[공유] 갓상우 대표의 부동산 전망 그리고 생각

“우리나라 사람들은 우리 역량을 과소평가하는 경향이 있다.

지난 40년을 제외하면

5000년 역사에서 잘 살아본 경험이 거의 없어서이다.

 

→ 도시는 그 나라의 경쟁력의 함축판이라고 생각합니다.

그래서 얼마 전에 도시의 밀도 얘기도 드렸고요. * 나중에 시간되면 읽어보시길

https://blog.naver.com/ctrltoeic/222529366274

도시의 아파트, 건물은 소통과 연결의 공간이다.

운좋게도 유교수님 강연을 직접 들어본적이 있습니다. 도시속에서 집이 소통과 연결의 공간이다, 도시의 밀...

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저는 그 나라에 가면 가능한 랜드마크에 꼭 가봅니다.

거기서 찍은 사진들을 블로그에도 많이 올렸습니다만,

랜드마크에 갈때마다 많이 놀랍니다. 그리고 아쉬움도 느낌니다.

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https://blog.naver.com/ctrltoeic/222516337454

[랜드마크 깨기] 부르즈 할리파

높이 829.4미터 3일에 1층씩 여기도 한국의 기술력이 분수쇼 멋있는데. 잠시 추억에 잠기자.

https://blog.naver.com/ctrltoeic/222516328060

[랜드마크 깨기] 페트로나스 트윈 타워

전체높이 452미터, 한국기업은 일본 보다 35일 늦게 착공했지만 6일 앞서 완공 사진 블랙러버

https://blog.naver.com/ctrltoeic/222516349419

[랜드마크 깨기] 마리나베이샌즈

높이 200미터, 여기도 쌍용건설이 우와 독특함은 기억을 남긴다. 항구에 배가 많은 싱가폴 무역의 중심지 ...

여기도 우리나라 건설사가 참여한 거야.

대단하네,

그런데 우리나라는 왜 63빌딩밖에 없지.

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우리나라는 기술은 있는데 자본이 없는 건가?

우리나라에도 그런 멋진 랜드마크가 있으면 좋은데....

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그런데 얼마 전에 세계적인 Class의 잠실 롯데타워 (123층)가

만들어진 후에는 그런 생각을 하지 않습니다.

그리고 거기서 보는 한강뷰는 어느 나라 못지않습니다.

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지금까지 우리나라가 역사에서 세계 1위를 한 적이 있었던가요?

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매년 침입만 당하고 한때는 문고리 굳게 닫아서

문호 개방도 늦어졌고 그래서 근대화가 늦었죠

그리고 전쟁으로 나라가 초토화된 것도 불과 약 70년 전이네요.

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그런데 지금 어떻습니까?

반도체, 조선, 자동차 등 제조업은 이미 세계에서 Top Class이고,

요즘은 콘텐츠 사업까지도 잘 나갑니다. (오징어게임, 기생충)

그리고 이미 세계적인 가수도 나왔죠!!! (BTS)

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저도 여러 나라에 가서 많은 사람들을 만나봤지만

SEOUL의 이미지는 상당히 긍정적입니다.

몇 년 전만 해도 저를 보고 JAPAN, CHINA로

많이 알아봤던 외국인들이

요즘은 KOREA라는 말을 하기 시작했습니다.

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도시의 위상이 국가의 위상이고

그 나라의 경쟁력의 지표가 될 수 있다고 생각합니다.

그것이 국가의 브랜드이기도 하구요

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그만큼 브랜드 인지도가 높아진 것이죠

그렇다면 그 나라의 사람들이 함께 모여사는 곳의 가치도

계속 올라가지 않을까요?

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사실 수도권에 2천만 이상의 인구가 모여있는데,

이만한 Size의 도시는 세계에 별로 없습니다.

뉴욕도 천만이 안됩니다.

 

“요즘 젊은이 중에는

옛날처럼 어디 고용돼 월급이나 받자고 생각하는 사람도 별로 없다.

다들 창업에 뛰어든다.

 

→ 제가 상당히 긍정적으로 보고 있는 현상입니다.

얼마전에 한 동영상을 봤는데

서울대를 휴학하고 사업을 준비하는 청년이었습니다.

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"그동안은 남을 위한 공부를 해서 살아왔는데

지금 와서 보니 그게 도움이 안 되는 것 같다."

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그래서 새로운 아이디어로 사업을 일구기 위해

다시 처음부터 진짜 공부하기를 시작했다는 내용이었습니다.

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제가 블로그에 방문해서

도전에 박수를 보낸다고 열렬히 응원해 드렸습니다.

요즘에는 정말 그런 젊은이들을 많이 봅니다.

알고보니 아는 동생의 남자친구도 그렇더라구요

1970년대는 공부 열심히 해서

좋은 학교에 들어가서 학점 잘 받고,

대기업에 들어가면 그게 성공인 줄 알았습니다.

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그런데요 지금은 달라졌습니다.

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우리가 소위 말하는 SKY를 졸업해도 집 값이 너무 올라서

근로소득으로는 집을 사는 것은 너무 어렵기 때문에

전세나 월세를 살아야 하는데

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임대차 3법 등 정부의 조세 강화 정책으로

전세의 월세화 현상이 빨라지고 있습니다.

그러다보니, 자기 소득의 상당 수준을 월세로 내야하기 때문에

구조적으로 근로자 위치를 벗어나기 힘들게 되었죠.

그동안 저는 생각했습니다.

Why? 미국은 젊은이들이 벤처에 많이 도전하고

성공을 위해 Risk를 Taking 하는데

우리나라는 사법고시, 공무원이 되기 위해

그렇게 많은 젊은이들이 경쟁하고 시간을 소비해야하는지...

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국가적으로 자원도 부족하고 가진게 별로 없는 대한민국에서

얼마되지 않은 인구로

글로벌 무대에서 버겁게 경쟁해야할 상황에서

저건 아니다 싶었습니다.

그래서 뭔가 사회적으로 분위기 개선이 시급하다고 생각했습니다.

불행인지 다행인지 부동산 가격이 오르면서

젊은이들의 생각이 바뀌기 시작했습니다.

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뭐 꼭 그게 다일 수는 없다고 생각합니다.

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하지만, 대학 졸업후 당장 취업/결혼을 생각하면

너무 체감이 오는 영역 즉 의식주에 관련된 영역이기 때문에

그 무엇보다도 상당한 영향을 끼쳤을 것이라 생각합니다.

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일부는 갭투자로 집을 구매하는데 참여하고

그중에 좀 더 도전적인 젊은이들은

자기 사업을 위해 뛰어드는 것 같습니다.

여러분이 잘 아시는 그리고 오늘의 주인공 이상우 대표님도

우리나라 제일가는 대학을 나오고

대기업에 취업을 했지만 막상 들어가보니 아니다 싶은 느낌이 팍 들었을 겁니다.

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가족들을 지금보다 조금 더 안락하게 살게 하려면

월급쟁이는 아무리 생각해도 안되겠다 느껴서

회사를 그만두고 여의도로 발길을 돌렸던 거와 비슷하겠죠.

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우리는 어느 시점에 서서는 도전이라는 선택을 해야 합니다.

그렇지 않으면 현실을 바꾸기 힘들기 때문입니다.

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현실은 싫은데 도전하기 싫다구요

그런데 누리고는 싶다고요

그건 정말 아닌 것 같습니다.

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그런 과감한 도전이 없었다면

지금에 갓상우라는 브랜드가 있었을까요?

여러 가지로 부동산 가격이 단기간에 급등해서

벼락부자, 벼락 거지라는 말까지 나왔죠

저도 흙수저라 너무 올라버린 집 값의 무게에 너무 힘들어 할

20~30 세대의 아픔과 고통을 누구보다 적극 공감하지만,

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장기적으로 더 좋게 생각하면

우리나라의 경쟁력이 한 단계 분명 점프하는 계기가 될 것 같습니다.

한국에서 스티븐 잡스가 나오지 말란 법은 없으니깐요?

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더 많은 BTS, 더 많은 오징어 게임, 더 많은 제품 (전기차 배터리 등)이

더 넓고 더 다양화된 영역에서 Output이 마구마구 나올 수 있다고 봅니다.

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우리 국민은 그동안 세계적으로 잠재력을 인정받았고,

실제로 한강의 기적을 만들어왔고,

탄탄한 제조업을 가지고 있으면서도

BTS, 기생충, 오징어게임 등 컨텐츠 사업에서도

당당하게 글로벌 무대에서 Output을 보이고 있기 때문입니다.

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경제가 갑자기 커지면서 양극화가 생기기 시작했고

점점 더 경쟁의 무대가 커지면서 즉 글로벌화 되면서

양극화는 점점 더 가속화 되는 것 같습니다.

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그러한 양극화 속도 만큼 분배를 위한 사회 구조는 정립 안된 것 같지만

이러한 부분도 하나씩 고쳐간다면

사회의 약자도 더 많이 안아주고 지켜줄 수 있지 않을까요?

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지금처럼 막 퍼주기가 아닌

Stay Hungry 정신을 가지고 모험하고 도전하는 사람들에게

더 많은 기회를 주고 거기서 나오는 또 다른 Output이

긍정적인 선순환의 고리를 만들어서

사회 전반에 고루 고루 혜택이 돌아갔으면 합니다.

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그렇게 된다면 베테랑 오영수 배우님처럼 아름다운 세상이 오지 않을까요?

그래서 보다 많은 사람들이

아름다운 삶을 살 수 있지 않을까요?

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부읽남께서는 자기 연봉의 10배가 되는 집에 살고 있으면

적정하다고 삼성전자 강연에서 말씀하셨죠

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대한민국의 젊은이가 그러한 도전을 한다면

그들이 받는 연봉이 더 올라가지 않을까요?

그렇다면 우리나라의 부동산 가격이 어떻게 될까요?

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대한민국은 현재 진행형입니다.

일본처럼 저성장의 늪으로 빠지진 않을 겁니다.

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그렇게 믿고 싶고 정말 나라가 잘되어서

모든 국민에게 그 혜택이 돌아갔으면 합니다.

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끝으로 정부의 투명한 정책과 일관성 있는 대책으로

부동산 시장이 누구에게나 예측 가능하고 안정되길 바라며

국민의 소중한 세금이 나라의 국부를 위한 효과적인 투자로 이어져서

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대한민국 국민 모두가 행복하고 아름다운 삶을 사셨으면 좋겠습니다.

갓상우 대표님의 부동산 전망 기사와 동영상이 이어집니다.

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이상우 인베이드투자자문 대표의 부동산 전망

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https://www.youtube.com/watch?v=cNPnC3Qr6R8

 

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“제가 학교에 다니던 2000년대 초반만 해도 어느 회사 연봉이 3000만 원대면 꽤 괜찮게 주는 거였고, 4000만 원이 넘어가면 ‘와’ 그랬습니다. 그런데 엊그제 모 반도체회사 신입사원 연봉을 들으니 8000만 원 넘는다고 하더군요. 사실 이런 소득 증가는 우리 생활에 그대로 나타나고 있습니다. 제가 취업할 때만 해도 2000cc 차를 샀던 신입사원들이 지금은 수입차나 대형 SUV(스포츠 유틸리티 차량)를 사고, 예전에는 한 번 가기도 힘들던 해외여행을 1년에 몇 번씩 가는 사람들도 있거든요. 그 가운데 2015년까지 유일하게 안 오른 게 집값이었습니다. 이제 와 돌이켜보면 그게 더 신기한 일입니다.”

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“그동안 집값 안 오른 게 더 신기한 일”

증권가 스타 애널리스트 출신인 이상우 인베이드투자자문 대표(사진)는 일찍부터 집값 폭등을 예견해온 부동산 전문가다. 많은 전문가가 상승과 하락을 오가며 의견을 내놓을 때도 그는 “우리나라 부동산 가격은 비싸지 않다”며 일관되게 상승을 주장했다. 그 배경에는 우리나라 1인당 국민소득이 3만 달러 시대로 접어든 소득 수준의 변화가 있다.

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서울대에서 공학과 경영학을 전공한 그는 조선업체에서 근무한 경험으로 산업재(기계·조선) 전문 애널리스트로 활동했고, 탁월한 분석 능력을 인정받아 부동산·건설 업종까지 활동 영역을 넓혔다. 2019년 유진투자증권을 끝으로 애널리스트 생활을 마감하고 현재는 부동산 전문가로 활약 중이다. 2015년부터 발간해온 ‘월간 부동산 라이프’는 정확한 시장 분석과 투자 전망을 제시하는 것으로 유명하다. ‘대한민국 부동산 대전망’ ‘대한민국 아파트 부의 지도’ 등 2권의 책도 펴냈다.

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9월 기준 서울 아파트 평균 매매 가격이 11억9978만 원이라고 한다. 4년 전과 비교해 2배가 올랐다. 이것이 적정한 가격인가.

“모두의 마음속에 다 다른 기준이 있기 때문에 대답하기 어려운 질문이다. 예전에 애널리스트를 한 경험에 비추면 애널리스트가 하는 일은 향후 시장 방향성과 그 회사의 경쟁력을 분석하고 주식 가격이 적정한지를 분석한 뒤 매수, 매도 의견을 제시하는 거였다. 지금은 집에 대입해 말해야 하는데, 답을 드리면 얼마가 적정하다 그런 것은 없다. 예를 들어 서울 아파트 평균 매매 가격이 6억 원이던 시절 연 가구소득 1억 원인 집들이 있었다. 당시 그 사람들이 6억 원 주택을 소비했으면 소득의 6배였을 거다. 하지만 소득은 안 올랐는데 집값이 2배가 되면 부담금액이 2배가 됐다는 의미인데, 이것을 비싸다고 말할 수 있는지는 나도 모르겠다. 시장 상황이 바뀌었기 때문이다.

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주식을 하는 사람들이 항상 고민하는 게 있다. 바이오 주식은 300배, 400배 PER(주가수익비율)를 받고 조선이나 건설 같은 전통 산업은 5배를 받는데, 그럼에도 바이오 주식이 비싸다고 말하지 않는다. 그만큼 성장 가능성이 있다는 가치 평가를 받은 거니까. 다시 이걸 집에 대입하면 집값이 소득의 6배에서 12배로 올랐으면 여기서 더 오를 수 있느냐를 결정하는 중요한 기준은 가구소득이다. 공급이 제한된 상황에서 수요가 계속 살아 있고 소득 수준이 높아지면 ‘더 좋은 집을 사겠다’는 강한 욕구가 집값을 계속 밀어 올릴 수밖에 없다. 이런 현상은 작은 나라에서 잘 벌어진다. 홍콩, 싱가포르가 대표적이다. 주식과 마찬가지로 집값도 싸다, 비싸다로 싸우는데 그럴 필요 없다. 자기가 생각한 대로 보면 되는 거다.”

“대한민국은 선진국, 서울은 글로벌 도시로 봐야 한다”고 말한다. 서울과 견줄 도시로 뉴욕, 파리 등을 꼽는데 모두 집값 비싸기로 유명한 곳들이다. 서울이 그 정도까지 갈 수 있다고 보나.

“우리나라 사람들은 우리 역량을 과소평가하는 경향이 있다. 지난 40년을 제외하면 5000년 역사에서 잘살아본 경험이 거의 없어서다. ‘찬란한 문화’라고 표현하지만 그것은 아주 일부 문화일 뿐이고 대다수 사람은 밥도 못 먹고 살았다. 그러다 보니 상대 비교가 잘 안 되는 것 같다. 해외 주재원으로 나가본 사람들이 공통적으로 하는 말이 회사에서 보조해주지 않으면 주거비를 감당하기 힘들다는 거다. 해외에서 한국으로 온 사람들도 마찬가지다. 우리에게는 어색한 상황이지만 임대료가 급등하면서 서울에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있다. 물론 임대료 급상승은 시장 상황이 아닌, 정부 정책의 결과다. 집을 보유한 사람에게 세금을 과도하게 물리면 임대료로 전이될 개연성이 높다. 지금이라도 세금 부담을 줄여주고 집을 많이 짓게 해주면 덜 올라갈 거다.”

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집값 상승은 가구소득 상승의 영향

정부 정책에 변화가 생기면 집값 상승이 멈출까.

“아니다. 집값 상승은 정부 정책과 상관없다. 물론 임대료가 오르면 매매가가 상승할 가능성이 커지지만, 일본 같은 경우는 ‘잃어버린 20년’으로 표현되는 기간에 임대료가 올라도 매매가는 빠진 적이 있다. 그리고 이제 정부 정책으로 집값을 잡는 것은 힘들다. 가구소득의 영향을 더 세게 받기 때문이다.”

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2018년 펴낸 ‘대한민국 아파트 부의 지도’를 지금 보고 착한 아파트 가격에 놀랐다.

“사실 그 책을 쓰고 당시에는 엄청나게 공격을 받았다. 무슨 소리를 하는 거냐고. 그런데 지금 보면 다들 싸다고, 믿기지 않는다고 말한다. 내 생각에는 이제 앞으로 3년 뒤, 4년 뒤 또 똑같은 얘기를 할 가능성이 높다. 주식하는 분들은 기본적으로 다 아는 이야기인데, 한 회사가 올해 실적이 좋아도 내년에 나쁘면 주가는 떨어진다. 그럼 결국 중장기도 봐야 한다는 이야기인데, 대한민국 부동산 가격이 4년 뒤 어떻게 될 것 같으냐 그러면 사람들은 객관적이 아닌 주관적이 되다 보니 의견이 엇갈린다.

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또 부동산시장을 나쁘게 보는 분들 중에는 대한민국 자체가 망할 거라고 생각하는 사람도 있다. 2000년대 초중반에도 그랬다. 내가 학교 졸업하고 취업준비를 할 때 제일 많이 들은 이야기가 ‘일본은 저 멀리 있고 중국은 쫓아오기 때문에 대한민국은 샌드위치가 돼 망할 것’이었다. 하지만 지금 대한민국은 어떻게 됐나. 대한민국은 더 잘됐고, 제조업은 힘이 넘치는 대단한 나라가 됐다. 대한민국 사람들은 앞서 말한 대로 잘산 적이 없기 때문에 생존 본능이 엄청나게 강하다. 이런 대한민국의 기업들이 우리가 망하는 모습을 지켜만 보겠느냐는 말이다. 절대 그렇지 않다. 대한민국은 계속 앞으로 나아갈 거다. 이런 대한민국의 4년 뒤, 6년 뒤, 10년 뒤를 생각해보라.

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물론 주택 공급 부분이 어떻게 바뀌느냐에 따라 집값 움직임에 차이는 있을 거다. 정부가 집을 좀 짓게 해준다든가, 용적률을 완화해준다든가, 집을 팔 수 있게 해주면 공급이 빨리 늘어나 집값이 덜 예민하게 움직일 거고, 그렇지 않다면 더 예민하게 움직일 거다.”

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이번 정부는 규제로 모든 것을 컨트롤하려 한다.

“규제가 통하려면 사람들에게 돈이 없어야 한다. 우리나라는 그런 정책을 쓰기에는 이미 잘사는 나라가 됐다. 사람들의 기본 성향도 나는 잘되고 싶고 남들보다 우위에 서고 싶어 한다. 요즘 20, 30대 젊은이를 보면 마치 1970~1980년대 젊은이들의 모습 같지 않나 싶다. 잘살아보고 싶다는 꿈 하나로 가진 것 없이 서울로 올라와 열심히 일해 많은 것을 이룬 세대 아닌가. 요즘 친구들도 이 시장에서 살아남겠다는 각오로 죽기 살기로 일한다. 한때 사람들은 선진국 라이프로 유럽식 모델을 떠올렸다. 나만 해도 어릴 때 ‘스웨덴에서는 요람에서 무덤까지 정부가 책임져준다’는 말을 듣고 자랐다. 그런데 생각해보면 웃긴 말 아닌가. 왜 내 인생을 정부가 책임지는가. 유럽 같은 분배식으로 가면 다 같이 못사는 상황이 오는데. 우리가 생각하는 선진국은 미국이어야 한다. 모두가 큰 집, 큰 차를 원하지 않나. 선진국 국민에게는 자유가 가장 중요하다.”

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향후 GDP 순위 7위 전망, 부동산 가격은 더 오를 것

최근 부동산시장에서 일어나고 있는 ‘거래절벽’과 ‘신고가’를 부동산 하락 신호로 보는 시각도 있다.

“정부 개입이 하나도 없는, 거래량이 수요와 공급만으로 이뤄지는 자유시장이라면 그 말이 맞다. 그 또한 주식에서 흔히 하는 말이다. 거래량이 줄어드는 데 갑자기 이상 가격이 나오면 가격 흐름이 바뀌는 전조라고 한다. 하지만 부동산시장, 특히 아파트는 정부가 개입해 이렇게 만들어진 거라 우리가 알고 있는 일반 원리들과는 전혀 맞지 않는다. 부동산시장 상황이 바뀌려면 매수 심리가 꺾이는 수밖에 없다. 그런데 매수 심리를 꺾으려면 사람들에게 ‘집값이 안 오를 거다’라는 인식을 심어줘야 하는데 그것을 지금 무슨 수로 심어주겠나.”

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대한민국 미래를 어떻게 보나.

“굉장히 밝게 본다. 우리나라 사람들의 경쟁 심리는 거의 전 세계 최고 수준이라 절대 뒤로 갈 생각이 없다. 요즘 젊은이 중에는 옛날처럼 어디 고용돼 월급이나 받자고 생각하는 사람도 별로 없다. 다들 창업에 뛰어든다. 지난해 우리나라 국내총생산(GDP)이 세계 9위로 올라섰는데 앞으로 7위까지는 갈 거 같다. 그 이상은 나라도 작고 인구도 적어서 어렵다고 본다. 그때까지는 계속 성장할 거다. 이런 국가를 다른 나라 사람들이 보면서 ‘서울은 끝났어’라고 말할 수 있을까. 언론에서는 외국인이 서울에 집을 사면 한국 부동산을 약탈해가는 거처럼 표현하는데 우리도 미국이나 영국에 부동산을 사지 않나. 또 삼성전자가 잘되니까 수많은 부품소재업체가 납품을 위해 경기도에 공장을 짓는다. 나라도 잘되고 기업도 잘되는데 미국처럼 큰 나라도 아니고 작은 나라에서 부동산 가격이 어떻게 움직이겠나. 뻔히 보이는 이야기다.” - 이한경 기자 -

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[출처] 갓상우 대표의 부동산 전망 그리고 생각|작성자 월천마블