재개발은 결국 땅을 가지고 하는 사업이다

재개발도 결국 사업이다.

재개발사업을 한다는 것은 오래된 집들이 있는 곳에 새집을 짓는 것이기 때문에 결국 남는 것은 "토지(땅)"이다.

"토지(땅)"을 가지고 사업을 진행하는 것이기 때문에 기존 조합원들은 땅만 가지고 있고, 아파트를 지을 때 들어가는 건축비/사업비 등은 일반분양을 통해 조달한다.

기존에 낮게 지어진 빌라/단독주택을 부수고 높은 아파트를 짓다보니 그 자리에 남는 여유분들이 일반분양에 나오고 이를 일반 사람들이 청약으로 분양받는다.

근데 지금처럼 시장이 안좋아 일반분양이 잘 안 될 상황이 되면 
재개발 초반에 생각한 분담금에 비해 더 비용이 들텐데, 이를 추가분담금이라고 한다.

그러면 아파트 1세대 짓는데 공사비랑 설계비 등 포함해서 얼마나 들까?
대략적으로 계산했을 때 3~4억 든다.(서울의 경우는 최대 5억정도)

그렇다면 1000세대를 짓는다면 3~4000억이 드는데,
조합원이 500명이라면 일반분양이 500세대가 나오고

일반분양 500세대를 평균 6~8억에 분양하면 수입이 3000~4000억이 나온다.

근데 이렇게 이론적으로 계산하면 조합원들은 돈을 하나도 안내도 되지않냐?

맞다. 그래서 서울이나 수도권은 사업이 진행된다.

현재 시장은 확실히 안좋고 이로 인해 PF대출이 안나와서 난리다.
그 사업성 좋다는 둔촌주공 사업비 7천억도 겨우 단기채로 차환에 성공했다.

 

생각해보면 시공사들은 바보가 아니기 때문에
둔촌주공의 경우 시공사들은 일반분양만 잘하면 마무리 지을 수 있다고 보여져 어떤 방법으로든 자금조달은 가능해보였다.

하지만 문제는 지방이다.
일반분양가가 3~4억을 못맞추는 사업장들이 진행이 안될 수 있다.(PF자금조달의 문제)

서울에 대단지 역세권 33평이 10억이면 무조건 완판된다.
왜? 주변이 15억이니까

그러면 재개발은 언제까지 가능할까?
서울 역세권 준신축 33평이 8억이하로 떨어져서 일반분양이 미분양나지 않는 이상 계속 가는 테마이다.

(물론 고분양가로 인한 미분양인지, 수요가 없는 미분양인지는 한번 더 판단해야 할 필요가 있다.)

수도권의 경우는 사업성이 떨어지지 않는 이상 추가분담금은 발생한 적이 거의 없고, 
지금처럼 시장이 매우 안좋아 사업이 다 종결되는 시점에 부족한 금액이 생기면 이를 추가분담금으로 메운다.