[공유] 재건축 이모저모 (Feat. 둔촌주공 재건축)

재건축 아파트 투자의 속성 1. 삥 뜯길 각오를 하고 시작해야 한다...

아파트 재건축이 사작되려면, 입주자 다수의 동의로 조합이 설립되어야 하고,

재건축 추진에서부터 토지/공사 등등 다양한 인허가를 득해야 합니다.

이걸 다 하는데 최소 20년은 걸리는 듯 합니다.

한 마디로 재건축 아파트 투자해서 새 집에 살아보려면, 20년은 기다려야 한다는 뜻입니다.

 

그런데, 이 20년 동안 어떤 일이 벌어지냐 하면...

조합을 설립하는 과정에서.. ‘누가 조합 대의원이 되고, 누가 조합장이 되고, 

상가와 아파트 조합원들 간의 이권 배분이 어찌되고‘ 의 문제로 엄청난 다툼과 비방을 합니다.

왜 그 복잡한 비방과 다툼을 할까요? 한 마디로 무수한 이권이 있기 때문입니다.

 

조합장과 조합 임원들은 공사 시행자로서 많은 시공사와 업자들을 선정하는데...

그걸 노리고, 조합장이 되고자 하는 사람들 뒤에는 이미 많은 스폰서들이 줄을 서고 있습니다.

제가 실명을 거론하기는 어렵지만, 가락조합장을 역임한 사람 중에는 S사에서 법인카드는 물론 자녀들 유학까지 보내줬다는 얘기를 들었습니다.

가락만 그랬던 것이 아니라, 잠실 재건축을 포함하여 가락시영 재건축 조합장들 중 구속되지 않은 사례가 없습니다.

 

조합 수뇌부 외에도 이권을 행사하는 단체는 너무너무 많습니다.

 

그런데, 그 이권(결국 돈)은 어디에서 채워질까요?

공무원들의 이권은 국민들의 세금이지만, 조합 임원들의 이권은 결국 조합원들의 분담금에서 채워집니다.

그래서, 재건축 투자는 조합 수뇌부에게 약간의 삥을 뜯길 각오를 해야 한다는 겁니다.

 

깨끗한 재건축이요?

물론 정말 사리사욕 없고.. 능력도 좋고.. 공사도 합리적으로 잘 이끌어 갈 분이 재건축을 리드해주면 좋죠.

그런데, 어떤 한가한 능력좋은 분이.. (조합장 월급이 있기는 하지만) 수천명의 공익을 위해..

생업 다 제쳐놓고, 조합장을 맡아서 하겠다고 나서겠어요?

그들도 약간의 금전적 이익을 보아야 재건축조합장을 맡을 동기가 생기지 않을까요?

 

다시 말하지만, 재건축 투자를 하면서.. 깨끗함을 바라거나, 한 푼의 손해를 안 보겠다는 생각은 접어야 합니다.

 

재건축 아파트 투자의 속성 2. 시공사에게 휘둘리는 게 당연하다.

어찌어찌 해서 조합이 설립되면.. 재건축이 쉽게 진행될까요?

조합임원으로 선정된 사람들 대다수는 재건축 전문가도 아니고.. 조합은 사업을 추진할 어떤 돈도 없습니다.

(제가 추정하는 바에 의하면) 조합장과 조합임원 대다수는 이미 시공사에서 꽂아넣은 사람들입니다.

그래서 그들은 거수기 노릇만 하고, 실제 업무는 시공사에서 건축과 인허가에 도가 튼 사람들 주도로합니다.

 

아파트 토지를 담보로 대출을 일으키는데, 시공사가 보증을 서주고..

시공사가 알아봐주는 업체를 통해 설계를 하고.. 시공사 네트워크를 활용해 인허가를 받습니다.

 

이러한 구조에서 재건축이 시공사의 의도대로 끌려 가는 것은 당연한 일입니다.

 

재건축 아파트 투자의 속성 3. 시간과 타이밍의 싸움이다..

어떤 분은 헬리오시티를 방문해 보고, 싸구려 아파트처럼 지었다고 얘기합니다.

강남의 고급아파트와 비교해 볼 때 그 분 의견에 이의가 없습니다.

그럼에도 불구하고, 헬리오시티 입주 4년차에 접어든 현 상황에서 저는 재건축 호황기의 막차를 잘 탔다고 생각합니다.

만약에 조금만 내부사정으로 공사가 지연되었다면, 분상제나 초과이익환수제 등의 이슈로 아직도 입주를 못 하고 있을 것이기 때문입니다. (마치 은마아파트처럼..)

 

재건축 투자를 해 본 사람들은 십년 이상을 기다림 속에서 묻어두고 지냅니다.

조합임원이 된 사람들과 되지 못 해 실패한 사람들은 재건축이 빨리 되는 것에는 관심이 없습니다.

그저 본인들의 이권에만 눈이 멀어 있습니다.

10년에서 20년 정도 조합과 비대위들에서 공문을 수백번 받고, 총회를 할 때마다 OS요원들이 이 얘기 저 얘기를 하면서 1장의 찬성표를 받아가고자 하는 걸 경험하면 어느 순간 누가 맞고 누가 틀린지에 대해서 무감각해 집니다.

 

재건축 조합원으로서, 총회에서 투표를 하는 것도 마찬가지 관점입니다.

누가 윤리적으로 존경받을 만한 사람인지.. 인기투표를 하는 것이 아닙니다...

시공사랑 결탁했던.. 서울시 높은 분 누구랑 친하던.. 그저 빨리 좋은 집 잘 지어서..

내 재산증식을 잘 해 줄 사람에게 투표하면 되는 거지요..

 

모든 투자는 돈벌기에 좋은 타이밍이란 게 있습니다.

그런데, 대부분의 좋은 투자 기회는 처음에는 소수의 사람들이 향유하다가 다수의 대중에게 알려지거나

과도하게 악용하는 사례가 드러나면서, 정부의 규제 대상에 포함되는 것이 관례입니다.

재건축 역시 정부의 규제 대상에 포함되어, (초과이익환수제 등) 과거에 비해 높은 이익을 향유하기 아려워졌고

앞으로도 이러한 경향은 지속되면 되지, 반대의 흐름으로 가기는 어려울 것입니다.

 

그러한 면에서 재건축을 추진하기로 한 이상 (그 당시는 경제성이 나오니 통과가 나겠죠)

그 시점의 규제 조건이나 투자조건 상 수혜를 득하기 위해서는 시간을 끌어서는 안 됩니다.

시간은 세금을 더 뜯어내고 싶은 정부의 편이거나, 선거철마다 표를 행사하는 집없는 서민들의 편이기 때문이죠.

 

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둔촌주공 재건축 사태의 이슈 1. 모든 것은 분상제에서 시작되었다.

재건축에 대해서 복잡하게 생각하면 한도끝도 없지만..

간단하게 얘기하자면, 조합원들이 보유한 것은 토지에 대한 권리이구요.

이 토지에 조합원 분량의 아파트와 일반분양 대상 아파트를 같이 짓되, 공사비를 일반분양 대금으로 충당하는 시스템입니다.

 

그래서 일반분양시 분양가를 얼마로 책정하느냐가 초미의 관심사인데요.

안타깝게도 둔촌주공에서 일반분양을 타진할 때, 둔촌은 HUG에서 분양가를 심사하는 과정에서 2900만원대를 책정받았죠. (당시 강남지역 평당 4~5천만원대에 비하면 실망스러운 가격은 맞습니다.)

그 논리가 뭐냐하면, 강동구 지역 아파트의 시세나 분양가를 기준으로 책정했다는 건데요.

 

이 과정에서 대다수 조합원들이 상당한 트라우마를 입은 것으로 보입니다.

 

이 시점에서 둔촌주공의 가치를 둘러싸고 많은 이견이 대립하기 시작합니다.

- 강동구에 위치한.. 그래서 강남은 물론 송파 보다 입지가 떨어지는 걸 HUG가 인정한 것이다...

- 오래된 올림픽선수촌 아파트보다 훨씬 낫고, 송파구 바로 옆에 붙어 있어서 다른 강동 지역 아파트와는 다르다...

 

무엇이 맞는지에 대해서는 논란이 있기 때문에 언급하지 않겠습니다.

다만, 이후 둔촌주공은 이러한 논란을 의식한 나머지.. 

아파트를 강남 수준으로 고급화 해야된다는 주장이 호응을 얻기 시작하구요.

또한, 분양가 상한제 같은 규제를 회피하기 위해 후분양 쪽으로 우회하게 됩니다.

이 와중에 새로운 세력이 조합을 접수하면서, 조합의 방향성은 약간의 인기몰이에 부합하는 측면으로 기웁니다.

 

그 방향이나 조합원들의 밑바닥 정서가 대략 이러했던 걸로 보입니다.

천천히 재건축을 해도 손해 볼 게 없다. 분양가를 올릴 수 있으니...

분양가를 비롯한 둔촌주공의 가치를 올리기 위해서는 강남 수준의 고급화가 꼭 필요하다...

분양가를 맘대로 못 올려서 손해가 생긴만큼 시공사에서 이권 뜯어먹는 것도 최소화해야 한다...

(실제로 현 조합 임원들이 이런 생각이었는지는 모르겠습니다만...)

 

둔촌주공 재건축 사태의 이슈 2. 구조합과 시공사의 계약에 문제가 있기는 한 듯...

앞에서 말씀드렸다시피 저는 법률이나 건축에 대해서 전문성이 있는 사람은 아닙니다.

그래서 법률적으로 누가 맞고 틀리고의 문제에 대해서는 얘기할 생각이 없습니다.

 

그러나, 기존 재건축조합장이 사퇴하기 직전에 계약서에 급하게 날인하고 사퇴해 버렸다는 점에서

기존 5600억 증액 계약에 무언가 문제가 있었다는 의심이 드는 것은 사실입니다.

이 부분은 시공사가 언론을 통해서 홍보하는 내용에는 빠져 있으나,

반포에서 재건축으로 명망이 높은 구 한형기 조합장의 인터뷰에도 잘 나와 있습니다.

 

둔촌주공 재건축 사태의 이슈 3. 그러나, 이제와서.. 왜 지금?

그러나, 계약서가 무효라는 주장을 할 거면, 왜 공사가 한창 진행되고 있는 지금에서야 그 주장을 하느냐고 묻고 싶네요.

음식점에서 내가 안 시킨 메뉴가 나왔다고 해서, 그건 내 책임이 아니니 그냥 먹었다고 해 봅시다.

음식점 업주는 안 시킨 메뉴가 나왔으면, 처음부터 얘기해 줘야지..

다 먹어놓고 내가 시킨 거 아니니, 손님은 돈 낼 필요 없다고 하면... 음식점도 기분 나쁘겠죠.

더욱이 나는 내일도 모레도 매일 그 음식점에 올 수 밖에 없다면...

음식점에서 그 다음 날 나 몰래 침이라도 뱉을지 어떻게 알겠어요?

 

어찌되었건 간에 조합수뇌부가 바뀌고, 이것저것 트집 잡고, 고급화한답시고 이것저것 간섭하니 시공사 입장에서 현 조합과 트러블이 많았던 모양입니다.

(마감재 업체 리스트를 강요하는 것이 법적으로 맞는지 아닌지는 모르겠습니다.)

 

그런데, 이 시점이 조합에게 협상하기 유리한 시점은 아니었던 것이 분명합니다.

이미, 공사가 상당부분 진행되고 있는 과정에서, 계약서를 다시 쓰자는 논리가 시공사로서는 받아줄 명분이 없고

조만간 조합의 대출만기가 도래하는데, 시공사에서 보증을 철회하면 조합이 부도날 우려가 있구요.

 

그래서, 현 조합에서도 공사비 증액 이슈에 대해서는 받아들이겠다는 입장을 취했던 모양입니다.

 

그럼에도 불구하고, 시공사에서 현 조합과 더 이상 협상을 하지 않겠다고 버티는 것은 공사비 5600억 증액 외에 뭔가 다른 이슈가 있는 것이 확실해 보입니다.

그리고, 시간을 끌면 끌수록 조합이 불리하거나, 시공사가 유리한 뭔가가 있어 보입니다.

아마도 많은 분들이 우려하는.. “8월 만기도래하는 대주단의 7000억원 대출 상환 문제”이겠죠.

 

둔촌주공 재건축 사태의 이슈 4. 협상 테이블 아래에는 무엇이 있는가?

앞에서 언급한 것처럼 현 조합 측에서도 공사비 5600억 증액에 대해서는 받아들이겠다고 합니다.

그런데도 시공사에서는 협상에 임할 생각도 없다고 합니다.

그러면서 그들이 줄곧 언론에 응하는 얘기는 소송부터 취하하고, 신뢰를 회복하라는 얘기를 합니다.

 

이 이슈에 대해 둔촌 조합원들 다수는 시공사에서 조합수뇌부를 교체하길 원한다고 얘기합니다.

저도 재건축을 경험했던 사람으로서, 이 의견이 일리가 있다고 생각합니다.

 

기존에 편하게 시공사에 협조해 주었던 구 조합장과 달리 현 조합장이 깐깐하고 불편했던 모양입니다.

그러니, 이참에 좀 더 고분고분하게 말 잘 들을 조합장이 선출되었으면 하는거죠.

 

조합원들 입장에서는 매우 듣기 불편하고 짜증나는 일입니다.

계약서 상으로 조합은 갑이고, 시공사는 을인데.. 왜 을이 갑의 목줄을 쥐고 흔드냐 싶죠..

그런데, 제가 재건축 투자의 속성이 어떻다고 했죠?

어차피 시공사에 끌려가는 구조라고 말씀드렸습니다.

더욱이 현재 타이밍상 시공사가 8월 대출 연장이라는 카드를 쥐고 있는데...

시공사 가 해 달라는 데로 안 해 주면 어찌될까요?

 

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둔촌주공 조합원들에게 권고 의견 1. 더럽지만.. 시공사 해 달라는 데로 해 줘라..

다른 이슈 다 제쳐두고서라도.. 8월 대출만기 연장 이슈는 해결하고 볼 일입니다...

시공사에서 해 달라는 거 다 해 주고서라도.. 이 부분은 해결해야..

추후 분양가 상승이든.. 계약 조건 재협의든... 마감재 고급화든 논의해 볼 수 있어요.

 

이 지경까지 오지 않았으면 좋았겠지만.. 지금으로서는 목줄을 쥐고 있는 시공사에서

매우 가혹한 조건을 들이밀 수도 있어 보입니다.

그런데, 그래봐야 따지고 보면 조합원 인당 몇 천만원 선의 비용 지출일 겁니다.

장담하건데.. 조합총회에서 안건 통과가 되어야 하고, 언론이나 여론을 의식해서라도 너무나 과도한 추가비용 증액은

요구하지 않을 것입니다.

 

몇천만원이 누구 집 개 이름이냐구요?

물론 작은 돈 아닐 수 있지만, 20억짜리 집을 사는데 몇천만원의 시세는 흥정에 따라 몇 분만에 왔다갔다

하는 금액이구요. 작년과 같은 상승기에는 1주일에도 오를 수 있는 가격입니다.

크게 보고, 작은 것은 눈 감으세요.

 

둔촌주공 조합원들에게 권고 의견 2. 분양가 인상? 일단 공사부터 하고 생각하자..

분양가 인상 문제에 대해 논란이 많습니다.

정부에서 완화시켜 준다고 했으니 기대해 보자는 것부터, 얼마까지 인상가능하다는 것까지...

그런데, 이번 공사 중단 사태가 분양가 이슈와 관련이 있지만...

조합이나 시공사에서 분양가 인상을 노리고.. 고의로 공사 중단을 한 것인지, 되묻고 싶습니다.

 

분양가 인상으로 조합원들이 이득을 볼 수 있으면 좋은 일입니다만

그 불확실한 일을 기대하고서 일부러 공사중단을 시켜서 매일매일 이자비용을 낭비하겠다?

 

분양가 인상의 수혜를 누리기 위해 최대한 일반분양을 늦추고 싶다면...

그건 이번 8월 대출 만기 연장 문제는 해결하고, 그 후에 방안을 고민해 보는 게 순서가 아닌가 싶습니다.

 

하지만, 개인적으로 뭔가 의견을 드리자면, 분양가 인상으로 얼마나 이득을 볼지는 모르겠지만...

그보다는 공사와 일반분양을 빨리 해서 새 집에 입주하는 것이 해피한 일이라고 생각합니다.

세상 일은 참 복잡해서, 분양가 인상처럼 나의 재산에 이득을 주는 일도 가끔 일어나지만...

원자재가 인상이나 금리 인상... 아니면 어떤 규제... 같은 불확실한 비용증가 요인도 매우 많이 발생하지요.

공사하고 분양하면 당연히 내 집이 되어야 할 일이.. 예상치 못한 어떤 일로 중단되고,

재산권 행사를 못 하는 일이 부지기수입니다.

 

저 같으면 분양가 인상으로 몇 천만원 이득보는 것보다는 몇 개월 빠른 입주를 선택할 것 같습니다.

길게 보면.. 그게 그거이고요.. 내 마음의 평안은 후자 쪽이 훨씬 큽니다.

주식 투자할 때 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 격언이 있지요. 조금 덜 먹고, 편안한 마음을 가지시길... 

 

둔촌주공 조합원들에게 권고 의견 3. 시공사 교체 vs. 조합장 교체. 뭐가 현실적일까?

조합에서는 처음부터 시공사 교체 카드를 염두에 두고 이번 사태를 일으켰다고 알고 있습니다.

그리고, 그에 대한 맞대응으로 시공사에서도 정상화를 앞세워 조합장 교체를 유도하는 것으로 보입니다.

누가 이길까요?

 

공사를 시작한지 얼마 안 되었고, 시공사에서 대출보증 등 리소스 투입이 이뤄지지 않은 상태라면

반포주공처럼 시공사업단 교체가 가능할 것으로 봅니다.

 

그런데, 이미 공사를 절반 이상 진행한 상태에서 계약을 취소하고

현재까지의 공사비를 어떻게 정산해주고.. (조합은 한 푼의 돈도 없는 상태인데..)

심지어는 대출의 만기를 어떻게 연장할 것인가?

일반적으로 불가능한 상황이지만, 혹시라도 이러한 상황을 타개할 만큼의 슈퍼스타급 능력이 있었다면

현 둔촌주공 조합장이 사태를 이 상태까지 끌고 오지는 않았겠죠.

 

반면, 시공사에서 정상화라는 단체를 통해서 조합수뇌부를 교체하는 것도 현실적으로 어려울 겁니다.

조합장을 교체하려면, 10% 이상의 동의서를 받아서 총회를 열고 과반의 찬성표를 받아야 하니까요.

가락시영에서도 수차례 시도해 봤는데.. 번번이 실패했습니다.

 

아마도, 그래서 서울시와 국토부가 투입된 것으로 보입니다.

그런데, 국토부나 서울시가 시공사를 혼내주거나 분양가를 엄청 올려줘서 모두가 해피한 상황을 만들어줄까요?

미래의 일을 속단하기는 어렵지만, 그럴 가능성은 낮다고 봐야 합니다.

 

우선, 서울시나 국토부는 대형 시공사들과 매우 가까운 사이입니다.

시공사들은 국내에 다수의 공사에 대한 인허가와 정책 문제로 수시로 관공사 로비를 하구요

국토부 공무원 출신이 다수 시공사 임원진에 포석되어 있습니다.

민주당 출신 김현미 장관이 혼자서 아무리 발버둥쳐봐야 효과적인 정책을 내지 못 하는 것도

다수의 고위 공무원들이 시공사의 입김에서 자유롭지 못한 것이 원인이 아닌가 생각합니다.

 

이번에 국토부나 서울시에서 실태조사 대상을 조합에 국한시킨 것도 (시공사 조사한다는 애기는 없지요)

시공사보다는 조합 측에 불리한 상황이 아닐까 싶습니다.

 

현재까지 다수의 재건축 현장에서 대부분의 조합장과 중소규모의 공사업자나 브로커들이 구속된 사례를

찾는 것은 일도 아니지만...

그 현장에서 함께 했던 대기업 시공사의 직원들이 구속된 사례가 있나요?

(대기업 시공사도 분명히 이권을 같이 누렸을텐데.. 그만큼 뒤처리를 깨끗하게 한다는 거겠죠..) 

 

조심스럽게 미래를 예측해 보자면, 국토부나 서울시에서 시공사의 손을 들어 주고

조합이 이에 응하지 않을 경우, 조합장을 구속하거나 압박하는 방안을 선택하지 않을까 싶습니다.

그리고, 새로운 조합장이 총회에서 선택을 받을 수 있도록 분양가를 소폭 상승시켜 주는 선물도

챙겨주기는 할 것으로 봅니다.

 

결론적으로 지금은 칼자루를 시공사에서 잡고 있는 상황입니다.

싸우다가 내 목숨을 잃어버릴 수도 있는 상황이라는 점을 인지하시고...

일단은 목숨부터 건지시고...

시간을 봐서 칼자루를 뺏어오던지.. 아니면 나도 대응할 수 있는 칼을 어디서 장만해 오시기를 권유합니다.

 

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재건축 종료 시점에 벌어지는 일 1. 또 삥을 뜯긴다...

지난 번에 말씀드린 것처럼 아파트 재건축을 추진하고자 하면

제일 먼저 해야 하는 일이 주민들이 모여서 ‘재건축조합’ 이라는 단체를 만드는 일인데요.

이 단체가 만들어지고, 업무계획(보통 관리처분계획이라 부릅니다)을 만들어서 각종 인허가 득하고,

승인받는데 10년에서 20년의 세월이 흐릅니다.

 

그리고 나서 건설사가 땅 파고 삽을 뜨면..

대부분의 사람들이 “아, 이제 내 집이 올라가고 있구나” 이런 생각을 합니다.

그리고, 당초에 안내받은 분담금만 내면 끝이라고 생각하지요.

하지만.. 이 과정에서 대부분의 재건축 추진이 일사천리로만 진행되지는 않습니다.

가락시영의 예를 들자면..

조합장이 어떤 업자와 이권을 챙기며, 뭔가 해 먹었다는 소문이 도는가 하면..

이를 견제한답시고, 여러 비대위들이 조합의 업무를 중단시키기 위한 소송을 벌입니다.

재건축 땅이나 몇몇 상가에는 생각지도 못한 이권단체 (상이군 모임이니 무슨 해병대 모임) 들이

알박기를 하고, 공사를 지연시킵니다.

그러다가 조합장이 구속되고, 새로운 조합장을 선출하는 선거가 펼쳐지면

조합업무는 공백상태가 되고 아무런 통제없이 재건축은 시공사 맘대로 굴러가지요.

 

자, 이러한 상황이 1번 벌어질 때마다 어떠한 결과가 발생할까요?

백이면 백, 비용 증가입니다. 그리고, 조합원들이 내야할 분담금이 늘어납니다.

 

공사가 지연된다는 것은 그만큼 투입리소스가 늘어난다는 것이고,

이자비용 증가나 물가상승의 여파가 총 공사비에 미치는 영향도 늘어난다는 것이죠.

 

조합장이 1번 교체되거나 계획변경으로 총회를 1번 더 열면, 상당한 비용증가가 발생하는데요.

조합장 선거를 할 때, 각종 홍보책자며 안내요원(아줌마 단체), OS요원들이 동원되구요.

선거 장소 대여에도 수천만원 이상의 돈이 들어갑니다.

공식적인 비용은 당연히 조합 예산에 반영되구요.

선거 때 조합장이 개인적으로 지출한 돈을 만회하고자, 말도 안 되는 일이 벌어집니다.

조경한답시고 수십억을 쓴다던가.. 무슨 공사를 갑자기 추가하면서 수십억을 지출합니다.

 

이런 말도 안되는 지출을 조합원들이 동의해 주냐구요?

당연히 대다수 조합원들이 동의하지 않는데.. 그들은 수단과 방법을 가리지 않고 돈을 뜯어갑니다.

OS요원들을 동원해서 노년층 조합원들 꼬시던가, 동의하지 않으면 입주를 안 시킨다고 협박하던가

심지어는 선거조작까지도 하는 것으로 추정합니다.

 

고로, 재건축 투자는 매매 방식보다 분명 새 아파트를 싸게 장만하는 방법이지만

그 과정에서 여러 번의 “삥”을 뜯긴다는 것을 유념하시고...

그러나, “삥을 몇 번 뜯기더라도 매매 방식보다는 가성비가 좋은 방법”이라는 점에 만족해야 합니다.

 

세상에 공짜 없습니다. 그리고, 리스크 없는 고수익투자도 없습니다.

 

재건축 종료 시점에 벌어지는 일 2. 시공사에게 또 휘둘린다..

대기업 건설사가 직접 땅사서 아파트 짓고 분양하는 단지 (예. 마포 자이)와

재건축조합이 땅을 가지고, 대기업 건설사는 시공만 하는 단지 (여러 건설사가 컨소시엄으로 공동 건축)의

차이점이 뭘까요?

 

전자는 건축과 분양에서 발생하는 수익이나 책임을 건설사가 지는 구조이고

후자는 건설사는 건물만 지어주고 빠지는 구조이므로, 1차적인 책임에서 자유롭다는 것입니다.

 

그래서, 재건축아파트를 지을 때 시공사는 원가절감에 주력하지.. 

고급화라던가... 퀄리티를 좋게 짓는데 그렇게 관심이 높지 않습니다.

문제가 발생해도 1차적인 법적 책임은 시행사인 조합에서 감당하니까요.

 

그래서 그런지는 몰라도, 시스템에어컨이나 내부 마감재 같은 항목은

구 모델을 집어넣기 일쑤이고, 입주 이후 A/S도 최소한의 성의만 보이는 경우가 허다합니다.

 

그러나, 이미 조합에서는 시공사에게 공사비를 다 집행한 상태이고

조합원들은 시공사 앞에서 일개 개인일 뿐입니다.

불평, 불만을 제기해 봐야.. 시공사는 이제 끝난 공사현장에서 철수하기 바쁠뿐.. 관심이 없습니다.

 

재건축 종료 시점에 벌어지는 일 3. 조합은 절대 스스로 해산하지 않는다..

아파트 건축이 완료되고, 조합원들은 입주를 할 날만을 기다립니다.

그런데, 갑자기 날벼락 같은 소식이 들려올 수 있습니다.

입주시켜 줄 테니까, 대신 인당 얼마씩 조합에 입금해라...

말도 안 되는 소리라구요? 실제로 재건축 현장에서 자주 발생하는 일입니다.

 

이렇게 뜯기고, 입주를 해서 잘 살고 있지만... 내 손에는 집문서 (등기)가 아직 들어오진 않았습니다.

(등기가 없으면 집을 매각하거나, 대출받는 등 재산권 행사에 상당한 제약이 발생합니다.)

재건축아파트는 조합에서 단체로 등기를 내고, 각 개인에게 배포하는데요.

이 때도 또 다시, 조합은 분담금을 요구합니다. (실제로 가락시영에서 발생한 일입니다.)

 

이렇게까지 끌려 다녀야 하냐구요?

저도 당시에는 조합에 돈 주지 말자고 앞장섰던.. 오피니언 리더였습니다.

그런데, 당시 몇몇 분들이 반론을 제기했는데요.

“그깟 1~2천만원 주고, 빨리 등기받는 게 낫다. 등기를 받고 나면 집값이 훨씬 더 많이 오를거다”

 

당시 종부세 부담에 집을 매각하고자 하는 의지가 강했던 다수의 조합원은 후자쪽을 선택했는데요.

결과적으로 그 분들의 의견이 맞더군요.

 

 

자.. 조합에서는 왜 끈질기게 돈을 뜯어낼까요?

그게 그 사람들의 밥줄이기 때문입니다.

돈을 뜯어낼 명분이 있는 한.. 그들은 계속해서 돈을 뜯어낼 시도를 할 겁니다.

 

가락시영 재건축이 종료되고, 헬리오시티 에 사람들이 입주해서 산지 수년이 지났지만

조합임원들은 아직도 할 일이 많이 남았다고 계속 사무실을 유지하며, 월급을 받고 있습니다.

(언제 이들이 해산할지는 아무도 알 수 없습니다)

가락 뿐만이 아니라, 잠실 등 대부분의 재건축아파트 조합에서도 공사가 끝나고 10년이 넘어서

조합이 가지고 있는 돈이나 재원이 다 떨어질 때까지 그들은 해산을 하지 않았습니다.

 

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둔촌주공 조합원들게 드리는 조언 1. 공사비 절감한다고, 그게 내 돈이 될까?

자, 지금까지 얘기드린 내용을 잘 이해하셨으면 감 잡으셨을텐데요.

공사비가 당초보다 절감되거나.. 일반분양가가 올라서 조합에 돈이 남았습니다.

그럼 조합에서 조합원들에게 “돈이 남았으니 환불해 드립니다.” 하고 돌려줄까요?

 

제가 현 둔촌주공 조합장이 어떤 분인지 잘 몰라서 속단하기는 어렵지만...

사람은 본인에게 어떤 큰 돈이 생기면, 최대한 그 돈을 내 것으로 만들고 싶지...

남은 돈을 깨끗하게 돌려주는 결정을 하기 쉽지 않습니다.

(그럴거면 왜 힘들여서 조합장을 했겠습니까?)

그래서 가락시영을 포함한 잠실 재건축 단지들이 모두 재건축조합의 청산을 차일피일 미룬 것입니다.

 

둔촌주공도 그들의 전처를 밟는다는 가정 하에

공사비가 남았다면, 어떤 명목을 만들어서 지하철 연결공사든지 조경 공사에 추가 지출을 하려고 들 것이고

조합은 그 돈을 다 쓸 때까지 영원히 해산하지 않을 것입니다.

 

그러니, 시공사를 상대로 무리수를 두어 가면서까지 공사비를 절감하고자 하는 것이

정말 나의 재산 증식에 도움이 되는 일인지... 현명하게 따져 볼 필요가 있습니다.

 

혹시나.. ‘우리 조합장은 너무 인격적으로 훌륭한 사람이라.. 그럴 리가 없어’ 라고 하시는 분들께 말씀드립니다.

잠실이나 가락에서도 조합장 선출할 때, 후보들 중 제일 능력있고 괜찮아 보이는 사람 뽑았습니다.

그럼에도 불구하고 조합장이 되고나니, 돌변하여 부정축제를 일삼고.. 구속까지 되더군요...

정말 남 얘기로만 들리시나요?

 

둔촌주공 조합원들게 드리는 조언 2. 고급 마감재 쓴다고, 만족할 수 있을까?

헬리오시티 재건축하는 과정에서 조합원들이 몇 가지 선택할 수 있는 옵션이 있었습니다.

에어컨, 냉장고, 오븐, 벽지 등등.. 당시 아파트 분양 경험이 많은 분들이 조언해 주시는 말씀이..

“시공사는 에어컨같이 단체 조달물품에서 이윤을 남긴다. 에어컨 모델만 해도 수년지난 구모델이니

절대 시공사에서 추천하는 모델 선택하지 말고, 입주시점에 공동구매하는 것이 이득이다“

라는 얘기였는데.. 100% 맞는 얘기이더군요.

 

아파트 입주 후 옷장이며, 신발장, 문틀 등 대부분의 내장가구들은 누리끼리한 색으로

인테리어에 관심 좀 있다 하는 주부들은 모두 갈아엎고 싶어합니다.

이것은 단지 헬리오시티만의 문제도 아닌 것이 제가 직접 방문해 본 반포의 신규 아파트 (친구 집)도

크게 다르지는 않더군요.

 

그래서 상당수의 입주자들이 입주할 때부터 도배/장판/붙박이장 등을 전부 갈아엎고

수천만원을 들여서 다시 인테리어를 합니다.

즉, 시공사에서 마감재 고급화 한답시고 비용 더 들여봐야.. 별로 고급스럽지도 않고..

개인이 따로 그 돈 들여서 인테리어 하는 게 훨씬 가성비가 좋다 이겁니다.

 

예를 들어, 주방 조명을 좋은 걸로 해 달라고 하면, 시공사에서 500만원 더 내라고 할 텐데..

그걸 각자 조명전문 업자 불러서 설치하면 내 맘에 드는 신제품을 300만원이면 설치한다 이겁니다.

 

아파트의 고급화를 희망한다면, 내부 마감재보다는 문주나 지하주차장, 커뮤니티 시설, 조경에

투자를 하시기를 추천합니다.

강남 고급 아파트와 변두리 아파트의 차이는 여기서 결정됩니다.

 

둔촌주공 조합원들게 드리는 조언 3. 조합원들이 챙겨야 할 진짜 권리는 뭘까?

공사를 진행하고 나면, 조합원들은 공사비 증액으로 분담금을 더 지출하면 했지..

뭔가 돈이 더 남아서, 돌려받게 될 가능성은 없다고 보는 게 속편합니다.

말씀드린 것처럼 남는 돈은 조합임원들이 늙어 죽을 때까지 긁어 먹을 것이니까요.

 

그런데, 입주를 하고 나면... 조합의 직접적인 손길이 닿지 않지만...

살기좋고 품격있는 아파트로 거듭나기 위해 입주민들이 단결해야 하는 이슈들이 발생합니다.

 

커뮤니티를 어떻게 운영할 것인가?

보안이나 청소 등 관리용역 업체를 어디에 맡길 것인가?

아파트 내 학군 유치나 학생들 배정은 어떻게 할 것인가?

주변에 유해 시설이 들어오지는 않는가? (헬리오시티 옆에는 들어올 뻔 함)

쓰레기 분리수거는 어떤 업체에 맡길 것인가?

 

듣기만 해도, 이 역시 상당한 이권이 걸려있지 않겠어요?

그래서 이러한 이권을 노리고자 꽤나 시끄러워 집니다.

한 마디로 입주자 대표회의의 멤버가 되고자 하는 사람들 간에 또다른 이권 싸움이 벌어지는데

재미있는 것은 조합설립 시점부터 이권 싸움을 했던 사람들이 여기에도 등장하지요.

 

매달 관리비를 통해 그들에게 죽을 때까지 삥 뜯기지 않으려면

이 시점에 정신차리고, 입주자대표 로 누굴 뽑을지 잘 선택해야 합니다.

 

[출처] 재건축의 이모저모 (feat. 둔촌주공 재건축) (부동산 스터디') | 작성자 정석맨

[출처] 재건축의 이모저모 2 (feat. 둔촌주공 재건축) (부동산 스터디') | 작성자 정석맨