[족장TV] 부동산 경매-임장 방문시 체크목록

부동산 경매 입찰

-임장 체크리스트 

권리 분석에 문제가 없으면 해당 물건지에 가서 임장을 해야 한다.

가기 전에 손품을 통해서 알아볼 수 있는 사실들을 알고 가야 한다.

 

-온라인 체크리스트

네이버 시세 : 집주인이 받고 싶은 금액, 오픈 카톡방에서 서로 담합하기도 함

KB 시세 : 부동산이 팔고 싶은 금액, 부동산 업자들은 네이버 시세에 따라 너무 올리면 거래가 안 일어나기 때문에 KB 시세로 적당한 가격으로 조율하려고 한다.

국토부 실거래가 : 최근 2~3달 전 매각된 금액

>> 3개를 비교해서 여기가 지금 오르는 추세인지 보합하는 추세인지 하락세인지를 알아야 한다.

 

-아파트 연식

10년 이상 >> 인테리어 비용이 추가로 들 수 있다. (1500~2000 이상(싱크대 포함된다면))

10년 이하 : 인테리어 비용은 크게 들지 않는다고 파악 가능, 도배/장판 정도만 해도 된다.

 

-방향에 따라 거래가격 차이 발생 파악

미리 파악을 하고 부동산을 가야지 알고서 말을 할 수가 있다. (아는 사람인 척 보여야 한다. 북향이 남향보다 1000 정도 비싸던데 왜 그런 건가요?, 이 동네는 어떤 향을 더 선호해요? 그 이유는요? (취조하듯이 얘기하는 것이 아니라 내가 아는 걸 물어보자.))

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-오프라인

현재나 온 물건/최근 거래금액/전세가격/거래 가능 금액과 각 항목의 최저가/평균가/최고가를 체크하자 + 찾는 수요/대기수요 + 관리비 여부

>> 호가로 나온 것을 절대 시세로 파악하지 말 것!!

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Ex) 제일 최근에 소비자들이 원했던 가격과 실거래 가격은 어떻게 되나요?

시장에 얼마에 나와 있어야 매각이 될까요?

전세가격을 얼마나 하나요?

사장님께서 생각하시기엔 거래 가능한 가격은 얼마일까요?

55평을 기다리는 사람들(대기수요) 가 있을까요? 전세수요는 있을까요?

- 일단 본인이 얘기한 것부터 얘기하자 부동산에 미리 전화하고 가는 것이 좋다. 부동산은 확신이 들 때까지 여러 군데를 가보고 만약 확신이 그래도 안 들면 입찰하지 않는다.

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입찰 전 경매 서류 확인하기

전입세대 열람

1. 굿옥션 사이트에서 [세대 열람 내역서] 반드시 확인 (임차인이 있느냐 없느냐 확인해야 한다.)

2. 경매 정보지를 지참 후 가까운 주민센터에서 확인 가능(동거인 포함 열람, 지번과 도로명 주소로 열람) >> 전입세대 열람서는 누구나 확인할 수 있다.​

 

현황조사서 열람

1. 굿옥션 사이트에서 [현황조사서] 확인 가능

조사 일시(문제가 있어서 조사한 날짜), 임대차 정보, 점유 관계 확인(누가 이미 점유하고 있는지 충분히 숙지하고 경매에 참여할 것)

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매각물건명세서 열람

1. 굿옥션 사이트에서 [매각물건명세서] 확인 가능

최선순위 설정 일자 : 말소기준 권리라고 생각해도 됨

현황조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 임차인이 있다면 인수할 보증금이 있는지 파악 가능

등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸하지 않는 것 : 배당요구하지 않은 인수되는 권리 확인

비고란 : 이외 인수되는 사항이나 특별 매각조건을 반드시 체크

>> 최선순위 설정에 무언가 적혀 있고, 배당요구 적혀 있고, 효력이 소멸하지 않는 것 해당사항 없음 이 아니라 이 칸에 무언가 있다면 잘 고민하고 참여(초보자들은 되도록 이런 매물은 피하자)

>> 최선순위 일자를 찾고 이후 순서대로 확인하자. 이렇게 하면 권리 분석과 임장하는 데 전혀 문제가 없다.

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입찰가 산정 방법

-투자 비용

낙찰가 5억, 33평 아파트 낙찰의 경우

취득세(1.1%) : 550만

법무사비 : 100만

중개 수수료(0.4%) : 200만

명도비용 : 150만

미납 관리비 : 100만

3개월이자(70% 대출, 3.5억 원 이자 3.5%) : 300만

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간단하게 계산하기 위해서는

5억 ~ 7.5억 : 물건의 3% 정도의 비용

7.5억 ~ 10억 : 물건의 4% 정도의 비용

10억 이상 : 물건의 5.5% 정도의 비용