[족장TV] 부동산 경매-경매 입찰/낙찰/명도

입찰가 산정

- 사람마다 투자하는 방식이 단기 투자/실거주 등등으로 모두 다르다. 즉, 부동산 경매에 정답은 없다.

- 각 투자 방식에 따라 입찰가 산정 방식이 달라지는데, 단기 투자의 경우 10~15% 싸게, 실거주는 5% 싸게 등 다르기 때문에 중요하게 생각하지 않는다.

- 먹고 싶은 금액 수익에 따라서만 적으면 된다. 내가 생각했던 수익이 맞는지 아닌지가 제일 중요하다.

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부동산 경매 입찰 - 법원 경매 입찰하는 방법

- 법원 입찰 시간 및 해당 은행 확인하기

입찰보증금 같은 경우는 아침에 가서 찾는 경우가 많다. 되도록 한 장짜리 수표로 찾는다. 최저가격의 10%가 기본 보증금이다.

그 법원에 어떤 은행이 있는지를 체크하고 가야 한다. 법원 정보에 보면 법원 보관금 취급점이 있는데 이를 확인하자.

 

- 법원 입찰 시간 확인

굿옥션 같은 경우에는 관할법원 안내가 있는데 입찰 시간은 매번 달라질 수 있으니 꼭 확인하자.

 

- 입찰 시 준비서류

공동 준비 : 매수신청 보증금(최저 매각 대금의 10%, 재매각일 경우 법원마다 달라 확인 요구 보통 20~30%)

본인이 입찰할 경우 : 신분증, 도장

개인의 대리인이 입찰할 경우 : 본인의 인감증명서와 본인의 인감이 날인된 위임장, 대리인의 도장, 대리인의 신분증

법인 명의로 대표이사 본인이 입찰에 참여할 경우 : 법인의 등기부등본, 대표이사의 신분증, 대표이사의 도장

법인 명의로 대리인이 입찰에 참여할 경우 : 법인의 등기부 등본, 법인 인감증명서, 위임장, 대리인의 도장, 대리인의 신분증

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입찰표 작성 방법

- 굿옥션에 하단에 [입찰표 작성] 클릭

- 입찰표는 미리 작성해서 가는 것이 좋다.

- 실수하지 않게 앞자리에는 \표시를 미리 해놓으면 자릿수 실수하는 일이 적다.

- 입찰가격은 신중해서 적기

- 매수신청 보증 봉투에 보증금을 넣는다.

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잔금 납부

- 대출을 받지 않을 경우 : 스스로 등기가 가능하다.

- 대출을 받는 경우 : 법무사가 대동하여 잔금 납부를 한다. 등기를 칠 때 대출을 받았으면 법무사와 같이하는 것이 맞다.

>> 법무사에 어떻게 믿고 보내주나요?? 은행에서 이미 법무사를 확인해서 대출을 해주기 때문에 믿고 보내줘도 된다.

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대출

- 대출은 크게 조정 대상 지역/투기과열지구, 가계대출/사업자 대출 등으로 나누어지고 매번 달라지기 때문에 계속 확인해야 한다.

- 주택 대출은 경매와 상관없이 대출 한도가 모두 똑같다.

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소유권 이전 절차

- [경매를 위하여] 사이트에서 대출을 도와주는 사람들을 찾을 수도 있다. 한번 확인(대출 이모, 대출 브로커)

- 대출 이모한테는 한 번에 문자를 보내는 게 아니라 한 분 한 분한테 보내서 확인 후 내가 원하는 금액 대출이 될 때까지 순서대로 연락 후 물어본다. 한 번에 물어보면 다 안다. (대출 브로커가 내 손님이라서 열심히 알아봐 주는 상황이 된다)

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낙찰 후 일정

- 낙찰

- 매각허가 결정(1주일) : 낙찰 일로부터 일주일간 경매 진행 절차상 불허가 사유가 있는지 최종 검토

- 항고기간(1주일) : 매각허가 결정이 되면 그날로부터 다시 1주일간 매각에 이의가 있는지 이해관계인들이 항고를 할 수 있는 기간을 둔다.

- 잔금 납부(1개월) : 매각허가 결정이 확정된 후 법원은 대금 지급 기한을 정해 매수인에게 매각 대금의 납부를 지시한다.

>> 잔금 납부 기간이 1개월이지만 정말 안 될 것 같은 경우 경매 당시 경매장님에게 찾아가서 부탁해 보기( 안될 가능성이 높지만 될 수도 있음)

- 배당기일(1개월) : 낙찰대금으로 이해관계인들에게 배당하고 나면 모든 경매 절차 종결

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법원 서류 열람하기

- 낙찰받은 뒤 1주일 후 해당 법원에서 낙찰 서류를 열람할 수 있다.

- 서류 열람 전 경매 계장한테 전화해서 오늘 가서 볼 수 있을지 미리 확인하기 2주가 지나면 무조건 볼 수 있고 1주가 지나면 볼 수 있는 데가 있고 없는 데가 있음

크게 3가지 확인 가능

1. 채무자의 서류 : 해당 부동산이 어떤 식으로 경매가 집행되었는지 알 수 있다. 되도록 복사해오는 걸 추천.

2. 이해관계인 : 유치권이나 법정지상권 등 특수 물건의 서류 열람을 함으로써 공사비 용이나 도급 계약서 소장 등을 확인할 수 있다.

3. 보관 : 초보 때는 휴대용 스캐너 또는 사진/복사를 통해 서류를 보관하는 것이 좋다.

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명도

- 명도 순서

낙찰 >> 법원 서류 열람 >> 점유자 연락 >> 점유자 미팅 >> 잔금 납부 >> 인도명령 접수 >> 내용증명 >> 강제집행신청 >> 강제집행

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- 법원 서류 열람하면 점유자 연락처가 대부분 있다. 점유자 미팅은 전화 카톡도 된다. 화내면 끊기 때문에 문자나 카톡으로만 한다.

- 잔금 납부를 해도 안 나간다면 인도명령을 한다. 대부분 낙찰받은 법무사에서 서비스로 해준다. 돈 받는다고 하면 서비스로 해달라고 부탁한다.

- 협의가 잘 됐다고 하더라도 인도명령 접수는 꼭 한다. 왜 협의해 놓고 인도명령 접수(법원에서 등기로 점유자에게 우편이 감) 했냐고 화를 낸다면 "보내지 말라고 했는데 법무사가 모르고 보냈나 봐요 죄송합니다." 하고 넘어가면 됨

- 이래도 안 나가면 내용증명을 보내면 된다. (낙찰받고 바로 보내기도 하고, 1차 미팅을 하고 보내기도 하고 원할 때 보내면 된다.)

- 이래도 안 나가면 강제집행 신청을 하면 된다. 강제집행까지 가는 경우는 거의 없다.

- 협상을 잘하라 (들어줄 거는 잘 들어주고 내가 원하는 것 취하고)

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명도에서의 제일 중요한 포인트

- 상대방(점유자)의 재산이 남아 있는지 없는지가 중요하다.

- 점유자가 만약에 부동산 소유자라면 이사비가 조금 더 많이 나올 수 있겠다고 예상

- 점유자가 만약 세 들어 사는 임차인이라면 명도가 어렵지 않겠구나! 예상

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명도 난이도 추측하기​

1. 난이도 하 : 임차인 - 배당요구 O 

>> 배당요구를 했다는 거는 최우선변제만큼은 받아 갈 수 있는 사람이 대부분, 이런 사람은 대부분 재산이 있기 때문에 나갈 수밖에 없다. 나가지 않으면 부당이득 청구소송을 할 수 있다.

2. 난이도 상 : 임차인 - 배당요구 X

>> 배당요구를 안 하면 명도가 안 된다. 선순위 임차인인데 배당요구를 안 한 임차인들을 명도가 힘들다.

3. 난이도 최상 : 소유자

>> 소유자는 잃을 게 없기 때문에 안 나가려고 한다. 이럴 때 이사비 등 추가 비용이 많이 발생할 수 있다고 판단한다.

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명도 비용 측정은 어떻게 하나요?

1. 강제집행 노무비 산정 : 부동산 크기, 사용 면적에 비례

2. 물류센터 보관 : 점유자가 직접 회수하도록 해야 함

최종적으로 30평 정도 아파트 강제집행한다면 약 200~300만 정도의 비용 추가 발생, 이러한 부분은 협상으로 진행할 수 있다.

잔금 납부하면 월세 나올 수도 있는데 괜찮냐고 물어보면 대부분 협상함

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명도 시 점유자 연락처 알아내는 방법

1. 직접 찾아간다.

2. 내용 증명을 보낸 뒤 연락을 기다린다.

3. 낙찰 후 법원 물건 내역서를 열람한 뒤 연락을 한다. >> 만약 임차인이라면 임대차 계약서가 있을 것이고, 소유자라면 각종 서류에 기재되어 있다.

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명도 원칙

1. 상대방(점유자)의 말은 들어준다. (상대방이 무엇을 원하는지 최대한 들어본다)

2. 상대방(점유자)에게 절대 내가 먼저 결과를 말하지 않는다. (협의금/이사비 등을 절대 먼저 이야기하지 않는다. 안된다면 최대한 적은 금액(50만)으로 말한다)

3. 절대적으로 문서로 남겨라. (초보자일수록 문서로 남겨야 결정적인 증거가 된다.)

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