[족장TV] 부동산 경매-펜트하우스

- 펜트하우스라 물건이 거의 없음

- 부동산에서 말하는 시세 9.5억 이상

예시)족장낙찰사례

최저매각가격 : 9억원 -> 8.5억에 낙찰 받음

왜??

1. 거래가격이 낮았다. 실거래가가 8억정도. 낮은 실거래가로 인해 사람들이 임장을 오지 않고 매물이 없었으나 이보다 낮은 평수가 9억 이상에 나와있었음

>> 8.7억, 8억 두개의 거래내역이 있지만 입주시 인테리어를 해야했고 족장이 낙찰받은 매물은 이미 사람이 살고 있기 때문에 인테리어가 되어있다.(손품의 한계, 직접 임장을 가봐야 안다)

2. 감정평가서에 9~10억 수준 내외에서 시세가 형성되고 있는 것으로 판단된다고 적혀있음

>> 감정평가서 상 9~10억이라고 나와있으나 사람들은 감정평가서를 잘 보지 않음. 펜트하우스 거래 자체가 거의 없기 때문에 감정평가서를 확인한다.

낙찰 받고 1~2달 동안 1억 수익을 보고 나옴

> 근데 같은 매물이 9.13억에 나왔다. 다른 사람이 8.55억에 낙찰

> 펜트하우스를 원하는 사람이 생각보다 많음.

- 시세를 보니 부동산을 가보니 지금 나와있는 매물이 없다. (왜냐면 펜트하우스기 때문) >> 현재 매물이 없다면 비슷한 평형 또는 바로 아래 평형의 가격을 알아본다.

- 펜트하우스는 감정평가서를 봐야한다. 밑에 평형이 6억에 거래되는데 15평 이상 큰 평수가 한번 유찰되어 7억에 낙찰됨. 하지만 낙찰 받고 이를 미납했는데 알고보니 채권자가 낙찰이 너무 안되서 낙찰 후 유찰함 >> 족장은 7.4억에 낙찰받음

- 하지만 주의사항에 2.4억을 인수해야 한다는 내용이 적혀있었음. >> 협상을 진행함(근거 : 족장이 단독입찰했고 이전에 채권자가 낙찰 후 유찰) >> 2.4억에서 1.44억으로 협상함, 명도기간 약 2달 소요

- 현재 선순위 근저당 2억원 / 전세 7억원으로 실제 투자금 2000만원 이하 >> 현재 전세끼고 18억 시세 형성중

내가 알고 있는 스킬이 많을수록 돈을 벌 수 있는 학률은 늘어난다. 투자는 유연함이다!

- 당연히 한번은 유찰될 것이라고 생각하고 기다린다.

- 첫 번째, 펜트하우스는 감정평가서를 본다.

경매 나온 같은 평수 거래가 없기 때문에 낮은 평형으로 감정

- 두 번째, 펜트하우스 시세를 본다.

매물이 없기 때문에 다른 평형 실거래 가격을 본다.

바로 부동산 임장을 갔더니 전세가 23억, 다른 사람이 21.5억에 가져감

- 한 단지에 매물이 몇 개 없다.

- 거래가 없기 때문에 시세 조사가 쉽지 않다(그들만의 리그로 거래)

- 거래가 없기 때문에 감정평가 측정이 쉽지않다.

- 예상외로 대기 수요자가 많이 있다.

- 사람들이 지레 겁을 먹고 임장을 오지 않는다.

>> 부동상 경매는 이렇게 돈이 흐르는 곳이고 흐르는 것만 잡아도 돈을 벌 수 있다. 이래서 부지런해도 돈을 벌 수 있다.

경매 정보지가 정확하지 않을 수 있다.

비조정지역(1주택자 가능)이고 꼭대기층 최대평형인데 실거래가가 6억, 실제낙찰가 4.88억