2022년에는 꼭 집을 사야 합니다-3.부동산을 공부하는 이들에게 (Feat. 얼음공장)

부동산을 공부하는 진짜 이유

부동산 시장에서 누군가 밑에서 가르친다는 것은 이미 만들어진 교안을 가지고 교육하는 것이다.

이런 강사들은 대부분 경험이 적기 때문에 따른 강사의 내용을 베껴서 강의한다.

하지만 강의를 들을 생각이라면 무조건 직강을 해봐야 한다.

+ 본인 재산자랑, 타 수강생 사례만 말한다면 무조건 거르자!

 

부동산은 무조건적인 공부보다 직접 움직여서 사야할지 말아야할지, 내가 살 아파트는 없을지 판단의 기준을 스스로 경험을 쌓으면서 습득해야한다.

부동산 공부는 내가 어딜 가야 하는지, 필요한 수단이 무엇인지에 관한 공부같은 기본적인 것만 하면 된다.

 

- 내가 살 아파트는 없을까?

- 이 아파트를 사야 할까, 말아야 할까?

- 사야한다면 판단의 기준을 어디서 찾을 수 있을까?

->> 부동산 공부는 내가 살 부동산을 찾으러 다니고 경제적 이득을 보기 위해서다.

 

올해 내집마련 하고 끝내지 말고 거래를 하면서 상급지로 이동하자.

전/월세로 들어간 사람은 시간이 자신의 편이 아니다.

 

 

최고의 집을 사는 방법

- 출퇴근이 편한 곳

- 자녀 학군이 좋은 곳

- 자녀 학교가 가까운 곳

- 편의시설이 많은 곳

- 주변 녹지가 많은 곳

- 교통망이 좋은 곳

- 인근에 호재가 있는 곳

 

이런 조건을 다 따진다면 집을 사는게 아니라 전세로 살고싶어진다. 특히 지금은 이런 조건을 다 따질 상황이 아니다.

이런 조건이 있는곳만 올라야 한다면 잠실, 서초, 흑석동 같은 곳만 올라야 하는데,

지난 5년은 전세시장이 문제+유동성문제 때문에 전국적으로 다올랐다. 

 

그럼 무엇을 봐야 할까?

1. 가격과 공급

가격이 정체되어 있고 2-3년간 공급이 없는 곳

2. 인구수 50만

최소한 인구 50만명이 넘는 도시

3. 실거래가

실거래가 충분히 있는 아파트

+ 일자리 수요가 충분한지

=> 지금 서울/경기도에 집을 사야 하는 이유는 이 조건을 충족하기 때문이다.

최고의 집이 아닌 최선의 집을 사자.

 

 

Don't Look Up: 쳐다도 보지말라

가계대출

1) 자영업자분들
2) 담보대출(늘어나는 이유 : 아파트 가격 상승)

-> 가계대출 증가는 자연스러운 것
VS
1) 국가부채
2) 국가예산(2022년 604조)
3) 인플레이션

 

1. 인플레이션

화폐가치하락 - 대출을 받는 사람이 유리하다.

대출총량규제는 인플레이션 헷지를 방어하는 방법을 뺏어간 것

결국 부동산 가격을 잡기 위해서 부동산 대출을 집중적으로 막고 있다. 

(3월 대선 이후 풀릴 가능성이 높다)

 

2. 대출총량규제

기준금리 1%면 대출금리는 3~3.5%가 적절하다.

하지만 현재 대출금리는 5%, 시중금리 6~7%

기준금리와 시중금리가 안 맞는다.(예대 마진이 안나온다)

기준금리 상승

-> 여신/수신 금리 둘다 상승시켜야 한다.
-> 현재 상황은 대출 중지로 예금 금리를 못올린다.(예금총량만큼 대출을 못해주니까)
-> 대출금리를 임의적으로 올리는 것(은행은 기업이니까)
=> 이것도 오래 가지 못한다.

 

3. 거래 절벽

거래 절벽이면 가격이 하락해야 하지만 강남3구는 신고가 행진.

1) 과잉공급을 통한 거래절벽 (안사고 전세로 가는것)
2) 대출금지를 통한 거래절벽
: 수요와 공급이 맞는 다는 뜻이 아니다.
: 수요는 유지 되고 있지만 돈있는 사람만 수요에 참여 하고 있다.
: 공급이 해결되지 않았다. 다만 거래가 안되고 있을 뿐이다.

-> 수요와 공급은 그대로인데 거래를 틀어막아서 가격이 제대로 안나온다.

 

지금 하락하는 곳은 대출 중지로 못사고 못파는 지역이다.

대부분 일시적2주택 비과세를 노리는 사람이 많은데 대출이 풀린다면 비과세를 노리는 사람들이 움직인다.

이후 하반기에 전세난이 일어나면 전세가에 해당하는 저가 주택이 움직일 것이다.

변수는 다주택자 양도세 완화 정책이다.

 

[자주하는 질문]
Q : 양도세 완화 정책은 매매 시장에 진입에 어떤 영향을 주나요?
A : 현시점 양도세 완화의 강도와 기간을 예측 하고 시장에 접근 하는 것은 현명하지 않습니다.
또한, 이를 제외 하고 시장을 분석해 보아도 현재 시점에서
무주택자는 매수를 하는 것이 현명하다라는 말씀 드리고 싶습니다.

 

 

반드시 무슨 일이 있어도 알아야 하는 점

MB정권때처럼 사람들을 수요를 전세로 몰아넣으면 가능하다.

MB정권 부동산 정책

정책을 보면 다주택자, 건설사에게 혜택을 주는 방식이다.

다주택자를 풀어주면 전세가 공급되고 사람들이 보금자리주택으로 사전청약으로 가면서 수요를 전세로 보냈다.

=> 수요는 분산 + 사람들이 원하는 신축아파트를 공급 -> 전세가 상승 및 구축매물 하락

 

사전청약의 한계는 실입주가 없다는 것이다.

결국 전체 주택수가 부족하기 때문에 전세가가 폭등했다.

 

대선이 중요한게 아니라 수요/공급의 문제다.

전세를 먼저 고치는 과정에서 매매가에 영향은 불가피하다.