[얼음공장] 2021/12/4주차 부동산시황

동산은 다 돈이되는 분야가 있다. 다 할줄 알고 싶으면 하나를 잘하면 수익이 어디서 나는지 알게 된다.
내가 산 물건을 다른 사람이 비싸게 사주거나 다른사람이 돈을 내고 이용하게 하면 되는 것
=> 세금/수요층/공급/시드/대출 등에 대한 차이가 난다


원래 시장은 오르거나 내려갈때 흔들리면서 올라간다.

1998년 IMF때 명동 네이쳐리퍼블릭 건물이 40억에 낙찰됐다. 현재 해당 건물은 공시지가가 300억대

경매
권리관계가 복잡할수록 수익이 큰데 복잡해보이지만 복잡하지 않은게 많다.

참고)인천 18계 2017타경 9406
인테리어가 되어있는 곳은 1.96억, 안되면 1.8~9억 사이
앞이 트여있고 13/14층이라 R&R
근처 재건축 진행중
역이 멀다/재건축을 한다 만다가 중요한게 아니라
여기에 사람들이 살고 있냐, 앞으로 살아갈 사람이 있냐, 이거 팔릴지 안팔릴지, 전세 나갈지 안나갈지 등이 중요하다.(수요가 있냐+그런 요인이 있냐)
매수한이유
1. 상권이 생각보다 좋다. 근처에 망한 가게가 없다.(항아리상권)
2. 근처에 학교가 많다.
3. 근처 공단이 있어 저렴한 집을 찾는 수요가 있을 것이다
선순위임차인인데 매수한 이유는?
집단대출을 할때 선순위임차인인 경우가 많다.

낙찰금액 1.46억
근저당 1.08억 -> 0.9억 대출
은행이 선순위임차인보다 먼저 배당을 받는다. 왜? 진성 임차인인 경우 법원에 신청을 해야하기 때문에 받아갈 수 없다.

가장무서운건 확정일자 없고 배당신청 안하고 전입만 했는데 선순위임차인인 경우


대전은 2017-2018년도가 기회였다. 왜나면 2017년도부터 대장아파트인 둔산크로바/목련가 오르기 시작했기 때문이다. 대장이 오르면 같이 오른다.
대전은 대장이 오르고서 시간이 지나면 주변에 저렴한 아파트들이 오른다.
대전구조를 알면 된다. 대구 둔산동이 오르면 유성구 열매마을이 오른다. 그다음은 중구 태평동이 오른다. 왜올랐나면 세종시때문에 억눌려있다가 수요가 터진것
​대전 돈의 흐름 순서 : 서구 -> 유성구 ->중구(태평동)

주변에 공급이 없다면 매매가 횡보할 때 사야한다. 이럴때는 전세가가 따라 올라오고 이게 추후 매매가 상승으로 이어진다.

인천은 인천 내부에서 수요가 돈다. 그렇기때문에 검단/청라/송도신도시에 대형평수 매물이 엄청 뺏긴다.

금리가 오르면 상가랑 건물이 죽는다. 

호재를 보고 들어가면 하락기때 버티는 힘이 다르다.
용산국제업무지구때 호재를 보고 들어간 이촌 LG한강자이는 고점대비 30% 넘게 빠졌지만 대흥동태영은 하락기때도 하방을 잘 버티다가 우상향했다.

떨어질때 왜 떨어지는지를 봐야한다.
수요/공급 문제가 해결됐나? 아니다.
전월세 해결 안됐다.
양도세 해결 안됐다.
원래 규제맞으면 거래량 줄어드는건 당연하다.


마포구가 오른 이유는 일자리가 늘어난 것도 있지만 신축이 생기면서 부자들이 신축을 원하면서 끌어올린것이다.

용산은 원래 부촌이다. 새로운 수요가 아니라 그냥 부촌으로 빛나는 곳이다.
마포랑 성동구는 부자들이 선택했기 때문에 오른거다.
그렇기 때문에 마포구 끝자락이 오르려면 비싸고 좋은 아파트가 들어와야 하는데 현재 마포구 끝자락에 비싸고 좋은 아파트가 없다.


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이번주 시장 정리
매매가격
광주/오산/논산/강릉 같은 곳이 금주 상승률 1위 ->실수요보다는 유동성장이다.
전국적으로 대출을 묶어서 유동성장으로 움직이고 있다고 판단한다.
하락률 있는 곳은 입주물량이 있는 곳이다(세종/대구/안양동안)

전세가격
창원등이 실수요자들과 유동성이 더해져 움직이고 있다.
입주가 있는 지역은 전세가 역시 하락하고 있다.

매매/전세 역시 대출이 묶여서 그냥 소강상태를 보이고 있다.
근데 이러면 하락하는게 맞는데 현재 하락하고 있지는 않다.

대구같은 경우는 입주물량도 있는데 대출까지 막혀버리니 어려운 상황이다.
그와중에 버티는 이유는 전세시장이 망가져 있고 기존에 많이 오르기도 했었기 때문이다.

총평
실수요시장은 거래가없고 공급이 있으면 떨어져야하는데 전세가에만 영항을 받고있고, 유동성장은 전국적으로 돌리고 있다.
전세를 이정도로 눌렀는데 전세가가 버틴다는 것은 결국 나중에 수요가 터지게 될 것이다.

실수요장 vs 유동성장
사실 정학히 구분되는 것은 아니다.
내가 이 집을 샀을 때 누구를 상대하게 될 확률이 높냐의 차이


무주택자인데 투기용이여도 얼음공장이 보면 실수요장이다.
유동성장은 투기성 자금으로 돈을 벌고 나가는 자금이다.

그렇기 때문에 지금 마곡을 취득세 12.4%와 양도세 82%를 내면서 가볍게 들어가는 사람은 없다.

신축 공급이 많은데 전세가는 낮은 상황이면 유동성장이다.

외지인 비율이 높아진다는 것은 유동성이라고 이해하는게 편하다.

서울/수도권은 참여정권 이후로 실수요장인 적이 처음이다.
지방은 돈이 갈곳이 없기 때문에 지방으로 돈이 다 몰려가서 유동성장이다.

아파텔은 아파트 대체품이라 어느정도 되면 매도를 하자. 
나중에 자금빠질때 제일 먼저 빠진다.