전세는 건드는 거 아닙니다
수요 : 미리 예측이 불가능하다
공급 : 미리 확인이 가능하다(부동산 지인 참고)
거래 : 지나간 다음에 알 수 있다(호갱노노 참고)
가격 : 마지막 실거래가를 알 수 있다(호갱노노 참고)
대부분의 사람들은 가격을 좋아하지만 가격이 정해지는 것은 수요와 공급을 통해서 거래를 통해 정해진다.
공급과 거래, 가격은 확인할 수 있다.
그렇기 때문에 부동산은 수요 맞추기 게임이고 수요는 상대적으로 저렴한 곳으로 간다.
지금 시장은 수요가 공급보다 많은데 거래를 막은 상황이다.(대출중단)
정상적이지 않은 시장이기 때문에 지금 나오는 가격이 정당한 가격인지에 대한 의구심이 든다.
공급이 가시화되고 있는가? 전혀 그렇지 않다.
2010년도부터 서울 아파트가격이 하락하기 시작했다.
이유는 전세가율이 30% 내외였고, 보금자리주택 사전청약을 받았다.
보금자리주택은 당시 아파트가 5억내외였던 시대에 그린벨트를 풀어서 아파트를 3.5~3.6억에 분양했다.
당시 투기성으로 전세매물이 많았고 전세가율이 낮았기 때문에 대부분 보금자리주택 사전청약으로 수요가 몰렸다.
2014년도 부터 다주택자가 많이 늘었다.
다주택자 = 전세제공자 = 민간 임대주택 제공자
다주택자 규제 -> 전세 공급량의 감소
다주택자의 규제는 2017년 부터 진행 하였다.
매매가와 전세가가 상승 하는 원인을 알아야 한다.
: 2년이 지난 2020년 임대차3법을 통하여 다주택자를 눌럿다.
: 임대차 3법은 임차인에게 해택을 주는 법이다 -> 임차인 수요는 늘고 임대인 수요는 준다.
공급과 수요의 법칙에 의해 전세가의 폭등이 이루어 진다.
: 수요(임차인)의 수량이 증가
: 공급(임대인, 다주택자)의 수량이 감소
다주택자를 양성하면 매매가가 올라가면서 전세가가 안정되고
다주택자를 규제하면 매매가가 하락하면서 전세가가 상승한다.
현재 시장은 구축의 거래를 잠구고 공급이 원활하지 않기에
전세가 상승과 매매가 상승이 이루어 진다.
결국 다주택자를 규제했기 때문에 전세가 상승은 당연한 것이였고,
임대차3법 통과 이후 전세가가 폭등했다.
전세가를 잡는 방법은 다주택자를 양성해야 하는데 현재 진행하고 있지 않기 때문에
전세계약 이후 전세가가 상승할 것이고 매매가 상승으로 이어진다.
현재는 전세를 피해서 월세로 가서 월세폭등 중이지만 이후 전세폭등으로 이어질 것이다.
청약을 기다리기 위해서는?
2기 신도시는 2003년에 시작했다. 2005년에 시작한 검단 신도시는 아직도 진행중이다.
3기 신도시에 사전청약을 넣는다는 것은 2030년까지 무주택자로 유지하겠다는 말이다.
사전 청약 후 입주까지의 시간은 누구도 책임지지 않는다+10년 전세난민을 각오해야 한다.
1. 사전청약 분양가와 본 청약 분양가는 다를 수 있다.
2. 사전청약 후 입주까지의 시간은 아무도 모르고, 누구도 책임지지 않는다.
3. 사전청약 후 입주 시 대출이 나올지는 아무도 모른다.
4. 그 긴 시간을 전세로 기다려야 한다.
5. 지난 사전청약에서 본 청약 후 입주까지 간 사람은 41%였다.
오래된 아파트를 사야하는 이유
서울 구축아파트를 사야 하는 이유는 2022-2025 신축 공급 물량이 역대급으로 적다.
경기도는 2017-2020 사이 역대 가장많은 물량이 있었음에도 불구하고 가격을 잡지 못했다.
2022년도 부터 신축 공급량이 계속 줄어든다.
사전 청약은 전세난민 문제가 있다.
신규분양은 공급이 적기 때문에 고분양가 문제가 있을 수 있다.
그렇기 때문에 구축을 사야 한다.
단 지역별 공급을 확인 하여 지역별 확인이 필요하다.
수요와 공급을 이해 하여 각 지역별 타켓을 정하자.
서울 : 공급이 줄어 든다. 가격방어가 될 입지의 구축을 노려라.
부산 : 앞으로의 공급계획이 있다. 신규아파트도 노려볼만하다.
대구 : 신규 공급이 다량 예정이다. 주요지역의 신축을 원하다면 노려볼만하다.
인천 : 검단신도시등 신규아파트 노려볼만하다.
광주 : 2022년 올해는 신규를 노려볼만 합니다.
대전 : 세종시의 영향을 받기에 신규를 노려볼만하다
2006년 판교 분양시에도 경쟁률이 600:1이 넘어가다 보니 분당에 구축수요가 늘어났다.
현재는 대출을 끼고 사는게 막혔기 때문에 전세를 끼고 사야 한다.
전세를 끼고 살 때 가장 유리한게 구축 아파트다.
- 신축 아파트
전세가가 낮고 잔금을 내야하는 경우가 많아 현금이 많이 필요하다.
신규는 물량도 많지 않아 경쟁률도 높고 호가도 비싸다.
- 구축 아파트
전세가율이 높아 현금이 많이 안들어간다.
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