[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 따박따박 임대수익! 좋은 집 고르기&관리 노하우

경매로 임대소득 만들기

부동산은 시장에 따라 전략을 바꿀 수 있다.

- 집을 사서 1년 내에 팔면 양도세가 50% 이다.

- 그러던 도중 전월세 가격이 폭드앟면서 전세가보다 싸게 낙찰받아 전세를 놓고 종잣돈까지 만들 수 있었다.

 

푼돈이 모이면 진짜로 목돈이 된다.

처음부터 경매로 대박을 꿈꾸는 것은 허황된 것이다. 푼돈을 모아서 조금씩 눈덩이가 커지는 것이다.

 

전세가보다 싸게 낙찰받는 비법

- 집이 좋다고 해서 예상낙찰가가 높다고 높게 적는 짓은 하지 말자. 경매란 어디서 기회가 주어질 지 모른다.

- 예상 낙찰가격은 어디까지나 예전이다. 예전 낙찰가격이 높다고 포기하거나 가격을 높이면 좋은 가격에 낙찰받기 힘들다.

 

잘나가는 지역 옆동네로 가라

세종시가 출범하면 좋아질 것이라고 생각이 든다. 그러던 와중 충남 연기군 아파트 부도임대아파트가 나오면 천안 출퇴근과 일자리가 있다면 기회를 잡는 것이 좋다.

당시의 인기를 끈 지역은 천안과 조치원, 하지만 이런 곳들은 집값이 비싸기 때문에 그 옆의 집을 싸게 사는 것이 낫다.

 

 

세입자가 좋아하는 집을 사야 임대가 잘 된다.

일본의 경우는 집이 너무 비사서 대부분의 사람들은 월세로 산다.

집을 사는 가격과 빌리는 가격의 차이가 아주 크다는 것이다.

집을 가지는 목적이 임대라면 대출이자를 빼고 임대소득이 얼마 되지 않는다고 해도 시간이 지나면 월세가 오르는 만큼 임대소득이 늘어날 것이다.

 

세입자가 좋아하는 임대가 잘 되는 집은 어디일까?

1. 일자리가 있는 지역 - 일자리는 기업을 따라 간다.

강남이 비싼 이유는 150만개의 일자리가 있기 때문이다. 어느 지역이건 기업이 새로 들어오면 새로운 일자리가 생긴다.

2. 길이 새로 생기는 곳의 옆동네로 가라

길이 있는 곳에 돈이 있다. 하지만 주요 길목은 엄청나게 비싸다. 낙수효과를 노리고 옆의 동네를 사자.ex)원주->횡성

3. 소문난 잔치에는 안 간다. - 신규분양이 많은 곳을 피해라

임대를 할 계획이라면 신규분양은 피해다녀야 한다. 대규모 아파트가 입주하면 임대가는 내려갈 수밖에 없다.

반대로 저렴한 전세를 구한다면 신규분양하는 곳을 가면 된다.

4. 희귀한 평형이 좋다. -18평/25평

10년 이내의 아파트는 전용면적 84m, 33평형이 수적으로 가장 많다.

하지만 지금 가장 귀한 평수는 25평이다. 33평과 매매/전세가격 큰 차이도 없다.

 

 

특이하지 않은 특이물건 고르기

공매물건 중에서 이용기관 물건이 있다. 공기업 자산과 은행 등의 자산을 말한다.

공매의 장점

1. 공기업의 사택들은 위치가 좋다.

2. 명도가 필요없다. 이용기관 물건은 살던 직원이 정해진 날짜에 집을 비워주게끔 되어 있다.

3. 담당자에게 연락하면 내부를 확인할 수 있다.

4. 한 지역에서 여러 개를 낙찰받을 수 있다.

>> 국유재산과 이용기관 물건을 유심히 보면 보물이 숨겨져있다.

부도임대아파트 장점

1. 분양전환금액의 수준을 크게 벗어나지 않아 저렴하다.

2. 임대가 잘 되던 지역이라 임대 및 재계약이 잘 된다.

3. 경매로 주인을 찾으면 나중에 가치가 올라간다.

4. 여러 물건을 동시에 낙찰받을 수 있어 관리가 용이하다.

 

집 관리는 어떻게 할까?

1. 부동산 공인중개사와 파트너십을 맺어라. 나중에 매매할 때 편하다.

2. 관리사무소 직원같은 전문가의 손을 빌려라

3. 집을 아껴줄 세입자를 만나라. (보통 가족이나 남자 혼자 사는 집도 괜찮다)

 

세입자를 어떻게 들일까?

구두계약은 소용없다. 문서로 받고 계약금을 받아야 계약된 것이다.

지방의 경우에는 지역신문을 통하는 것도 방법이다.