[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 4장. 실속만점 경매 6단계! (현장조사)

발품 전에 손품부터 팔자!

네이버 부동산에서 지역별 각각의 아파트를 클릭해 매매가/전세가/월세가를 파악하고 면적별로 금액을 확인했다.

거래가 뜸하다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하자. 평형별로 매매가/전세가/월세가를 정리하고 마음에 드는 지역은 노트로 정리하자.

 

손품만으로 지역정보와 집 내부를 확인한다?!

당신이 알고 싶은 지역 정보는 인터넷에 다 나와있다. 

1. 네이버 부동산

2. 지자체 홈페이지

3. 인터넷 카페

4. 현장조사 - 인터넷로의 한계가 있다면 현장조사로 확인하자

 

입찰가는 얼마로 써야 할까?

입찰가를 정하는 세 가지 기준

감정가를 너무 믿지 말자. 감정가는 금액이 높을수록 채권자들이 회수할 금액이 커지기 때문에 후한 편이다. 또한 감정가는 6개월 전의 가격이다.

1. 아파트 실거래가

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 근래 계약된 매매가격을 평형별로 확인할 수 있다.

면적을 볼 때 전용면적이 아닌가 확인하고 비교해야 한다. 경매사이트에는 전용면적이 나오기 때문에 공급면적과 다를 수 있다.

월세를 전세로 환산하는 방법은 10만 원당 700-800만 원 정도라고 생각하면 된다.

 

2. 현재 매물 가격

네이버 부동산에서 현재 매물가격이 얼마인지 확인하자. 

 

3. 과거 경매 낙찰가

세대수가 많으면 같은 단지에서 경매로 낙찰되는 사례도 있다. 매물가가 2.5억이라면 2.3억 이하로 낙찰받아야 한다.

 

 

호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로!

현장 조사 준비물 : 운동화, 경매물건 상세 페이지, 신분증(전입세대 열람)

가능한 대중교통을 타고 가자. 차로 갈 때는 몰랐던 것들을 알 수 있다.

주위 이웃들 이야기를 듣자. 슈퍼마켓 같은 곳에서 살짝 물어보면 많은 정보를 얻을 수 있다.

거주자의 상황을 알기 위해서는 우편물을 확인하자. 우편물이 깨끗하게 비워져 있다면 깔끔한 성격의 소유자이다.

관리사무소에 방문해서 체납 관리비를 확인하자. 동시에 경쟁자들이 몇명 왔는지도 확인 가능하다.

근처 동사무소에 가서 '전입세대 열람'을 하자. 경매와 다를 수도 있으니 확인하는 게 좋다.

빌라의 경우는 현장조사를 더 세밀하게 해야 한다. 해가 잘 드는지, 관리가 잘 되고 있는지 등을 확인하자.

 

현장조사의 핵심, 부동산 방문

부동산을 방문하는 두가지 방법

1. 집을 보러온 사람 행세를 한다.

거래를 성사시키기 위해 매물로 나와있는 집을 보여준다.

부동산에서는 살 때는 조금 세게 가격을 부르고, 팔 때는 조금 낮게 부르는 경향이 있다.

 

2. 경매 때문에 왔다고 밝힌다.

거래량, 급매가격, 전월세 가격, 가격 시세 등 알아볼 수 있다. 부동산을 최소 2~3 군데 이상 방문하자.

부동산 사장님도 인간이기 때문에 인간적으로 조언을 구하는 방법이 더 잘 먹힐 때도 있다.