서론 - 왜 감별해야 하는가 ?
최근 아파트에 대한 각종 규제(대출, 취득세중과, 전매제한 등) 및 아파트분양가규제(분양가상한제, HUG의 지급보증제한) 등으로 인하여, 기존에 아파트를 지으려고 하던 곳들도 오피스텔(이하 아파텔)을 분양하는 곳들이 많아지고 있다. 그렇기에 최근 분양하는 아파텔에 대한 감별이 어느 때보다 절실하게 필요하다.
a. 고분양가로 옥석가리기가 필요하다.
아파텔의 경우 아파트와는 달리 분양가의 제약이 거의 없는 관계로, 주변시세에 준할정도 혹은 주변시세보다 높은 수준으로 분양이 많이 이루어진다. 이러한 아파텔들은 주변가격과의 비교, 입주시기까지 해당지역의 장기적 발전정도 등을 고려하여 높은 분양가이지만 옥석을 가려서 투자를 할 필요가 있다. 특히 최근 분양하는 아파텔들은 대부분 분양가가 주변대비 높은 편으로(ex)힐스테이트 더 운정 전용 84형 최고분양가 8.9억원으로 GTX-A 운정역 예정지 인근 대단지 신축아파트인 운정신도시아이파크(3,042세대/2020년 입주)25평의 가격(약 7.5억원)보다 높은 편이다.), 주변대비 가격이 낮은 곳들은 비브랜드, 소단지 등 상품가치가 떨어지거나 분양 후 높은 경쟁률로 빠르게 완판되는 경우가 많다.
b. 진실을 가려지는 경우가 있다.
힐스테이트 더 운정
힐스테이트 더 운정의 경우 분양 후 계약을 진행하는 과정에서, 국방부측에서 안보적인 이유로 12월 초 사업계획승인취소 가처분소송 및 분양취소소송을 제기하였다고 한다. 하지만 1차 분양계약이 완료될 예정이었던 12월 11일까지 이를 쉬쉬하고 지나간 사례가 있다. 사업계획승인취소 가처분소송의 경우 12월 22일 기각되면서, 다시 공사는 재개되었지만 분양취소소송에 대해서는 아직 결과가 나오지 않았다. 이 건의 경우 파주시와 건설사 측과 협의가 끝난 상황에서, 타 기관측에서 제기한 소송으로 양 측의 타협점을 찾아 결과를 맺는 식으로 갈 것으로 보이지만 최초 당첨이 되고 분양계약을 진행한 수분양자들에게는 재산상의 큰 영향이 미치는 내용을 상당부분 감추었다는 측면에서의 느낌은 감출 수 없다.
c. 경쟁률이라는 숫자에 함몰되어, 현실인식이 잘못 될 수 있다.
힐스테이트 과천청사역 청약 경쟁률
최근 신길AK푸르지오, 힐스테이트 과천청사역 등 서울 및 수도권 규제지역 내 위치한 100세대 미만 브랜드 아파텔의 경쟁률이 1000:1을 넘어설 만큼 높은 경쟁률을 보인 사례가 있었다. 하지만 이러한 투자에 지원한 사람들의 상당수는 계약금 혹은 계약금의 일부금액만 먼저 입금 후 바로 전매를 희망하는 단타의 경도된 투자에 따라 경쟁률이 높아지는 경우가 많다. 해당 지역의 입지, 아파텔의 아파트대체성(상품성) 등을 고려하지 않고, 전매가 가능하다는 점에서 묻지마 청약 및 묻지마투자를 하는 것 은 마치 주식에서 바이오단타주의 투자하는 것 과 비슷한 성격을 띌 수 있기 때문에, 아파텔에 대한 감별이 필요하다. 이에 천안아산역, 청라에서 최근 분양을 한 아파텔들을 사례로 아파텔의 가치를 환산하는 방법에 대한 이야기를 하고자 한다.
아파텔 감별법(천안아산, 청라)
1. 천안아산역
2. 청라
3. 결론
1. 천안아산역
천안아산역 인근
천안아산역은 KTX,SRT 등의 정차역인 천안아산역 남쪽 아산시 배방읍 일대의 일반상업지역으로, 아파텔 등이 밀집되어, 주거지화될 예정인 곳을 의미한다.
a. 개관
천안아산역 일대의 발달과정에 대해 간단히 알아보면, 2004년~2005년 경 천안시청역 인근에 불당아이파크 등 아파트들이 형성되면서, 속칭 "구불당"이 형성되었고, 2015~2017년 경 구불당의 좌측으로 신축아파트들이 입주하며, 속칭 "신불당"을 형성하여 천안 및 아산시에서 가장 선호도가 높은 불당신도시가 형성되었다.
이후 1호선(장항선) 탕정역(2021년 10월 역 개통)의 공사에 따라 탕정역 남쪽 아산시 탕정읍 일대의 지웰시티푸르지오, 시티프라티움 등 신축아파트들이 지어져 입주하였거나 입주가 임박됨에 따라 탕정역 인근지역은 탕정신도시가 형성되었고, 불당신도시에 못지않은 높은 가격을 형성할 것으로 보인다.
그리고 2025년 이후부터 천안아산역 남쪽 배방읍 일대 일반상업지역의 단지형 아파텔들이 여러단지 입주함에 따라 개발의 방향은 불당(구불당->신불당)->탕정읍(탕정신도시)->배방읍(천안아산역남쪽)으로 이동할 것으로 보인다.
b. 사례_힐스테이트 천안아산역 더 퍼스트
힐스테이트천안아산역퍼스트
힐스테이트천안아산역퍼스트는 2025년 9월 입주예정인 914세대의 아파텔이다. 천안아산역 남쪽 일반상업지역에 위치한 대표적인 아파텔로서, 최초로 분양한 모든 세대가 3룸(전용 84형)으로 이루어진 아파텔이다. 최고층수 48층으로 되어있다. 힐스테이트천안아산역퍼스트를 비롯한 천안아산역 남쪽 지역의 아파텔에 대한 가치를 이야기하면 아래와 같다.
1) 고층주복화
천안아산역 인근 고층 개발계획
천안아산역 남쪽 지역에는 최소 5,000세대 이상의 전용 84형 아파텔 및 생활형숙박시설(한화생숙)이 들어설 예정이다. 이 중 한화생숙은 최고층수 70층으로 지어질 예정이며, 그 외 대부분(천안아산역 이지더원 29층)의 아파텔들이 최고층수 43~48층의 고층으로만 들어설 예정이다. 이러한 모습은 아파텔이라도 입주를 끝마친 후에는 마치 고층 주상복합들이 여럿 밀집되어 들어선 것 과 같은 모습을 보일 것으로 예상된다.
2) 대규모 개발지역의 첫 분양지
천안아산역이지더원(분양가 5.28억원)/힐스테이트천안아산역듀클래스(분양가 5.4억원)
힐스테이트천안아산역퍼스트는 천안아산역 남쪽 대규모 아파텔 밀집 개발지역의 사실상 첫 번 째 분양하는 아파텔이다.(천안아산역더리브의 경우 2021년 입주하였기 때문에, 타 아파텔과 입주시기의 차이가 발생할 예정이므로 제외한다.)
그렇기 때문에 분양가가 상대적으로 저렴하다.(최고층 기준 4.87억원) 반면, 최근 청약을 하였거나 청약을 기다리고 있는 힐스테이트천안아산역듀클래스(최고층 기준 5.4억원), 천안아산역이지더원(8층이상 5.28억원)보다 4~5천만원정도 저렴하기 때문에, 이러한 점을 반영하여 현재 40층이상 고층의 경우 2,000만원 이상의 프리미엄이 붙게 되었다. 추후 분양하게 될 대방디에트르 아파텔이나, 한화생숙 등은 현재 분양중인 오피스텔들의 분양결과를 바탕으로 더 높은 분양가를 책정하여 분양을 할 것으로 보인다.
3) 대규모 인구유입에 따른 상권형성
천안아산역 남쪽 지역은 자녀를 가진 3인이상 가족들이 살 수 있는 전용 84형(방3, 화장실2) 아파텔만 최소 5,000세대 이상 신규로 들어설 예정이기 때문에 이에 맞춰 상권도 새로 형성 될 것이고, 인구증가에 따른 학교신설 등 각종 편의시설의 개선이 이어질 것으로 보인다. 이러한 점이 반영될수록 가격이 상승하기 때문에, 새로운 개발지의 이익은 입주시점에 가까울수록 더 커진다.
4) SRT, KTX를 통한 수도권접근성
SRT,KTX 천안아산역
천안아산역은 SRT기준 수서-동탄-지제 다음 천안아산역에 도착하고, KTX기준 서울(용산)-광명 다음 천안아산역에 바로 도착한다. 이로 인해 현재도 수서역까지는 40분 미만, 서울역까지는 50분 미만으로 도착이 가능하다. 그리고 추후 예정된 수원발, 인천(송도)발 KTX가 생길 경우 수원 및 인천에서도 천안아산역으로 빠르게 접근할 수 있어, 천안아산역은 고속철도를 통해 서울 및 수도권 대도시를 1시간 이내, 전국을 2시간 이내(부산, 목포 등)로 도달할 수 있는 고속철도 접근성이 상당히 우수한 지역에 위치하고 있다.
그리고 재 SRT 동탄역 인근 및 KTX 광명역 인근의 전용 85형 아파트의 가격이 14~15억원정도가 된다는 모습을 볼 때, 천안아산역 인근 또한 SRT등 KTX의 광역교통망을 따라 일정부분 가격연동성이 생길 수 있다.
이러한 점으로 인해 천안아산역 인근 아파텔은 약 5~6,000만원 정도의 투자금을 활용하여, 투자할 수 있는 유용한 투자처 중 하나가 될 것이다.
2. 청라
청라국제도시와 경서지구
청라는 인천시에 위치한 대단위 신도시로서, 청라에서 최근 아파텔이 들어선 곳은, 청라 북쪽에 위치한 경서3지구의 푸르지오트레시엘, 푸르지오라끌레르와 청라국제도시 내에 위치한 청라한양수자인디에스틴, 그리고 공항청도 청라국제도시역 인근에 위치한 청라국제도시 아이파크 등이 있다.
a. 개관
1) 청라국제도시
청라국제도시
청라는 "청라국제도시"라고 불리는 곳으로, 송도와 함께 인천에서 대놓고 밀어주는 신도시이다. 기존에 어수선하던 인천 도심지역과 격리되어 독자적으로 발달한 신도시이다.
청라는 인천국제공항과 가깝다는 장점을 가지고 있다. 공항청도 청라국제도시역을 통해 인천국제공항으로 빠르게 접근할 수 있어, 공항 관련 근무자들이 거주를 선호하였던 곳이고, 최근 7호선 청라연장에 따라 7호선청라연장 및 아파텔, 아파트 등 신축의 공급이 생김에 따라 인구유입이 가속화될 지역이다.
2) 청라의 개발순서
경서3지구
청라의 개발순서는 청라의 동쪽에 해당되는 속칭 "구청라" 지역은 2010년대 초반 주로 입주한 곳으로서, 37평 이상 대형평형 위주로 이루어져 있는 곳이다. 이후 2020년대에 들어서면, 청라지구의 지구의 서쪽 및 청라국제도시 북쪽에 위치한 경서지구의 개발을 통해 청라의 확장이 이루어질 예정이다. 특히 경서지구의 경우 청라의 확장 및 청라 내 아파트들의 하방경직성을 부여하는 역할을 할 것으로 보인다.
b. 사례_청라 한양수자인 디에스틴
청라한양수자인디에스틴
청라한양수자인디에스틴은 2026년 3월 입주할 예정인 702세대의 아파텔이다. 모든 호실이 전용 84형(방3, 화장실2)으로 이루어져 있다. 최고층수 47층으로 이루어져 있으며, 고층의 경우 동쪽으로는 청라시티타워가, 서쪽으로는 청라국제도시 및 초고층의 경우 일부 바다뷰도 보일 수 있을 것으로 추정된다.
2021년 11월 분양당시 최고층 기준 분양가는 7.56억원으로, 경서지구에 위치한 푸르지오트레시엘, 푸르지로라끄베르에 비해서는 높은 수준의 분양가였지만 그래도 인접한 청라한양수자인레이크블루(2019년입주/1534세대) 25평(현 시세 8억원 이상)에 비해 분양가가 저렴하였으며, 7호선연장 등 개발호재와 입주까지 4년 이상의 기간동안 계약금 외 추가금액이 들어가지 않는다는 장점으로 인해 매우 높은 수준의 분양계약률을 보이며 조기에 완판된 단지이다. 청라한양수자인디에스틴이 빠르게 완판된 이유에 대해 알아보면 아래와 같다.
1) 개발호재의 구체화
(좌)7호선청라연장/(우)청라시티타워
7호선 청라연장, 청라시티타워, 스타필드 등 구체화된 개발호재를 가지고 있다. 7호선 청라연장을 통해 서울접근성 및 청라국제도시역을 통한 서울역 및 공항접근성이 강화될 것이고, 높이 448m의 청라타워를 통한 청라 내에 랜드마크 효과가 생길 것이다. 이러한 개발호재가 구체화되거나 진행중이라는 점이 청라의 가장 큰 장점이다.
2) 소형평형 아파트 부족
과거 청라지구는 37평 이상 대형평형이 주를 이루던 곳으로, 아파텔과 실사용면적이 비슷한 25평 아파트의 세대수가 적은 편이기 때문에, 소형평형을 대체할 수 있는 아파텔의 의미가 크다.
3) 분양가가 상대적으로 크게 높지 않다.
청라국제도시아이파크
청라한양수자인디에스틴의 경우 분양가최고액이 7.56억원 정도였지만, 2021년 12월 분양한 청라국제도시역 인근 청라국제도시아이파크의 전용 84형의 분양가는 8.95억원(비록 6세대 밖에 없어, 충분한 표본대상이 되기는 어렵지만)로 분양가가 상당히 많이 오른 모습을 볼 수 있다. 미래발전가능성이 있으면서, 분양가까지 저렴하다면, 많은 사람들이 이를 알고 분양받으려 하기 때문에 청라한양수자인디에스틴의 경우 저층 단지뷰도 빠르게 분양완판이 되었다.
3. 결론
a. 아파텔의 아파트대체성은 강화될 것이다.
아파텔의 진화((좌)힐스테이트더운정/(우)힐스테이트천안아산역듀클래스)
아파텔의 아파트대체성은 강화될 것이다. 그 이유는 분양가 등으로 인해 아파트의 공급 자체가 거의 없으며, 건설사에서도 아파트를 분양하는 것보다 아파텔을 분양하는 것이 수익성이 더 큰 만큼 아파텔공급에 집중하기 때문이다. 최근 아파텔들이 분양가를 높게 매기려는 만큼 아파텔을 보는 사람들의 눈높이도 높아져서, 시공품질에 신경을 많이 쓰는 것 같다. 아파트단지와 비슷한 모습을 보이는 단지형 아파텔의 모습, 맞통풍이 가능한 양창형구조에 사람들이 선호하는 4베이판상형 위주의 평면구조를 보이는 아파텔들의 증가가 이러한 대표적인 사례 일 것이다.
b. 매물을 고를 때 잘 고르자
하지만 아파텔을 고를 때에는 매물을 잘 골라야 한다. 분양상담사가 좋다는 이야기에, 무조건 계약금 혹은 계약금의 일부를 집어넣는 것 보다 아파트대체성에 집중해야 한다. 주변아파트 대비 아파텔 분양가, 해당 지역 내 호재, 해당지역의 추후 발전가능성, 보유전략(전매가능인 경우 중간전매 혹은 입주장에서 실거주, 임대차 등 대안마련 필요) 등을 고려하여 매물을 선택해야 한다.
c. 전매가능한 아파텔에도 주목할 필요가 있다.
분양권 양도세 변화
아파텔을 고를 때에는 전매가능성에도 주목할 필요가 있다. 현재 규제상으로는 규제지역(조정대상지역 이상)의 100세대 미만 아파텔이나 혹은 분양시점 기준 비조정지역이었던 아파텔들은 아파텔 분양권의 전매가 가능하다.
아파텔의 경우 전매가능성에 따라 매력도가 올라간다. 2020년 7.10.부동산대책에서 2년미만주택(조합원입주권,분양권포함)에 대한 양도소득세율을 크게 상승시켰는데(2021년 6월 1일부터 적용), 이에 따라 주택(아파트)분양권의 경우 1년미만 보유시 양도세 70%, 1년이상 보유시 양도세 60%를 내야 한다. 하지만 아파텔은 아파트가 아니므로, 법안개정 이전 양도세율 대로 양도세를 납부하면 된다.(1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년이상 기본세율) 이는 양도세 성격상 중과세의 영향을 받지 않는 조합원입주권과 동일하다.
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