[공유] 34채 주인공 모먼트님의 부동산 매수 이야기

* 오픈카톡방에서 내용을 발췌해온 것을 알립니다.

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저는 지극히 평범 평범하게 살아온 월급쟁이자 두 아이의 아빠입니다

일찍 깨닫는 사람도 있고 늦게 깨닫는 사람도 있습니다

저에겐 그때가 2021년 작년이었던 것 같습니다

어떻게 보면 늦었지만, 그때라도 시작해서 다행이라고 생각합니다

제 첫 부동산 이야기는 2009년으로 거슬러 올라갑니다

제가 결혼을 했던 2009년에는 리먼 사태로 인해서 하락장이었습니다

당시 결혼하는 사람들은 당연히 전세를 구했습니다.

하락하는데 집을 왜 사?? 이런 분위기였었죠

집도 상승 기대감이 있어야 매수를 합니다.

달콤한 신혼의 꿈도 금세 지나가고 2년 후 만기가 되자 보증금의 20%가 올랐습니다

아내와 맞벌이하며 모은 돈, 회사를 이직하며 받은 퇴직금, 회사에서 강제 가입시켰던 펀드까지 깨고 탈탈 털어 보증금을 만들었습니다

그땐 계약갱신청구권이 없었습니다.

12년도에 채브르가 태어나면서 외벌이로 소득이 줄었고 집값 하락에 대한 우려보다도 전세가를 더 이상 올려줄 수가 없어 주택 매수를 결심했습니다

2013년도에 서울 외곽 구축 아파트를 영끌하여 생애 첫 집을 매수하게 되었습니다.

당시 매수 심리는 바닥이었으며 정부에서 주택 구입을 장려했었습니다.

생애최초 주택 구입으로 취득세는 면제받았으나 돈이 없어서 구축 아파트임에도 도배조차 못 하고 들어갔습니다.

금리도 지금보다 비싸고.. 정부도 집값이 내려가는 것을 바라지 않습니다.

매수 후 이사를 안 가도 된다는 안도감과 회사 대출 원리금 상환을 하는데 몇 년의 시간이 지나갔습니다.

당시 저는 월급쟁이 소득은 제한적이니 소비를 줄이자였습니다.

아내가 저에게 필요한 것을 얘기하면 저는 꼭 필요한 것인지 세 번 생각하라고 했습니다.

사지 말란 소리죠 ㅋㅋ 참.. 구질구질한 짠돌이입니다. ㅠ 외벌이 소득에 원리금 상환 참 버거운 시기였습니다.

집을 보유하고 있을 때도 마냥 좋지만은 않았습니다.

상급지는 먼저 더 많이 오르고 갈아타려 해도 항상 갭은 벌어져 있었습니다.

우리 집 보다 가격 낮았던 곳은 더 빨리 쫓아오는 것만 같았고 지역 호재 기사 하나에 일희일비했습니다.

그래서 매도를 결심했습니다. 아까 도배도 못 하고 들어갔다고 말씀드렸죠.

수리를 안 한집이라 그런지 매도가 잘 되지 않았습니다.

아내와 페인트를 사서 벽지에 페인트를 직접 칠했습니다.

집안에 짐이 있는 상태에서 옮겨가며 보양 비닐을 붙이고 롤러로.. 붓으로..

 

며칠을 칠했고 그 덕분인지 매도가 되었습니다.

부린인 몰랐습니다.. 그때가 물 들어오는 시기라는 것을..

계약을 하고 나니 가격이 치솟기 시작했습니다.

제가 보유했던 7년간의 상승 금액이 고작 1년 만에 상승했고 배액 배상도 고민했던 시기였습니다.

하지만 비과세 매도를 하기로 하고 실거주는 처가 식구들이 있는 김포로 전세를 다른 곳을 투자하기로 하였습니다.

미래의 상승 가치가 있는 곳을 투자하려 했습니다.

당시 방화5구역, 광명11구역, 검단신도시 등을 알아보았습니다.

방화5구역은 마곡 옆 미래의 대장이 될 만한 곳이었습니다.

임장도 가고 매물 정보도 받았으나 조합설립 이후여서 10년 보유 5년 이상 거주한 매물만 거래할 수 있었고 매물이 거의 없고 그마저도 비쌌었습니다.

이후 광명11구역에 임장을 가게 되었고 예약했던 부동산에 가서 브리핑을 듣고 혹해서 덜컥 계약하고 맙니다.

광명 11구역은 당시 평형 신청 접수 중이었습니다.

그때의 선택은 나쁘지 않았다고 생각됩니다만 제 상황이 좋지 않았습니다.

1. 기존 집 매도
2. 김포 전세(실거주)
3. 광명 11 매수
4. 광명 11 전세

위 4개가 모두 동시에 진행이 되어야 하는 상황이었으며 향후 입주를 위해 꼭 84타입이 되어야 한다는 아내 말씀...

계약 이후 부린이는 잠을 잘 수가 없었습니다.

광명11구역이 분명히 가치가 있을 거로 생각했지만 4건의 계약이 동시이행 되어야 하는 상황에 결국..

다행히 매수인 변경 특약을 넣어놔서 다른 매수인에게 동일 조건으로 양도할 수 있었습니다

계약금은 되돌려 받았으나, 중개 수수료를 날렸습니다.

우선 실거주부터 해결하자는 생각에 처가 형제들이 있는 김포로 이사를 하게 됩니다.

광명 11의 실패로 저는 위축되었고 다른 투자처를 찾지 못하고 있었을 때 아내가 그냥 살고 있는집을 사자고 하더군요.

그러나 입지가 썩 좋지 못하고 대중교통이 불편하여 다른 곳보다 더 상승할 여력이 있을 것 같지 않았습니다

그래서 인근 재개발을 알아보게 되었습니다
왜 이리 재개발에 꽂혔던 건지..

이주를 시작한 상태였었고 생각보다 P가 저렴했습니다
인근 신축 단지가 시세를 리딩하고 있어서 안전마진이 보였습니다.

광명11구역에서의 경험 덕분에 진행 과정이나 프리미엄, 감정가, 권리가 등 수월하게 이해가 되었던 것 같습니다

7·10 대책 양도세율 변경으로 인하여 20년 12월까지 잔금을 치러야 하는 급매물을 매수했습니다.

김포 시세가 오르는 덕분에 안전마진은 예상치보다 더 상승하긴 했는데.. 더 지켜봐야 할 듯합니다

 

입주하고도 2년을 보유해야 하는데 비과세와는 강제 빠이했습니다

다주택자의 길을 가기로 했는데... 취득세 중과가 웬 말입니까 ㅠㅠ

 

다주택자의 길

중과를 피하고자 2번째 주택은 비조정 지역으로 취득세 1.1%를 노렸습니다.

비조정 지역 중 인구수가 많고 공급이 적은 도시를 찾아 신축 미분양 아파트를 6월 잔금으로 계약했습니다.

6월 잔금이니 재산세도 안 내고 좋다고 했는데.. 발목이 잡힐 줄은 몰랐네요

이후 주택을 매수하기 위해서 공시가격 1억 이하 주택을 알아보았습니다

공시가격 1억 원 이하 테마는 2020년 7월부터 시작되었습니다

그전까진 취득세 중과가 없었으니 투자자가 1억 이하 주택을 살 필요가 없었죠

한 선배님께 1억 이하 매수에 대해 여쭤보니 초보자가 과연 버텨낼 수 있을지 우려하시며 차라리 재재 토지나 멸실 입주권을 사라고 추천 해주셨습니다

재재, 토지, 입주권.. 다 좋지만, 돈이 없었습니다.

1억 이하 주택을 매수 결심을 하고 청주, 전주, 군산, 춘천 등 주말이면 돌아다녔습니다

허나 1억 이하를 매수했다가 21년 공시지가 발표 시 1억 초과가 되면 6월 잔금 예정인 2번째 주택의 취득세가 1.1%에서 8.4%로 중과가 되는 상황이었습니다.

이게 2번째 주택의 발목이었습니다. ㅠ

 

공동주택공시가격 사전열람

그러던 중 21.3.16 국토교통부 홈페이지에서 공동주택공시가격 사전 열람이 공지됩니다.

이때 발표된 금액이 변경될 것이 아니라고 확신을 갖고 적어도 발표된 공시가격보다 더 인상되진 않을 거로 생각하고 매수를 결심했습니다.

나름대로 수요공급, 상위 단지와의 연결성, 학군, 상권, 과연 매매가가 더 오를지 더 떨어질지, 주변에 전세가 없지만, 세입자를 잘 맞출 수 있을지, 인테리어는 어떻게 해야 할지..

손해를 보더라도 경험을 쌓자는 생각으로 도전했습니다.

인테리어 공사도 하고 취득세, 중개료를 지급하고도 약 600만 원을 받는 풀 피를 맞췄고 6월 잔금이라 재산세도 안 냈습니다.

아직 수익 실현을 안 한 사이버머니일 뿐입니다만 1억 이하 첫 투자를 하면서 경험과 자신감이 생겼습니다.

고작 그거 벌려고 그렇게 하냐고 볼 수 있겠지만 외벌이로 저축을 1도 못 하는 제겐 소중한 사이버머니입니다.

6월 1일 재산세, 종부세 기준일입니다.

6월이 넘어가면 매물이 잠길 것으로 생각하였고 5월까지 처분하는 매물들을 잡아야 했습니다.

1억 이하 아파트 중에서도 일자리나 학교, 상권 등 실거주 가치가 있는 곳을 찾기 시작했습니다.

인프라가 갖추어진 곳이 전세가가 높고 투자금이 적게 들며 하방을 지지해준다 생각했습니다.

회사에서 일하면서도 틈틈이 물건 검색을 하고 다른 사람들 담배 피우러 갈 때 저는 매물 검색을 했습니다.

매물 검색, 부동산 통화, 매물 검색, 부동산 통화..

특히 재택근무를 하는 날엔 전화를 붙들고 살았던 것 같습니다.

자주 연락하다 보니 네이버 매물에 등록 안 되어 있는 다른 매물을 소개해주셔도 합니다.

등록 안 된 매물이 알짜가 많습니다. ㅎㅎ

법인매물, 5월 말 잔금 조건, 딱 공시가격 1억 원 등 시세보다 저렴하면 매수했습니다.

개인 명의라 종부세 부담이 없었고 싸게 산다면 안전마진이 확보된다고 생각했습니다.

그렇게 매수를 하다 보니 현재 보유 중인 부동산은 입주권 1, 아파트 20, 오피스텔 10, 빌라3 총 34채입니다(개인 30채, 법인 4채).

제가 2021년 과감하게 매수를 할 수 있었던 이유는 전세자금 대출, LH 전세, 중기청 전세 대출 등 전세가가 하방을 지지해주고 있고 인플레이션으로 인한 물가 상승입니다.

또한 원자재, 건축비 인상으로 인하여 분양가가 인상되면 구축도 따라갈 수밖에 없다는 생각입니다.

저는 매도 계획이 없습니다. 매도는 예술이라고도 합니다. 그만큼 매도가 어려운 것이겠지요.

하락장에서도 전세가는 떨어지지 않았습니다.

매매수요가 전세수요로 더 몰리게 되어 전세가가 상승하는 효과를 일으킨다고 생각합니다.

물론 인근 입주 물량이 과다할 경우 전세가는 흔들릴 수 있습니다.

제가 보유한 모든 지역이 역전세가 나는 것이 아니라면 상승하는 곳의 전세금으로 하락하는 곳을 메꿀 수 있다고 생각합니다.

보유세(종부세) 납부도 하고 추가 매수를 하거나 월세화

 

똘똘한 한 채 vs 다주택자

투자엔 정답이 없다고 생각합니다. 저는 제 방향성을 다주택자로 정했습니다.

한 채로는 인플레이션 헷지의 역할밖에 하지 못한다 생각합니다.

똘똘한 한 채는 양도세 중과로 매도하기가 어렵지만, 다주택의 경우엔 분할 매도가 가능합니다.

또 같은 매매가 대비 공시가가 낮습니다(보유세, 종부세에서 유리합니다).

취득세 중과를 낼 자신이 없습니다.

12.4% 취득세 양도 시 경비처리 된다고는 하지만 매매가에서 12.4% 이상 올라야 수익이 나는 구조입니다.

법인으로는 종부세 해당 안 되는 오피스텔을 매수하고 있습니다.

어떤 사람은 투자를 취미로 한다고 합니다.

저는 살아남기 위해서 투자를 시작했습니다.

제겐 취미가 아닙니다. 절실하게 했습니다.

절실함을 찾기 위해 노력한 1년이었습니다.

짧은 기간이었지만 많은 경험을 쌓았습니다.

제 성장은 스스로 이룩한 것이 아닙니다.

어떻게 해야 할지 막막할 때 인플루언서들의 글을 정독하고 책을 읽고 유료 밴드, 강의를 들었습니다.

여러 단톡방에 들어가서 여쭤보며 배웠습니다.

각자 살아온 방식과 경험이 다르고 누구에게라도 배울 점이 있다고 생각합니다.

당장 제가 매수할 수는 없을지라도 미리 보고 훗날 준비가 되었을 때 좀 더 나은 판단을 할 수 있을 거란 믿음입니다.

제가 늦었다고 생각했을 때 어떤 분께서는 “늦을 때는 없다 살아온 경험을 바탕으로 공부하고 투자하면 된다”라고 하셨습니다.

2021년은 자산을 키우는 데 집중했습니다.

씨앗을 뿌리는 마음으로 투자의 씨앗을 뿌렸습니다.

아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다.

안 하는 것보다 하는 것이 낫습니다.

제가 투자한 것 모두 다 잘한 투자는 아닙니다.

아직 결과가 나온 것도 아닙니다.

어떤 것은 비싸게 산 것도 있고 예상보다 전세가격이 낮아 투자금이 많이 들어간 것도 있습니다.

누군가 보기엔 못난이라 볼 수도 있겠지만 이는 제 밑거름이 될 자산이 되어줄 거로 생각합니다.

2022년은 버티는 해입니다.

2년이 도래하지 않아 보증금 인상분 없이 재산세, 종부세를 온전히 근로소득으로만 버텨내야 합니다.

작년처럼 매수에 집중하기보다 버틸 수 있는 준비를 하고자 합니다.

앞으로도 다양한 투자를 하고 싶습니다.

감사합니다.