[족장TV] 부동산 경매-말소기준권리와 임차인대항력

권리 분석이란?

- 어떠한 기준을 잡고 인수/소멸을 판단하는 것

- 말소기준권리(기준이 되는 권리)를 찾아내어 그 이전 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다.

- 권리 분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 임차인의 보증금을 안고 가야 하는지 아닌지 찾는 것이 중요

- 권리 분석 방법

해당 경매 물건의 말소기준 권리를 찾는다->말소기준 권리를 기준으로 낙찰 이후 말소되는 권리와 인수하는 권리를 찾기->임차인(점유자) 권리 분석->법원 경매 서류(매각물건명세서) 및 기타 인수 조건 확인

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말소기준권리란?

- 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리

- 대표적으로 근저당, 전세권, 가압류, 경매 기입등기, 담보가등기 가 존재하며 5개의 권리가 2개 이상일 때 가장 앞선 권리가 말소기준 권리가 된다.

- 만약 근저당이 있다면 근저당이 기준권리가 되고 다른 4개의 권리는 모두 소멸한다.

- 날짜가 가장 빠른 게 말소기준 권리가 된다.

 

 

가장 빠른 근저당만 권리가 되고 이후 권리는 이미 등기부등본에 명세되어 있는 것을 확인하고 돈을 빌려줬기 때문에 권리가 소멸

- 이후 권리를 가진 사람은 배당을 받지 못하더라도 전부 소멸한다. >> 등기부등본은 누구나 열람 가능한데 가장 처음에 권리를 가진 사람의 정보를 보고 돈을 빌려주면 법원에서는 스스로 등기부등본을 보고 그 사람의 자금 상태를 확인 후 들어왔다고 판단한다.

 

 

말소기준권리(근저당) 이후 임차인이 들어왔기 때문에 보증금을 보호받지 못한다.

- 말소기준권리 이후 임차인이 들어온 경우 임차인의 보증금은 보호를 받지 못한다.

- 반대로 말소기준권리 이전에 임차인이 들어온 경우 임차인의 보증금을 껴안을 수도 있다.

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- 결론 : 등기부등본을 확인한 뒤 근저당/가압류/담보가 등기/경매 기입등기 등 제일 앞서 있는 권리를 기준으로 모든 권리를 소멸한다. 이에 낙찰자가 인수해야 할 부분은 임차인이다.

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매각으로 소멸하지 않고 인수되는 권리

배당요구를 하지 않은 선순위 전세권!

- 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 전세권은 낙찰자가 인수해야 한다.

- 전세권자가 배당요구를 했다면 전세권을 인수하지 않고 소멸한다.

>> 하지만 배당요구를 했다고 해도 낙찰가격이 낮아 배당받지 못하는 경우 보증금을 전부 인수한다.

참고) 2019타경 12799

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등기부등본에 기재되지 않지만, 낙찰자가 인수해야 하는 권리

- 유치권

>> A로부터 집을 지어달라는 부탁을 받았을 때 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리

- 유치권 여지가 있으면 되도록 하지 말자!

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전세권이란?

- 임대차계약 '전세'에 대한 건물등기부등본에 등록하면 전세권이 된다. 즉 전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를 갖춰야만 성립

- 전세권 특성

1. 전세권자는 임대인 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대 가능

2. 전세보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행을 청구 가능

>> 일반적인 경우 임차권->임대차 보증금 반환 소송 제기->확정판결->경매 진행 순서라면 전세권이 있다면 전세권->경매 진행 순서로 바로 진행 가능하다.

- 전세권자가 배당요구(또는 경매 신청)을 했을 경우는 전세권의 말소기준권리가 된다는 점

>> 경매에서 전세권이 소멸되는 경우 : 후 순위 전세권/선순위 전세권자가 경매신청/선순위 전세권자가 배당요구

배당요구 : 자신 돈을 받고 나가겠다고 요구하는 것

 

배당요구를 한 경우 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 

배당요구를 하지 않는 경우 낙찰자에게 인수될 수도 있다.

 

낙찰가격이 채권금액보다 낮아 배당받지 못하는 경우 낙찰자에게 인수될 수 있다.

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대항력

- 부동산 경매의 임차인 분석에서 가장 핵심적인 용어

1. 임차주택이 매매/양도/경매/공매 등으로 소유권 변동이 있더라도 임대차 기간 동안 계속 거주 가능

2. 기간 종료 후 보증금을 전액 반환받는 권리

- 대항력의 성립요건 > 전입신고 필수로 전입신고 다음날 0시부터 대항력 발생

- 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있다.

- 확정일자가 빠르더라도 대항력은 전입 일자 기준이므로 전입 일자 이전에 말소기준권리가 발생한다면 매각으로 보증금이 소멸되어 대항력을 주장할 수 없다.

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대항력 인수와 소멸

- 경매 입찰자는 임차인의 '대항력이 발생한 시점'을 주의해서 확인

ex) 2019.11.2 전입신고를 했다면 2019.11.3 0시부터 대항력이 발생하고 2019.11.8 말소기준권리가 되면 임차인은 낙찰자/매수자에게 대응할 수 있는 사람이 된다.

ex) 2019.11.8 전입신고를 하고 2019.11.8 오후 말소기준권리(근저당) 발생 시 전입신고한 임차인은 대항력이 없다.

대항력 있는 임차인으로 낙찰자가 보증금을 인수

확정일자가 빠르더라도 전입 일자가 늦어 임차인이 대항력 없음

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대항력을 꼭 알아야 하는 이유

- 내 재산을 지키는 지식

ex) 시세 22억짜리 아파트가 있는데 집주인 B가 이 집을 A라는 사람한테 24억에 매각하면서 전세 12억에 살겠다고 계약일을 2020.11.10으로 했다. A가 대부 업체에서 2020.11.10에 대부 업체에서 근저당 20억을 빌리면 B는 전세금을 손을 볼 수밖에 없다.(왜? 대항력보다 말소기준권리가 더 빠르기 때문에)

>> 이를 방지하기 위해 특약에 2020.11.10에 근저당이 들어올 경우 이 모든 계약을 무효로 하며 전세금 반환을 약속받아야 한다.