라 가격 차이가 큰가요? 오래된 건물은 상가건물의 가치보다 토지 가격을 본다고 이야기를 들었다.

>> 이걸 가지고 어떻게 할 것인지가 중요한데 신축을 할 거라면 문제가 없다. 하지만 명도가 안 돼서 가지고 가야 한다면 이자를 생각해야 하므로 어려울 수 있다.

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- 프랜차이즈 입점은 어떻게 진행하는지?

>> 프랜차이즈에 입점 제안서를 넣는다.

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- 임차인 정보(전입, 확정, 보증금, 월세)를 알 수 있는 방법은?

>> 확정, 보증금, 월세는 알 수 없다. 전입 정보는 경매정보지를 지참해서 주민센터 가서 전입세대 열람하면 된다.

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- ㅇㅇ상가에 어떤 임차인이 들어올 수 있을까요?

>> 누가 들어오든 간에 내가 원하는 월세를 제시하고 상대방이 원하는 월세를 제시하는 것이 1순위, 임차인은 그다음이다.

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- 법인 설립 후 상가에 접근할 때 신생법인은 실적이 없는데 대출이 나올 수 있는지?

>> 신생법인의 기준은 1년 정도 되는데 오히려 대출이 잘 나오는데 오히려 1년간 아무것도 안 한 법인이면 오히려 대출이 더 안 나온다.

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- 법인으로 상가투자하는 이점은?

>> 장점 : 개인은 양도소득세를 50% 정도 내는데 법인은 법인세를 10~20% 정도만 낸다.

>> 단점 : 법인의 경우 월세를 내면 소득세를 또 내야 한다.

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- 족장님이 생각하는 투자할만한 상권이 있는지?

>> 세상에 나쁜 상가는 없고 내가 제시하는 임대료에 임대할 수 있는지, 매각이 가능한지만 알면 된다. 본인만의 투자 기준을 세우면 된다.

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- 동네마다 부동산이 엄청 많은데 임장할 때 부동산이 선택하는 기준이 있는지?

>> 큰 제약은 없음, 부동산별로 매물이 많은 거 위주로 보면 좋음

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- 자동차 경매는 어떤가요?

>> 오토마트에서 보는데 연식이 1~2년 내외에 3만 킬로 이하로 탔는지, 현장 가서 혹시 사고가 있는지 확인이 필요함

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- 2층 이상 상가는 몇 평 정도 이상 접근해야 하나요?

>> 되도록 40평 이상이면 좋을 것 같다.

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