모아타운과 장점 및 단점

기존의 가로주택정비 사업은 아파트를 1~2동 이내로 적으니 인기가 없었다.

 

모아타운은 서울시가 나름 브랜딩해서 가로주택을 모아서 진행하는 사업이다.

 

 

 

아실로 보는 모아타운 종류

모아타운 2차 = 서울시 1차

모아타운 3차 = 서울시 2차

모아타운 순서와 제일 속도가 빠른 번동 모아타운

모아타운은 모아타운 선정-계획수립-사업시행 순서로 진행된다.(http://naver.me/xBpmd315)

번동 모아타운은 사업시행까지 간 최초라고 보면 된다.

 

지금 조합원 분양신청 받고있고, 조만간 사업시행인가 나면 바로 이주 철거

현재 33평 조합원 분양가 6억, 일반 분양가 7.5억

 

그렇다면 모아타운의 장점은?

장점1. 서울시와 함께 한다는 것!

일단 당선이 되면 각 구청에서 관리계획이라는걸 만들고, 이걸 다시 시청에서 심의해서 통과되면 본격적으로 추진된다고 보시면 된다.

 

각 구청에서 관리계획 나오는게 어떻게 보면 1단계라고 보시면 되는데

1차, 2차 선정된 곳들 중에 선도지역인 번동을 제외하고는 빨리 수립이 안되고 있다.
(지금 3차인데 아직 1차 2차도 잘 안되고 있다고 보시면 된다)

 

결국 이것도 순서대로 해줄것인데, 3차보다는 1차가 빨리 될 가능성이 높으니 1~2차가 잘 되는지 보고 확신을 가지는게 좋다.

 

장점2. 종상향

장점3. 비교적 빠른 속도

관리처분 계획이 필요 없기 때문에 비교적 속도가 빠르다.

 

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모아타운의 문제는?

단점1. 동의율

가로주주택정비 사업을 확대한 것이라 조합설립을 위해서 각각 동의율 80%를 달성해야 한다.

지도로 볼때는 일반 재개발처럼 엄청 커보이지만,

실제로는 화곡동 모아타운처럼 각각 쪼개서 동의를 80% 이상 받아야 조합이 설립된다.

(이게 가장 어려운 작업)

 

특히 단독주택 큼직한 곳이 많으면 사업성이 좋지만 반대가능성이 높다.

 

단점2. 조합설립 이후 매매 불가(투기과열지구 기준)

서울 기준 전부 투기과열지구로 지정되어 있어 조합 설립이후 매매가 불가능하다고 보는게 맞다.

 

단점3. 공사비 부담

가로주택이 일반 재개발보다 평당 공사비가 훨씬 비싸다.

 

왜?

 

기존 재건축/재개발/리모델링처럼 규모가 크면 시공사가 선정되서 그 시공사에게 자금을 빌려서 용역업체한테 일부 제공하기도 하는데

(물론 표면상으로는 시공사선정총회 참석비용 형태 등)

자금을 시에서 편성해주기 때문에 용역업체들(주로 전문정비업체 or 일반정비업체) 에게 주는 금액이 크지 않다.

 김밥 100줄사면 좀 깎아줄 수 있지만 10줄 사면 안깎아 주는 것처럼

1군 건설사도 핵심지 아니면 안들어갈거고 효과가 떨어지는 곳에 굳이 들어올 리가 없다.

그렇다보니 정비경험이 많은 업체가 지원하기는 어려운 형태다.

+ 소규모라 품 대비 돈 주는게 작아서 용역업체, 건설사가 관심을 갖기 어려워 여태 가로주택정비사업이 잘 되지 않았던 것이다.

 

 

 

휴식이형 의견

1. 불확실성 크고 시간이 동의율 낮으면 시간 오래걸릴수 있음
따라서, 소액 투자 필요

2.조합설립 후 매도 금지라서 투자자 유입 어려움
조합설립 전 팔고 나가거나 입주까지 가지고 가던가

파려면 분양가와 일반분양수량을 잘 보고 판단해야한다.

3.재개발 > 모아주택 
일반재개발이 훨씬 좋음
소규모 단지라서 대규모 단지에 비해서 선호도 낮음

4. 그래도 개발계획 없는것보단 나음. 모아타운 추진되면 가격은 오름. 
단타 투자인지 장투인지 확실히 
선정하고 투자필요