[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 2장. 사람들은 왜 경매를 어려워할까?

집을 사는 세 가지 방법

1. 새 집 분양받기

한때 판교 신도시 청약이 로또 청약으로 불릴 정도일 때도 있지만 부동산 하락기로 돌아서자 분양가격에서 몇 천만 원을 깎아준다고 해도 분양이 안된다. 분양받은 사람들도 입주를 꺼리게 돼서 정부에서 세금을 깎아주기도 한다.

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2. 부동산을 통해 구입하기

인터넷으로 매물을 검색해 부동산 임장을 통해 매매를 진행한다.

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3. 경매로 낙찰받기

경매로 집을 사면 집의 내부를 확인하기도 힘들고 세입자를 내보내야 하는 어려움이 있다. 하지만 경매야말로 집을 가장 싸게 살 수 있는 방법이다. 이는 경매로 집을 싸게 사지 못한다면 아무 의미가 없다.(같은 가격이라면 매매로 사는 게 더 유리하다. 집 상태를 미리 보거나 수리를 요청할 수 있고 관리비 등 뒤처리가 더욱 깔끔하다)

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* 경매진행순서

1. 목표 설정

내가 살 집이라면 함께 살 가족에게 필요한 요건은 무엇이고 내가 가진 돈으로 필요한 집을 살 수 있는지, 대출을 얼마나 할 것인지 구체적으로 설정하자.

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2. 권리 분석

경매에 나오는 집들은 무언가 사연이 있다. 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 집에 어떤 문제가 있는지 파악한다. 권리 분석을 통해 내가 감당할 수 있는 문제를 가진 집만 골라내야 한다.

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3. 현장조사(임장)

인터넷으로 할 수 있는 모든 조사를 다 하고 가자. 현장조사는 내가 조사한 것이 정확히 맞는지를 확인하는 절차다.

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4. 입찰

입찰의 핵심은 입찰가격이다. 임장을 가서 현재 매매가격을 확인하고 이를 기준으로 정해야 한다. 입찰 전 은행에 들러 물건의 보증금을 수표로 끊어가는 것이 좋다.

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5. 잔금 납부

경매 시 최저가의 10%를 보증금으로 내고 경매 낙찰 후 받는 대출을 경락잔금대출이라고 하는데 경락잔금대출의 경우 법무사를 통해 진행하는데 이때 법무비용이 발생한다.

또한, 집을 살 때 내는 세금인 취득세 또한 미리 확인해야 한다. 취득세율은 정부 방침에 따라 변하므로 수시로 확인해야 한다.

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6. 명도

경매전 집에 전부터 살고 있는 사람을 점유자라고 하고 이들을 내보내는 것을 명도라고 한다. 최대한 빨리 점유자를 만나는 것이 좋은데 그 이유는 명도 난이도를 파악하기 위해서다. 점유자를 쉽게 만날 수 없을 때는 내용증명을 보내는 방식을 활용하는데 서류는 강경하게, 대화는 부드럽게 진행한다.

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추가로, 항상 예산에 수리 비용을 넣어놓고 수리비가 안 들어가면 돈 벌었다고 생각하자. 임대든 매매든 사람은 누구나 깨끗하고 예쁜 집을 좋아한다.

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경매를 배우면 좋은 사람

- 경매를 잘 아는 사람이 좋은 집을 싸게 살 수 있다. 만약 급매로 나왔다고 해도 현재 부동산 가격이 하락 중이라면 현 시세보다 더 저렴하게 흥정해서 집을 살 수도 있다.

- 전세보증금을 떼이는 세입자는 누구일까?라는 질문에 답은 자신의 권리를 잘 모르는 세입자이다. 매정하게도 법은 권리를 주장하지 않으면 보호하지 않는다. 전세금은 전세입자의 전 재산에 가까운데 그 돈을 어떤 집주인에게 맡겨야 안전할지 애초부터 신중하게 선택하는 것이 중요하다.

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경매를 절대 하면 안 되는 사람

- 일확천금이나 대박을 꿈꾸는 사람에게는 옳지 않다.

- 10~20만 원이 우스운 사람은 하지 않는 게 좋다. 월세 10~20만 원이라도 10채가 되면 100~200만 원이 된다.

- 부동산만 보고 돌진하거나 지나치게 걱정이 많은 사람은 하지 않는 게 좋다.

- 가족이 경매에 동의하지 않으면 하지 않아야 한다. 집으로 날라오는 법원 우편물과 세무서 서류들 때문에 티가 안날 수도 없다.

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경매는 시작부터 이기는 게임이다.

- 경매는 시작부터 상대의 패를 볼 수 있다. 어떤 상대이고 어떤 위험이 있는지 모두 공개되어 있다. 자체적으로 판단해 상대가 강하다고 판단되면 게임을 하지 않으면 된다.

- 첫 번째, 여러 경쟁자들과 낙찰가를 제시하는데 투자금 최소화를 위해 그 지역 임대료를 기준으로 적정 입찰가격을 정한다. 또한, 수익률을 최소 20%로 잡기 때문에 그 미만이 되게 가격을 높여서 쓰지 않는다.

- 두 번째, 주인과 세입자와 상대해야 하는데 경매의 꽃은 명도이다. 내가 낙찰을 받고 잔금을 내면 법원은 빚쟁이들과 세입자, 집주인에게 정해진 순서에 따라 배당한다. 이 룰은 바뀌지 않기 때문에 낙찰 즉시 세입자에게 게임의 룰을 설명하고 내 한계를 알려준다. 추가로 최악의 경우에는 강제집행을 할 수 있다는 이야기를 하는데 이는 카드게임에서 조커를 들고 있는 거와 같다.

- 세 번째, 나 자신과 상대해야 하는데 맘에 드는 물건을 보고 임장을 가서 시세는 어떤지, 전월세는 잘나가는지, 관리소와 동사무소 등에 방문해서 조사한 것과 맞는지 확인해야 한다. 하지만 조사했다고 벌써 애착이 생겨서는 안 된다. 맘에 드는 집이면 수익률이 낮아지더라도 꼭 낙찰받고 싶은 마음이 앞서는데 이에 욕심이 앞서게 된다. 안되면 말지라는 생각을 가지고 부지런히 움직이면 좋은 가격에 낙찰받을 수 있다.

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경매, 공동투자도 괜찮을까?

경매는 공동투자를 하는 경우가 많다. 하지만 좋게 시작한 일이 잘못되면 투자자들 모두의 의견을 조율해야 하고 수익이 나지 않으면 관계가 악화될 수도 있다. 누군가 투자금을 돌려달라고 하면 부동산을 헐값에 매각하거나 탈퇴하는 투자자의 지분을 사주어야 하는데 이런 경우로 공동투자물건이 다시 경매에 나오는 경우도 있다.

따라서 공동투자를 하기 위해서는 투자자들의 역할과 권리, 수익분배 방식, 낙찰물건 처분 방식 등을 미리 정해야 한다. 이러한 부분을 서류로 작성해 공증을 받자.

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집이 많으면 세금이 너무 많지 않을까?

- 취득세/양도세/재산세/종부세 등 세금도 투자비용으로 생각하는 게 편하다.

- 세입자들이 내는 월세의 한 달 치는 세금이라고 생각하자. 또 다른 한 달 치는 수리 비용이라고 생각해 12개월의 임대 수익 중 2개월 치는 내 것이 아니라고 생각하자.

- 임대 사업자는 재산세의 50%를 감면받고 종부세에서 임대주택이 제외된다. 임대 사업을 계속할 예정이라면 임대 사업자로 등록하여 보유세를 줄일 수 있다. 하지만 단순히 세금만을 위해서라면 굳이 임대 사업자를 내는 것이 번거롭기도 한 만큼 신중히 생각해 결정하자.

- 세금이 많다는 것은 그만큼 소득이 있다는 것이다. 세금이 아무리 많아도 소득을 넘어설 수는 없다.

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처음부터 모든 걸 알고 시작할 수는 없다.

- 법원에서 어떤 사람이 낙찰 예상가의 2~3배 이상의 가격으로 낙찰을 받았는데 이유를 물어보니 채권자였다. 채권자는 낙찰받은 금액을 채권금액과 상계처리(받을 돈과 낼 돈이 있는 경우 받을 돈만큼 낸 셈 치는 것) 한다. 그렇기 때문에 높은 금액으로 낙찰받아도 되는 것이다.

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직장에 다니느라 경매할 시간이 없다?

- 직장인일수록 시간 활용이 중요하다. 퇴근 후 경매 수업을 듣고 토요일에는 현장조사를 다니는 직장인을 만나는 것은 어렵지 않다.

- 월요일이 가장 입찰이 많은 날이다. 본인 입찰이 아니라도 대리인이 입찰할 수 있다. 하지만 본인이 꼭 해야 할 일은 물건 검색/현장조사/낙찰가격 선정은 본인이 해야 한다.

- 인터넷을 보면 투자 모임이 많고 카페도 많다. 관심사가 같은 사람들과 만남을 가지면 자연스럽게 동기부여도 되고 즐겁다.

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특수물건은 무엇인가?

1. 유치권 : 공사대금을 받지 못한 공사 업자가 집주인이 돈을 줄 때까지 공사한 집을 넘겨주지 않는 권리

2. 지분 입찰 : 토지나 건물의 소유주가 두 명 이상일 때 그중 일부의 지분만 경매에 나오는 것을 말한다. 지분 물건을 싸게 사서 정상 물건으로 만들면 제 가격을 받을 수 있다.

3. 법정지상권 : 토지와 건물의 소유주가 다를 때 건물의 소유주가 토지를 이용할 수 있는 권리

4. NPL(부실채권) : 은행 등 금융기관에서 대출해 준 것들 중 이자가 연체되어 회수가 어려울 것으로 예상되는 부실채권, 금융기관은 부실채권이 쌓이면 이를 NPL 전문 업체에 팔아버리고 해당 업체는 채권의 담보인 부동산을 경매에 내놓는다.