[정리] 얼음공장 "서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다" 후기

얼음공장님 유튜브도 자주 보고 정규 강의도 듣는 입장에서 얼음공장님은 개인적으로 세상을 다르게 보신다.

무슨 말이냐면 대부분의 사람들과 반대로 생각한다는 입장이다.

시장이 떨어진다고 생각해도 데이터를 기반으로 상승에 베팅하고 최근에도 실제로 낙찰도 받고 하신다.

 

아직은 내가 따라갈 수 없는만큼 공격적인 스타일이지만 특히 지금 같은 시기에 상승을 외칠 수 있는 유튜버가 얼마나 될까 생각해보면 소신 있다고 생각한다. 물론 예측이 틀린다면 리스크는 넘치고 넘치게 많다.

 

처음에는 가볍게 읽으려고 했는데 읽다보면 적으면서 안 읽으면 머리에 하나도 안 남을 거 같아서 정리하려고 한다.

 

---

임대차3법이 왜 세입자에게 안 좋은 건가?

2+2가 그렇게 문제인가? 왜 문제인가?

 

만약 공급이 10이고 수요가 12라고 가정하자.

그렇다면 수요가 받을 확률은 약 83%(10/12)이다.

근데 여기서 2년 후에 임대차3법 갱신권을 사용해서 2+2를 사용하는 사람이 8명만 되더라도

공급은 2, 수요는 4가 돼서 수요가 받을 수 있는 확률은 50%밖에 되지 않는다.

물론 이 예시에는 공급과 수요가 변동되지 않는다는 가정이 깔려있기 때문에 실제로 이렇지는 않다.

 

그렇다면 과거의 임대차 보호법이 실현됐을 때를 돌아보면 어떨까?

과거 임대차 기간이 1년일 때는 임대인이 1년마다 전셋값을 폭등시켰다.

임대차 기간이 2년으로 늘어났을 때는 재계약으로 전세 가격이 상승했다.

그리고 지금은 2+2년이 됐다. 2020.7 이후 전세계약을 새로 맺었다면 갱신권이 만료되는 2024년 7월 이후는 어떻게 될까?

 

서울은 연간 4.8만의 필요 수요가 있다.

근데 2015~2018년에는 입주물량보다 멸실 물량이 많았다.

안 그래도 부족한 수요에 공급마저 부족한 상황이었다.

 

그렇다면 신규 분양 지표인 인허가는 어떨까?

인허가가 나면 2-3년이 걸린다는 가정하에 당장 그래프만 봐도 2022~2024 년에 공급은 절대적으로 부족하다.

 

 

인허가 물량을 보면 15년도와 17년도에 많았는데 그 이유를 봐야 한다.

2017년도는 정부가 2017년까지 관리처분인가를 신청하면 재건축 초과이익 환수제를 적용하지 않겠다고 언급해 상당수 재건축 단지들이 급속도로 사업 속도를 높였기 때문이다.

 

서울에는 집을 지을 땅이 없다.

그렇기 때문에 재개발/재건축이 필요한데 이 비용은 조합원 추가 분납금+일반분양수익으로 충당한다.

하지만 분양가 상한제로 일반분양 수익금이 감소해 조합원의 추가 분납금이 늘어날 수밖에 없고 결국 사업 추진이 더디게 진행될 수밖에 없는 상황이다.

 

그러면 청약을 기다려야 할까?

과거 1기 신도시와 2기 신도시를 살펴보자.

1기 신도시는 발표 후 약 6년 정도 시간이 걸렸는데 이때는 정부가 택지개발촉진법으로 강력 추진해서 빠른 시간에 공급이 가능했다.(현재 폐지)

2기 신도시는 발표 후 약 14.2년의 시간이 걸렸다. 

대표적으로 검단신도시의 경우 2009년 시작해서 2020년 입주를 시작했다. 미분양의 무덤이라고도 불렸지만 전세대란+9호선 및 공항철도 호재로 현재는 매물이 어느 정도 소화된 상태이다.

보통 신도시를 발표하면 정부가 적극적으로 추진하지 않는 이상 8-15년 정도 걸린다고 전문가들은 말한다. 

그럼에도 왜 사람들이 청약에 목을 매고 있을까?

 

분양가 상한제로 싼 분양가로 인기가 많다. 그렇기 때문에 청약하는 사람들이 많다.

하지만 청약 경쟁률은 여전히 높고 청약에 떨어진 사람들은 주변에 패닉 바잉을 하고 이는 인근 집값 상승으로 이어지는 부작용을 낳게 된다.

 

그렇다면 다른 방법은 없을까?

부동산은 수요와 공급으로 거래가 되는 시장이다.

여기서 공급은 신규 물량도 있지만 구축 물량도 공급이다.

실제로 구축과 신축의 비율은 6:4 정도로 구축이 더 높다.

그러면 구축 매물을 팔게 만들면 되는 거 아닌가?

 

 

전세가 잡는 방법은 간단하다. 다주택자를 만들면 된다.

결국 사람은 한 명이고 필요한 집은 하나다. 다주택자들은 대부분 전세를 놓고 이는 전세시장에 공급자가 된다.

실제로 다주택자가 놓는 전세가 전세수요의 80%를 충당하고 있다.

 

17.8.2 대책에 다주택자 양도세 중과를 하겠다고 발표했다.

양도세가 중과되면 당연하게 다주택자들은 양도세를 피하기 위해 물량을 내놓지 않고 결국 매매 물량 잠김 현상이 일어났다.

또한, 주택임대사업자를 내게 되면 8년 보유하면 세금 혜택을 주도록 했는데 이 또한 역시 매매 물량 잠김 현상으로 이어졌다.

여기에 지속적인 규제로 다주택자 양도세/취득세/종부세 증가로 다주택자가 감소하도록 만들었다.

 

다주택자를 규제하면 다주택자는 양도세를 회피해서 매물을 안 내놓는데 실수요는 늘어나고 여기에 전세수요 기대심리가 붙으면 부동산 시장은 불타오를 수밖에 없다.

 

그러면 전세 vs 매매, 어떤 걸 선택해야 할까?

1. 지금 규제를 다 풀고 다 인허가를 해준다 -> 2024년에 물량이 나오고 이 또한 분양가 상한제 때문에 쉽지 않다.

2. 3기 신도시를 공급한다 -> 실제 입주까지 갈 길이 너무 멀다.

3. 구축 매물을 푼다 -> 이러려면 정부가 여태까지의 입장을 철회해야 하는데 이또한 쉽지 않고 2024년도에 결국 2+2에 적응하게 될 것이다.

전세를 선택하면 세입자는 집값이 올라도 불안하고 내려도 불안하다.

매매가는 결국 전세가랑 엎치락뒤치락하면서 오르고, 세금이 오르면 결국 세입자에게 조세전가가 일어나기 마련이다.

 

왜 부동산을 사야 할까?

의식주에 포함될 뿐만 아니라 부동산은 상승은 급격하게 오르는데 하락은 천천히 한다. 

집값이 상승하면 더 오를 거 같다는 기대심리 때문에 매물은 감수하고 가파르게 상승한다.

집값이 하락하면 다주택자나 감당할 수 없을 정도로 영끌한 사람들의 매물만 나오게 되는데 이때는 손실기피현상 때문에 거래량이 감소하기 때문에 천천히 떨어진다.

집값이 매일 떨어지는데 누가 집을 사고 싶어 할까? 나도 사기는 싫을 것 같다.

 

부동산 가격은 결국 수요와 공급(구축+신축)으로 시장이 인정한 가치에 가격이 형성된다.

정부 정책은 유동성 시장에 영향을 주지만 실수요에 미치는 영향은 적다.

세금? 오히려 좋다. 결국 세금은 가진 자가 내는 것이다.

집값이 올라서 세금 내기 vs 집값 하락으로 세금 안내기 or 세금조차 힘든 상황에서 살기

나보고 선택하라면 무조건 전자이다.

 

가격은 결국 시장이 인정한 가치이다.

바로 옆에 붙어있는 단지인데 A단지가 2억이 비싸다면 그럴만한 이유가 있다는 것이다.

비싼 아파트일수록 하락장에서 제자리로 돌아갈 확률이 훨씬 높다.

그렇기 때문에 처음 매매할 때 나한테 적정한 가격인지 판단하고 가용자산에 맞는 적합한 매물을 매매하는 것이 중요하다.

많은 사람들이 입지, 교통(지하철), 학군 모든 것을 만족하는 곳을 원하는데 결국 하나하나 따지다 보면 100% 만족하는 곳을 찾기는 힘들다.

그렇기 때문에 한정된 자본에서 포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별해야 한다.

 

부동산 사장님과 친하게 지내면 좋다. 한 달에 한두 번씩 연락하면 좋다.

급매에 다들 목을 메지만 실제로 좋은 급매는 순식간에 사라진다.

그렇기 때문에 상황에 맞는 최적의 판단이 중요하다.

예를 들어, 실거래가가 6.5억 인 아파트가 있고 매물이 두 개가 있다.

매물 1은 1층에 7.5억에 전세입자가 이미 맞춰져 있다.

매물 2는 17층에 7억이다. 뷰도 좋지만 월세입자고 나갈 생각이 없어서 매물로 나왔다.

 

이런 경우에 매물 2를 선택하고 월세입자를 내보내기 위해 이사비랑 부대비용으로 500을 주고 내보내는 방식을 선택하면 결국 매물 1보다 4500만 원 저렴하게 고층아파트에 좋은 뷰를 가진 아파트를 가질 수 있는 것이다.

 

부동산 사장님이 폭리를 취하기는 사실 어렵다. 부동산은 기본적으로 오픈된 시장이기 때문이다.

그래도 잘 모르겠다면 주변 부동산 3곳만 전화해보면 대략적으로 감을 잡을 수 있다.

 

 

강남이 왜 비싸냐라고 물어보면 결국 일자리 때문이다.

서울 일자리 중 30%가 강남에 있다.

일자리는 꾸준한 수요가 있다는 것을 의미한다.

만약 가성비를 따진다면 아직 오르지 않은 곳을 사자.

그런 곳은 추후 순환매(키 맞추기)가 일어날 수 있다.

과거에 강남3구->마용성광->노도강->부천->부평->계양 순으로 오르기도 했으니 본인에 상황에 맞게 구매하는 것이 중요하다.

 

순환매(키 맞추기)를 어떻게 예측할 수 있을까?

이는 그루핑을 하면 좋다.

구축 매물 공급 및 거래가 많으면 밸런스가 맞고 데이터 신뢰도가 높다.

소득 수준도 비슷하고 연식/아파트 구조/생활환경 등이 비슷한 곳들을 묶어서 보면 된다.

 

그루핑 예시

 

그루핑 예시

 

제일 중요한 것은 호재를 믿어서는 안 된다.

언제 철회될지 모르고 언제 들어올지 누구도 확신할 수 없다.

과거 12년도에 부천 중동이 7호선이 개통돼서 오를 줄 알았지만 지하철 개통 이후에도 오르지 않았다.

김포 골드라인 역시 개통 이후 정체 하락기를 맞았다.

 

호재를 믿으려면 실현 가능성 높은 것을 보면 된다.

예를 들어 과천 지식정보타운과 계양 테크노벨리를 비교해보자.

둘 다 만들어진다면 일자리 수요가 늘어날 것이다.

하지만 선택하라면 과천 지식정보타운이 맞는 선택이 될 가능성이 높다.

사업을 한다면 거래처와 미팅을 잡기가 용이하고, 서울 근처이기 때문에 직원들 채용이 더욱 원활할 것이기 때문이다.