매운맛 제니의 매운맛 부동산 후기 (5/29 평촌롯데)

5/29 매운맛 제니의 강의를 듣고 왔다.

 

예정은 2시간이였지만 시작부터 3시간정도 강의하실 것이라고 하더니 정말 2시간반-3시간을 강의하셨다.

 

강의 들으며 느낀점과 이야기를 간단하게 정리해두려고 한다.

 

 

1. 부자가 되고 싶나요? 방패 3개와 무기 3개

방패 1. 돈을 대하는 태도

- 돈을 좋아하는 티를 내라.

- 돈에게 표현해라. 회사 비밀번호를 '50억현금부자'로 변경하니까 주변에서 정보가 들린다.

- 태도가 바뀌면 세상도 바뀐다. 앞서 나가는 사람을 끌어내리기보다 인정하고 배우자.

 

교통호재는 +a로 생각하자, 호재만 믿고 사면 하락기에 버티기 힘들다.

 

방패 2. 단단한 자아

- 돈을 담는 그릇이 자아다. 많은 사람을 얻어서 그릇을 키워라

- 스스로에게 말을 많이 걸어라. 스스로에게 묻고 답하면 누구에게 위로를 구걸하지 않아도 되고 무너지는 상황에 도움이 된다.

- 단단한 자아를 가지면 상처회복에 빠르다.

- 남의 감정 쓰레기는 받지 말자. 원망으로 시간 날리기 아깝다.

 

방패 3. 기준

- 속도보다는 방향이 우선이다. 방향이 맞으면 나중에 속도를 올려도 된다.

- 기준이 내가 되어야 후회가 없다. 구경하는 집의 인테리어가 되지 말자.

- 기준과 고집은 다르다. 기준은 항상 바뀌어야 한다.

- 본인이 세운 기준에 꾸준함이 중요하다. 스우파춤은 계속 추기 힘들지만 관광버스 할머니춤은 계속 출 수 있다.

 

무기 1. 사람

- 주변 사람을 도와주자. 도와주면 언젠가 도움을 받는다.

- 나를 돌아보게 하는 사람을 만나라. 건강한 자극과 변화로 성장한다.

- 투자한다고 가정에 소홀하면 안된다. 행복한 가정은 부자가 되기 위한 필수요소이다.

 

무기 2. 경험

- 책은 1-2만원으로 그 사람의 가치관을 읽을 수 있는 좋은 수단이다. 책은 읽고 나에게 질문할 수 있는 매개체로 활용하자.

- 경험하고 기록해라. 강의/유튜브/블로그 등 배운 내용을 기록해라.

- 경험을 돈의 길로 만들어라. 주말에 놀이터에 가면 부자동네/영세동네 판단이 가능하다.

(부자동네는 아빠가 단정한 옷차림으로 아이들과 놀아주고 영세한 동네는 엄마가 화내면서 아이들을 가르친다)

 

무기 3. 꾸준함

- 실력은 먼지처럼 쌓인다.

- 속도보다는 방향이다. (워킹맘 vs 전업주부, 일반투자자 vs 전업투자자)

- 시간과 만나면 누구에게도 지지 않는다. 시간을 너무 앞서가려고 하지 말자.

- 기회는 분명히 있다.

제니 경험담) 부산촉3 재개발 구매하려지만 돈이 없는 경우 역으로 사장님께 Plan A,B,C 를 제시해서 매수함

 

2. 제니표 만다르트 적응편

어떻게? -> 무엇을? -> 왜? -> 어떻게? 방식으로 구체화 시켜보자.

돈을 벌고싶다. 어떻게? 부동산으로, 무엇을? 분양권으로, 왜? 소액으로 가능하니까. 어떻게? 비조정지역에 투자한다.

7/10 이후 투자방식 어떻게? 종부세 완화하면서, 무엇을? 상가나 재개발 투자, 왜? 공시지가가 낮으니까, 어떻게? 재개발에 투자한다.

 

 

3. 부동산 대환장파티

법인

법인은 도구이지 목표가 아니다, 법인은 개인이 막힌 경우에만 쓰는 수단이다. 지금은 이미 져물고있다고 판단

 

분양권

힌트 : 청약 전날 야장, 모델하우스 파라솔 개수, 네이버 검색 순위, 국민은행 창구

심리 80%, 자금력 20% 이므로 심리가 죽으면 어렵다.

 

- 일반인의 눈에 분양권이 들어왔다면 이미 제공자의 시작이 시작된 것이다. 데이터의 함정에 빠지지 말자!

- 분석은 부동산 소장 블로그에 다 나와있다.

- 되도록 초기 입주 물량은 피해라.

- 분양 초기라면 그 지역 사는 지인/중개사 조언 등은 피해라. 괜히 욕세권이 아니다

- 분양권은 지도에 답이 있다

 

분양권은 그림을 그릴 줄 알아야 이긴다.

1. 기존 연말에 입주하는 비조정지역 분양권 주목

2. 한 지역에 입주 마지막인 단지가 더 오르고, 더 편하다.

>> 입주 초기는 인프라가 거의 구축되지 않아있기 때문에 전세가가 진짜 싼 매물만 들어온다. 

>> 반면, 입주 마지막은 인프라가 거의 구축되어 있어 더 편하게 세팅이 가능하다.

 

 

>> 안산 그랑자이의 경우 1차 입주때 전세가가 오르는 모습을 보면서 2차 입주때 가격이 오를 것이라고 판단한다.

>> 안산 그랑자이가 마피까지 빠질때 RR로 갈아타는 것도 방법이다.

 

3. 아예 안전하게 원주/청주/천안/전주(2021년 기준이라 다를듯)

4. 돈이 많이 들어가도 비조정지역 재개발도 답이다.

5. 입주장이나 사전점검때 가격 떨어지는 단지는 어짜피 망할 단지이다.

>> 사전점검은 신호탄이다. 사전점검 결과가 좋으면 다들 살고싶어하고 전세 빼기가 쉽다.

6. 입주장때 대란 겪었던 단지를 눈여겨봐라.

7. 경쟁률 높아도 분양사무실에 꼭 잔여세대 확인해라.

8. 1천만원 덜 먹어도 안전하게 가는게 낫다.

 

재개발

1. 낮은 종부세와 재산세

2. 취득세 상쇄가능한 뚜껑/무허가/토지/상가/근생

3. 입주물량이 말라간다.

4. 상품화/기준화/상향화 되어가는 재개발 환경

5. 블로그 및 유튜브 등 재개발 정보의 대중화

6. 신축에 대한 기대치와 열망이 폭발적이다.

7. 유쥬택자에게 유일한 신축의 통로

>> 대체주택특례과세

8. 임대차 3법으로 인한 세입자 관리 용이

9. 출판 시장에 이렇게 재개발책이 많은적이 있었나?

 

재개발 조언

환급성

- 1천만원 비싸더라도 안전한걸 사자.

- 설명 길거나 복잡한건 패스하자. 매도할때 똑같이 어렵고 복잡하게 설명해야 한다.

- 매수할 때부터 매도 플랜을 짜자.

 

객관적 서열화

- 객관적인 시각을 유지하자.

- 서열화가 되어야 비교가 가능하고 빠른 결정이 가능하다.

 

재개발(서울 및 수도권)

서울

- 윤석열/오세훈의 방향성

- 대장들이 기지개를 피면 파급력이 높아 전국구에 영향을 끼친다.

 

구성남

- 위례/미사/판교가 알아서 선방해준다.

- 인프라가 완성되어 있다.

- 점진적 신도시급 완성

- 학군이 관건!

 

광명

- 최근 더딘 시세(물건이 계속 나옴)

- 아직도 저렴하다

- 점진적 신도시급이 완성되는데 역시 학군이 관건!

 

구리/덕소

- 지리적 이점이 있다.

- 주변 신도시의 경험

- 상대적 저평가

 

갭투자

1. 딤대차2법 갱신 만료 도래 + 대선후의 전세시장?

2. 중과 완화 후 다주택자들의 선택

3. 인테리어 공사비용의 증가

4. 5월부터 달라지는 분위기

5. 전세자금 대출 금리가 월세 선호

6. 6/2 이후 잔금 물건 및 전세 마른 지역

 

가장 중요한 것은 다주택자의 경우 취득세가 감당 가능해야 한다!

투자중 고민되면 부동산 사장님께 "뭐가 더 쉽게 팔릴거 같아요?" 물어보자!

임장은 내 생각이 맞는지 확인하는 단계다.

 

투자방법 1. 재개발+근생

이미 지어지고 있는 건물 앞에 입구가 정해진 곳 앞의 상가를 산다!

 

투자방법 2. 분양권+갭투자

롯데몰이 19년도 8월에 입점했는데, 그 이후 성복역롯데캐슬의 가격 상승.

롯데몰이 어떨지 모르겠다면 잠실 롯데몰을 보면 알 수 있다.

 

이때 태영데시앙 아파트를 매수하면 차익을 노릴 수 있다는 생각!

 

주위에 대장주가 바뀌는 입주단지가 있다면 그 2개월을 노려라!

1. 매도자의 비과세 요건을 살펴라. 매도자가 비과세라면 협상에 유리하다.

2. 입주 시 분양가가 전세금 수준 혹은 잔금대출 수준까지 되는지

3. 사전점검 만족도는 괜찮은지?

4. 주변단지 매매가/전세가 하락이 물량 외에 다른 이유없이 하락했어야 한다.

5. 입주 만료가 다가올수록 매도자가 급하다.

6. 전세가가 낮다면 차라리 공실을 택해라.

7. 비중 있는 상가시설 입주 후 생활을 상상해보자.