부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-펜트하우스

투자자에게는 또 다른 기회 - 펜트하우스 펜트하우스 특징 - 펜트하우스라 물건이 거의 없음 - 부동산에서 말하는 시세 9.5억 이상 ​ 예시)족장낙찰사례 최저매각가격 : 9억원 -> 8.5억에 낙찰 받음 왜?? 1. 거래가격이 낮았다. 실거래가가 8억정도. 낮은 실거래가로 인해 사람들이 임장을 오지 않고 매물이 없었으나 이보다 낮은 평수가 9억 이상에 나와있었음 >> 8.7억, 8억 두개의 거래내역이 있지만 입주시 인테리어를 해야했고 족장이 낙찰받은 매물은 이미 사람이 살고 있기 때문에 인테리어가 되어있다.(손품의 한계, 직접 임장을 가봐야 안다) 2. 감정평가서에 9~10억 수준 내외에서 시세가 형성되고 있는 것으로 판단된다고 적혀있음 >> 감정평가서 상 9~10억이라고 나와있으나 사람들은 감정평가서를..

2021. 11. 2. 00:09

부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-우선변제권과 확정일자

우선변제권 - 임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해짐 >> 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리 - 우선변제권 조건 = 확정일자 = 우선변제 요건 ​ 확정일자(배당받을 권리) - 읍/면/동사무소/법원/공증 사문서 등에서 증서에 대하여 그 작성한 일자를 법률상 인정해 주는 일자 - 당사자가 나중에 변경이 불가능한 확정된 일자를 말하며, 설정 일이 늦은 권리와 채권자들보다 앞서 배당을 통해 보증금을 돌려받기 위함 ​ 배당받는 권리(우선변제권 효력 시점) - 전입신고(다음날 0시부터) + 확정일자(당일 효력) 중 늦은 날을 기준으로 함 - 전입신고만 하면 우선변제권이 없음 ex) 2020.10.10 전입신고와 확정일자를 마쳤을 경우 >> 대항력 발생일 : 10.11일 0시 >> 확..

2021. 11. 2. 00:08

부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-말소기준권리와 임차인대항력

권리 분석이란? - 어떠한 기준을 잡고 인수/소멸을 판단하는 것 - 말소기준권리(기준이 되는 권리)를 찾아내어 그 이전 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. - 권리 분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 임차인의 보증금을 안고 가야 하는지 아닌지 찾는 것이 중요 - 권리 분석 방법 해당 경매 물건의 말소기준 권리를 찾는다->말소기준 권리를 기준으로 낙찰 이후 말소되는 권리와 인수하는 권리를 찾기->임차인(점유자) 권리 분석->법원 경매 서류(매각물건명세서) 및 기타 인수 조건 확인 ​ 말소기준권리란? - 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리 - 대표적으로 근저당, 전세권, 가압류, 경매 기입등기, 담보가등기 가 존재하며 5개의 권리가..

2021. 11. 2. 00:07

부동산/경매

[족장TV] 부동산 경매-경매를 해야 하는 이유

1. 투자를 해야 하는 이유 노동 소득 : 몸을 움직이는 노동을 하여 얻는 수익 자본소득 : 재산의 소유자가 재산을 이용하여 얻는 이익 ​ 2. 노동 소득으로 부자가 될 수 있는가? 불가능하다. 그래서 노동 소득은 자본소득을 이기지 못한다. ​ 노동 소득의 한계 - 노동으로 인해서 버는 수익은 한계가 있기 마련 - 노동자가 움직이지 않으면 수익이 없음 - 노동자가 아프거나 쉬는 날은 소득이 없음 ​ 자본소득의 수익 - 투자는 누군가가 투자자를 위해 대신 일을 해줌 - 투자자가 직접 노동할 필요가 없음 - 투자에 대한 돈을 지불 - 투자자는 더 이상 노동자의 역할이 아닌 고용자의 역할 ​ 부동산 경매 ex) 임차인 현황 명도 주택도시보증공사가 임차인 ㅇㅇㅇ의 전세보증금 반환채권을 양도받아 2018.12.3..

2021. 11. 2. 00:05

독서/부동산

[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 2장. 사람들은 왜 경매를 어려워할까?

집을 사는 세 가지 방법 1. 새 집 분양받기 한때 판교 신도시 청약이 로또 청약으로 불릴 정도일 때도 있지만 부동산 하락기로 돌아서자 분양가격에서 몇 천만 원을 깎아준다고 해도 분양이 안된다. 분양받은 사람들도 입주를 꺼리게 돼서 정부에서 세금을 깎아주기도 한다. ​ 2. 부동산을 통해 구입하기 인터넷으로 매물을 검색해 부동산 임장을 통해 매매를 진행한다. ​ 3. 경매로 낙찰받기 경매로 집을 사면 집의 내부를 확인하기도 힘들고 세입자를 내보내야 하는 어려움이 있다. 하지만 경매야말로 집을 가장 싸게 살 수 있는 방법이다. 이는 경매로 집을 싸게 사지 못한다면 아무 의미가 없다.(같은 가격이라면 매매로 사는 게 더 유리하다. 집 상태를 미리 보거나 수리를 요청할 수 있고 관리비 등 뒤처리가 더욱 깔끔하..

2021. 11. 2. 00:03

독서/부동산

[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 1장. 서른아홉살, 경매가 선물한 내 인생의 첫 집

첫 경매가 선물한 내 첫 번째 집 호기심 반, 절실함 반으로 시작한 경매 공부를 시작해 동생이 목동에 있는 오피스텔 임장을 제안했고 글쓴이는 동생과 함께 현장조사에 나섰다. 부동산에 들러서 집을 알아본다고 하고 돌아다녀 보니 우편함이 쌓여있었다.(이런 경우 사람이 살지 않거나 집 관리를 잘 안 하는 사람일 수 있어 명도가 어려울 수 있다.) ​ 다른 사람들은 부동산에 월세 찾는다고 하면서 오피스텔 내부 2개를 돌아보고 왔는데 구도가 좋지 않지만 월세 찾는 사람이 많다는 이야기를 들었다. ​ 의견을 종합하니 이 오피스텔은 꽤 인기가 있고 1.5억에서 1회 유찰되어 최저입찰가 1.2억에 올라온 매물이었다. 최저가에 낙찰받는다면 시세보다 싸게 팔아도 남는다고 판단했다. ​ 다음날 서울남부법원에 가서 1억 20..

2021. 11. 2. 00:02