[공유] 아들아, 부동산 공부해야 한다 5편 - 인구 감소와 부동산 시장

“미래의 인구구조를 알면, 미래의 경제구조를 알 수 있다.

더 나아가 인구구조를 알면, 미래의 부동산 자산의 흐름 또한 알 수 있다”

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아들아, 미래의 인구구조를 알려면, 세 가지를 알아야 한다.

첫째는 현재의 출산율, 둘째는 예비 고령자 비율, 셋째는 지역별 인구이동, 넷째는 가구 구조의 변화이다. 이런 현재의 인구구조를 네 가지 측면에서 분석해서 미래의 인구구조를 예측할 수 있게 된다. 다시 말하면, 한해에 몇 명이 태어나는가, 향후 고령자가 될 예비 고령자가 몇 명 정도인가, 지역별로 인구이동이 어떻게 흘러가는가, 가구 형태가 어떻게 변화하는가, 등 이 네 가지를 세세하게 분석해서, 우리가 알고 싶은 미래의 인구구조를 예측할 수 있다.

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첫째, 출산율은 현재 대한민국은 세계의 최저 출산율 국가이다.

2020년 대한민국의 합계출산율은 ‘0.837명’이다. 전 세계 국가 중에서 단연 꼴찌다. 합계출산율이 1명 이하인 국가는 대한민국뿐이다. 2020년 태어난 아기 숫자는 272,337명이다. 한해에 태어나는 아기가 30만명선마저도 무너졌다. 참고로 아버지가 태어난 60년대는 100만명이 넘었다. 2020년에 태어난 아이가 사회의 주도세력이 되는 2060년에 산술적으로 계산하면 현재 인구의 절반으로 떨어진다는 계산이 나온다. 인구 절벽의 시대가 시작되었다.

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둘째, 고령화율은 대한민국이 베이비붐세대의 고령화로 인해 세계 최고 속도로 고령화되고 있다.

1958년부터 1973년까지 15년간, 한해의 출생아 숫자가 100만명이었다. 그 15백만명이 15년 후인 2035년에 65세 이상의 고령자가 된다. 그러면 그때 고령자 비율은 40%에 가까워진다. 우리 주변에서 만나는 세 명 중에 한 명이 65세 이상의 고령자가 된다는 말이다. 고령자는 사회복지 비용이 증가한다. 현재 고령화 속도라면, 2025년 GDP대비 세금과 사회보장 부담금의 비율이 44%까지 치솟는다고 한다. 대한민국의 고령화는 미래세대에게 경제적 짐이 된다.

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셋째, 인구이동은 급속하게 도시 집중으로 인해 지방의 소멸되고 있다.

지방은 저출산과 도시로 인구 유출로 인해서, 대부분의 지방은 ‘인구소멸지역’으로 지정되는 지경이다. 심지어 부산과 대구의 5개구도 소멸지역으로 지정될 정도로 수도권으로 인구 집중화는 심각한 수준이다. 보통 지방의 인구감소 지수는 인구 밀도, 청년 순이동률, 고령화 비율, 조출생률을 등 8개 지표로 따지는데, 현재 지방 대부분은 현재 이 지표들이 우려할 수준이다. 특히 젊은 인구가 지방에서 도시로 빠져나가면서, 지방은 평균연령이 급격하게 높아지는 현상이 나타난다.

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넷째, 1~2인의 少가구 분화 속도가 세계 최고 수준이다.

나 혼자 사는 1인가구가 급증하고 있다. 현재 1인가구는 664만 3,354가구로 31.7%를 차지하고 있다. 이런 가구의 축소 현상은 사회경제적 구조를 뒤바꾸게 된다. 대한민국의 주된 가구 유형은 2005년 이전에는 4인 가구였다. 그러다 2010년에는 2인 가구가 가장 많았다. 다시 2015년 이후에는 1인 가구 중심으로 변화해왔다. 2021년, 현재는 나 혼자 사는 1인가구 주된 유형이 되었다. 현재 우리 사회경제 구조는 4인 기준으로 되어있다. 우리 통념상으로 당연하게 여겨왔던 생활패턴들이 이제는 당연한 것이 아니다. 예를 들면, 가전 제품이라는 것은 4인 기준 전기제품으로 통용되었다. 그래서 집 家자를 써서 ‘가전제품(家電製品)이었다. 그러나 이제는 개인 낱 個자를 써서 개전제품(個電製品)이라고 명칭마저 변경해야 하는 지경에 이르렀다.

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미래의 인구구조가 이렇게 변한다면, 과연 부동산과 경제에 어떤 문제들이 발생할까?

아들아, 출산율에 의한 인구감소, 인구 고령화에 의한 고령사회의 진입, 도시로 인구집중하여 지방의 소멸, 그리고 가구 분화로 인해 1인가구 증가는 생각보다 심각한 문제를 야기한다. 지금부터 하나씩 인구구조의 변화로 인해 발생할 문제를 짚어보도록 하자.

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첫째, 출산율 저하가 경제와 부동산에 미치는 영향이다.

출산율이 낮아지는 이유는 두 가지다. 첫째는 만혼과 비혼이다. 둘째는 여성의 사회 진출과 육아의 어려움으로 출산 기피하는 추세이다. 만혼은 늦은 결혼을 말한다. 이렇게 결혼연령이 늦어지기 때문에 출산율이 떨어질 수밖에 없다. 여기에 아예 결혼하지 않는 비혼은 출산율을 저하시킬 수밖에 없다. 만혼과 비혼은 출산율 저하의 주된 원인이다. 여기에 결혼과 출산은 또 다른 사회적 영향을 미친다. 즉, 결혼과 출산은 개인의 삶에서 중대한 역할하고, 경제 구조에도 미치는 영향이 크다. 예를 들면, 우리의 현재 주거 형태는 결혼을 통해서 가족을 형성하고, 그 직계가족이 살아가도록 구조화되었다. 그래서 아파트는 방 세 개에 거실과 주방으로 구성되었다. 즉, 주거의 형태가 방 중심이었다. 그런데 이제는 아니다. 1인의 거주에 적합하도록, 거실 중심으로 주거공간의 배치가 새롭게 변경되어야 한다. 아무래도 1인가구가 편안한 주거생활을 하려면, 대략 30평형 아파트를 거실 중심으로 설계되어야 1인 가구에게 각광을 받을 수 있다. 주거형태가 1인가구 중심으로 재편되는 주거공간의 재배치가 이루어져야 한다. 인구구조 변화에 따라 지금과는 다른 주거공간을 선호할 것이다.

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둘째, 고령화가 경제와 부동산 미치는 영향이다.

고령인구는 세 가지로 영향을 미친다. 첫째는 수명연장으로 인한 파급효과이다. 둘째는 질병 부담 급증으로 사회복지 인프라 구축해야 하는 문제다. 셋째는 일자리의 감소로 소득과 지출의 불균형이 발생한다. 보통 고령인구는 사회적 비용이 많이 들어간다. 반면에 노동 시장의 참여를 할 수 없다. 고령인구는 두 계층으로 나누어진다. 노후준비가 된 상류층의 고령자와 준비되지 못한 하류층의 고령자이다. 상류층의 고령자는 자산의 형태가 부동산으로 구성되고 있다. 고령화로 인한 가장 큰 문제는 경제활동의 인구가 축소되어 경제규모의 위축이 우려된다. 경제는 끊임없이 성장하는 사이클이 되어야 한다. 고령화로 인해 생산의 위축되고, 사회유지비용만 증가함으로서 경제가 위축된다. 경제의 순환구조가 곧바로 연결된 부동산 자산 시장과 연결되어 있다. 만약에 생산이 위축되면 부동산 자사의 하락될 수도 있다.

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셋째, 도시로 인구집중이 경제와 부동산에 미치는 영향이다.

도시로 인구가 집중되면서, 지방의 소멸이 일어난다. 즉, 수도권 중심의 부동산 시장은 뜨거울 수 있지만, 지방의 부동산 시장은 위축될 가능성이 높다. 현재도 수도권의 인구 집중과 지방 소멸은 심각한 문제다. 현재 흐름으로 진행된다면, 지역의 불균형은 우리 경제에 악영향을 끼칠 것이다. 부동산 시장의 관점에서, 지방의 활성화는 국토의 균형발전하는 방향으로 정책과 사회적 지원이 있어야 한다. 부동산투자 관점에선 지방에 투자하는 것은 신중하게 고려해야한다.

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넷째, 가구의 분화가 경제와 부동산에 미치는 영향이다.

경제적 관점에선 1인가구로 분화는 개인화된 제품에 수요가 증가하는 방향으로 흘러갈 것이다. 또한 ICT를 통한 개인들의 소통과 연결 방식을 기반으로 하는 산업이 활성화되기 한다. 부동산 시장에선 가구 분화는 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 주택은 인구수 단위가 가구수 단위로 움직이기 때문이다. 출산률 저하와 고령화가 부동산 시장을 위축하는 요인이라면, 가구의 분화는 부동산 시장의 성장을 찾을 수 있는 단초가 된다. 또한 인구의 도시집중도 부동산 시장에서 개인이 가져야 할 전략을 얻을 수 있는 시사점이 있다.

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지금까지 인구감소 문제점과 이것이 우리의 경제와 부동산에 미치는 영향을 얘기했다.

물론 이것은 대략적인 개념일 뿐이다. 구체적으로 인구감소가 어떻게 나타나고, 이것이 경제와 부동산에 구체적으로 어떤 영향을 미치는 지는 말하지 못했다. 그 모든 것을 담아내는 것은 불가능하고, 다만 여기서는 인구구조가 이 사회와 어떤 연결고리가 있는지 알면 된다.

지금부터는 구체적으로 너와 나의 기준에서 인구구조의 변화를 짚어보도록 한다.

아버지는 10년 후에 65세가 되는 고령자가 되고, 너는 10년 후에 30대인 이 사회의 주력 세대가 된다.

그래서 10년 후 이 인구구조 변화로 인해 이 사회구조가 어떻게 되었을 지를 살펴보는 것이 중요하다.

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이미 앞에서 예측하고 있는 그대로 일 것이다.

앞으로 10년 후에도 여전히 지금처럼, 출산율도 1명이하가 될 것이다.

52백만의 현재 인구가 50백만 아래로 감소할 수도 있겠구나.

물론 출산율이 낮더라도, 고령자의 수명연장으로 50백만이 유지된다고 하더라도 좋을 것이 없다.

왜냐하면 사회복지 비용이 증가해서, 경제 상황은 악화될 것이 분명하기 때문이다.

2030년에 결국 65세 이상의 고령자는 총인구의 25%가 된다. 아마 이 아버지도 그 중에 한사람으로 포함되겠지, 이 말을 하고 나니 아버지 마음이 심란하다.

그때는 아마도 너와 내가 살고 이 서울과 수도권에는 인구 집중은 더 심화될 거야.

지금도 총인구의 절반이 수도권에 몰려있는데, 그때는 더 많은 인구가 수도권에 몰려 있겠지.

1인가구가 40% 수준으로 육박하면서, 만나는 사람 중 한사람이 1인가구일 가능성이 높아진다.

아들아, 너도 아마 결혼하지 않고, 혼자 살고있는 1인에 포함되어 있을 거야.

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이런 사회구조에서 살아가려면, 이 아버지는 할아버지 세대가 했던 노후대책으로 힘들이라고 여겨진다.

공무원이셨던 할아버지는, 그분의 공무원 연금과 자식인 우리 형제의 부양으로, 돌아가실 때까지 특별한 어려움이 없이 경제생활을 하셨다.

하지만 아버지는 국민연금과 너희들의 부양을 기대할 수가 없다.

왜냐하면, 2030년은 인구구조의 변화로, 젊은 세대들이 이 사회에 안착할 수 있는 경제적 기반이 흔들릴 수가 있기 때문이다.

너희들이 먹고 살기도 바쁜데, 이 아버지의 부양까지는 감당할 여력이 없을 것이다.

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인구구조의 변화가 경제와 자산시장에 미치는 영향을 공부하도록하는 이유가 바로 여기에 있었다. 인구 감소의 시대는 이미 예견된다.

그 시대를 준비해야 한다.

어쩌면 인구 감소의 미래는 이미 정해진 사회구조다.

그렇지만 인구 감소가 만들어내는 미래가 결코 암울한 현실이 되지 않도록, 인구와 경제의 고리를 어떻게 풀어갈 지 모색하는 공부를 하자.

“만약 내가 향후 몇 년 동안 아무런 통신 수단도 없는 외딴 섬에서 살아야 하는 상황에서 단 한가지 정보만 얻을 수 있다고 한다면, 그것은 바로 인구 구성의 변화에 대한 정보일 것이다”

대규모 채권투자회사인 「핌코」의 초고 투자책임자인 「빌 그로스」가 한 말이다.

아들아, 채권시장의 황제라는 빌 크로스가 한 말이니, 새겨들을 필요가 있다.

채권시장의 사람들은 미래의 리스크 분석이 도가 뜬 사람들이다.

그 중에서도 최고인 사람이 미래의 리스크를 분석하는데 인구통계학적 자료를 참고한다고 한다.

어쩌면 경제와 부동산 시장의 미래를 엿볼 수 있는 현미경이면서 망원경이 바로 인구 구성의 변화 자료다.

아들아, 너는 도시공학을 전공하니, 부동산 공부 차원이 아니더라도, 인구 구조의 변화에 대해 따로 공부하도록 해라.

분명히 너에게 피가 되고, 살이 되는 통찰을 줄 것이다.

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사랑한다, 아들아.

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[출처] 아들아 부동산 공부해야 한다 5편 (인구 감소와 부동산 시장) (부동산 스터디') | 작성자 정스토리